Можно ли жилое помещение использовать под офис

Содержание статьи

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?

Посмотреть ответ

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

Квартира является собственностью ИП.
Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.

Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?

Посмотреть ответ

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
Не предполагается производство в промышленных масштабах.

Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?

Посмотреть ответ

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

Юристы.
Лица, оказывающие консультационные услуги.
Няни.
Бухгалтерские работники.
Репетиторы.
Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
Цель аренды.
Полная схема помещения, описание.
Продолжительность аренды.
Размер выплат.
Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома — это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000-1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

Показания жителей здания.
Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
Указания на нарушения санитарных норм.
Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
В помещении не должно находиться постоянных жителей.
Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.

Источник

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.

С какой целью мы планируем использовать жилье?
А что у нас с законодательством?
Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
В каких целях жилье можно использовать?
Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?

С какой целью мы планируем использовать жилье?

Мы за развитие бизнеса и поэтому постараемся максимально полно ответить на этот вопрос.

На самом деле предприниматели ищут ответ на два разных вопроса:

Можно ли вести бизнес, заниматься предпринимательской деятельностью в квартире, то есть использовать квартиру под офис, склад или производство.
Можно ли зарегистрировать юридическое лицо в квартире.

Первый вопрос в основном задают предприниматели, у которых либо ограниченные финансовые ресурсы, либо, у которых просто нет потребности в аренде каких-то дополнительных помещений.

Где искать офис в аренду: ТОП 7 главных источников информации в интернете.

А на второй также и те, кто хочет начать бизнес через юридическое лицо, как правило, общество с ограниченной ответственностью.

Нормативная база

В общем и целом, квартиру для занятия предпринимательской деятельностью использовать можно.

Компанию в квартире или жилом доме, или точнее по адресу квартиры или дома, зарегистрировать тоже можно.

Есть определенные нюансы, которые мы сейчас рассмотрим.

Если говорить о законодательстве, которое регулирует данный вопрос, то речь идет о следующих документах:

Гражданский кодекс РФ.
Жилищный кодекс РФ.
Кодекс об административных нарушениях РФ
Уголовный кодекс РФ
Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Далее мы будем часто ссылаться на эти документы при изучении нашего вопроса.

Кто может зарегистрировать бизнес в жилом помещении?

Давайте сначала разберемся, кто может быть зарегистрирован в жилом помещении с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Самозанятые
Индивидуальные предприниматели
Юридические лица.

Самозанятые — физические лица и индивидуальные предприниматели, которые получают доход от своей профессиональной деятельности без работодателя и привлечения наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

В настоящее время данный режим действует не по всей стране, но уже во второй половине 2020г. его планируют распространить на все субъекты РФ.

Самозанятыми, например, могут быть те, кто оказывает следующие услуги:

оказывают косметологические услуги
проводят фотосъемку и видеосъемку
продают товары своего производства
оказывают юридические консультации
оказывают бухгалтерские услуги
сдают жилую недвижимость в аренду
оказывают грузопассажирские перевозки
оказывают услуги по ремонту и строительству

Более подробно по вопросам регистрации, разрешенных видов деятельности, налоговых ставках можно узнать в Федеральном законе РФ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» N 422-ФЗ.

Индивидуальные предприниматели могут быть зарегистрированы по адресу места жительства согласно п. 3. ст. 8 ФЗ-129. Закон не содержит никаких ограничений в части регистрации по адресу жилого помещений нет.

Немного сложнее в части регистрации юридического лица.

Тот же самый ФЗ-129 устанавливает, что «Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.» То же самое указано в ст. 54 ГК РФ.

В переводе с юридического на нормальный язык это означает, что юридическое лицо может быть зарегистрировано по адресу проживания учредителя (одного из учредителей), который одновременно является его единоличным исполнительным органом.

При этом, если учредитель и директор не являются собственниками жилья, то необходимо получить согласие от всех собственников жилого помещения на возможность регистрации юридического лица по адресу квартиры или дома.

Можно ли использовать жилое помещение под офис или другой вид предпринимательской деятельности.

Общий подход сформулирован в ст. 17 Жилищного Кодекса РФ, которая устанавливает, что любое жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами, проживающими в данном помещении на законных основаниях. То есть индивидуальные предприниматели и самозанятые могут использовать свое жилье для предпринимательской деятельности.

Кстати, то же самое относится и к сотрудникам, которые работают на «удаленке», что становится в последнее время все более популярным.

Может ли юридическое лицо использовать квартиру под офис. Формально вроде как нет, так как нигде четко не прописано. В то же самое время, мы полагаем, что вполне себе может. Раз юридическое лицо может быть зарегистрировано по адресу директора, то директор имеет право осуществлять свою профессиональную деятельность в свое квартире или доме, одновременно, представляя юридическое лицо.

Если уж совсем пойти далеко в наших рассуждениях, то сотрудники, которые работают по трудовым договорам с компаниями на дому, с формальной точки зрения используют свое жилье для осуществления предпринимательской деятельности этого юридического лица и извлекают прибыль для своей компании.

Таким образом, получается, что юридические лица также могут использовать жилье под предпринимательские цели.

Ограничения по использованию жилья для бизнеса

Другое дело, что есть определенные виды ограничений в части того, как может быть использовано жилье.

Например, та же ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленных производств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этом не стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельности в квартирах и жилых домах разрешены.

Предпринимательская деятельность не должна нарушать:

прав и законных интересов других жителей квартиры и соседей.
требований пожарной безопасности.
санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Иными словами, вы не сможете, например, открыть магазин в своей квартире, так как это нарушит покой и интересы других жителей квартиры или соседей.

Также вы не сможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую или образовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилое помещение в собственности или аренде.

На самом деле и полноценный офис создать в квартире также вряд ли получится, так как в этом случае могут быть нарушены требования пожарной безопасности и санитарные нормы.

Из всего этого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, но только для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, и только в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают очень ограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушения санитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.

Если же ваш бизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение для размещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытия розничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендовать нежилое помещение.

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

В этом случае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в компанию «Лаборатория недвижимости», которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.

Ответственность за ведение коммерческой деятельности в жилом помещении.

Статья 7.21 КоАП РФ определяет, что за использование жилья не по назначению может быть наложен штраф в размере от 20 000 — 30 000 руб.

Это на текущий момент единственная санкция именно за использование жилого помещения не по назначения.

Какие еще могут быть наложены санкция. Самые серьезные относятся к области противопожарной безопасности, так как последствия их несоблюдения самые серьезные. Конечно, эти требования относятся и к нежилым помещениям, но нежилые помещения чаще проверяют, поэтому вероятность наступления печальных последствий все-таки меньше, хотя не исключена совсем.

Жилые помещения проверяют гораздо реже и из-за этого риски для людей, которые пребывают в жилых помещениях и используют их не по назначению гораздо выше. К сожалению, довольно часто приходится слышать о пожарах в жилых помещениях, в которых страдают люди из-за их использования не по назначению и в нарушение правил пожарной безопасности.

В случае нарушения правил пожарной безопасности степень ответственности зависит от тяжести последствий. От штрафов — до колонии.

Статья 20.4. КоАП РФ Нарушение требований пожарной безопасности. От 200 000 до 1 000 000 руб., а также приостановку деятельности и дисквалификацию.

Статья 219 УК РФ. Нарушение требований пожарной безопасности. От штрафа — до 7 лет лишения свободы.

Поэтому следует очень ответственно подходить к решению вопроса об использовании жилого помещения в целях, для которых оно не предназначено.

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Резюме

Регистрация индивидуального предпринимателя и юридического лица в жилом помещении возможна.
Жилое помещение использовать под офис с учетом ограничений, установленных законодательством, также возможно.
Для осуществления видов деятельности, которые могут нарушить права и законные интересы других жителей квартиры или жилого дома и соседей, лицензируемых видов деятельности, производств, необходимо покупать или арендовать нежилые здания и помещения.
За нарушение правил использования жилых помещений, возможна дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.

Источник