Можно ли получить вычет за покупку квартиры если ее продать
Содержание статьи
Имущественный вычет при продаже имущества
Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
^К началу страницы
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
Как получить вычет
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1
Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2
Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
4
Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Перейти Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган — в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»
Источник
Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана?
Последнее обновление: 24.02.2020
Вопрос:
Я купил квартиру и подал документы на получение имущественного вычета. Но тут пришлось срочно продать жилье. Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры, если она уже продана?
Ответ:
Если ответить коротко, то – да. В смысле, Покупатель жилья может продолжать получать имущественный налоговый вычет (возврат НДФЛ) за его покупку, даже если он уже продал свою квартиру. Более того, если Покупатель еще даже не обращался за налоговым вычетом, но уже продал купленную квартиру, он все равно может вернуть себе налог НДФЛ.
Установки Налогового кодекса РФ и практика применения налоговых вычетов здесь вполне однозначны.
Право на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку жилья (ст. 220 НК РФ) не ограничено сроками владения этого жилья. Это право возникает у налогоплательщика (у Покупателя) в момент приобретения квартиры и существует до тех пор, пока не будет полностью реализовано. То есть – до выплаты полной суммы, положенной к возврату, независимо от того, находится ли еще квартира в собственности налогоплательщика или уже нет.
Процесс получения налогового вычета (выплаты), как правило, растянут на несколько лет. И если в течение этого времени владелец продает свою квартиру, то право на возврат НДФЛ он не теряет. Имущественный вычет продолжает применяться до тех пор, пока не будет возмещена вся положенная к возврату сумма.
Поясним немного подробнее.
Особенности возврата НДФЛ, если квартира уже продана
Подавать декларацию 3-НДФЛ и заявление на возврат налога можно только в следующем году, после года покупки квартиры (т.е. по завершении налогового периода). А если Покупатель поторопился и продал эту квартиру раньше, чем обратился за положенным ему имущественным вычетом? Сможет ли он в этом случае вернуть себе налог?
Да, сможет. Налоговая и здесь оказалась на удивление благосклонна – подтверждением тому служит как реальная практика получения вычетов, так и эти официальные документы:
Письмо Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704
Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@
Для получения налогового вычета за покупку квартиры, Покупатель должен предоставить в свою ИФНС по месту жительства документы, подтверждающие факт приобретения жилья и факт понесенных затрат (пп.6, п.3., ст.220, НК РФ). Такими документами будут:
- на первичном рынке – Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования и Акт приема передачи квартиры:
- на вторичном рынке – Договор купли-продажи квартиры (ДКП) и Выписка из ЕГРН.
Дополнительно на вторичке могут потребовать Расписку в получении денег за квартиру, выданную Продавцом в подтверждение исполнения условий договора. А на первичке могут понадобиться платежные документы, подтверждающие перевод денег.
Все эти документы остаются на руках Покупателя и после продажи этой квартиры. Поэтому основания для получения налогового вычета он вполне может подтвердить.
Таким образом, даже для случая, когда человек купил квартиру и продал ее в том же году (в одном налоговом периоде), он вполне может на следующий год подать заявление на возврат налога за покупку этой квартиры (см. Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).
А если Покупатель успел оформить заявление на возврат НДФЛ, начал получать налоговый вычет, и в процессе выплат продал или подарил эту квартиру, то беспокоиться ему тем более не о чем. Остаток вычета он продолжит получать, несмотря на тот факт, что права собственности на недвижимость у него уже нет.
Например, Покупатель купил на вторичке квартиру и зарегистрировал право собственности на нее в сентябре 2016 года. Начиная с января 2017 года (по завершении отчетного 2016-го налогового периода), он имеет право подать заявление на имущественный налоговый вычет. Он так и сделал, оформив документы на вычет в марте 2017-го, и подтвердив свою собственность Выпиской из ЕГРН, а сумму своих затрат – Договором купли-продажи и Распиской о получении денег Продавцом.
Через 3-5 месяцев, после соответствующих проверок, налоговая выплатила ему первый транш положенной компенсации (возврат налога) за предыдущий 2016 год – например, четверть от максимального лимита. Остаток имущественного вычета предполагается к выплате в последующие годы – каждый раз за предыдущий год. Но летом 2017-го наш Покупатель продал свою квартиру. Что будет с остатком вычета?
Ничего особенного. Для получения остатка налогового вычета за уже проданную квартиру, Покупатель в начале 2018 года (в январе, например) снова подает заявление на возврат НДФЛ теперь за 2017 год. При этом, второй раз подтверждать собственность ему уже не надо. Достаточно представить декларации по форме 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Имущественный вычет будет продолжать действовать даже после того, как квартира продана.
Отдельные случаи в практике, когда налоговые инспекторы отказывают в выплате компенсаций после продажи жилья налогоплательщика, не имеют под собой законного основания. В таком случае, получив официальный отказ, следует обратиться в вышестоящие налоговые органы и обжаловать его. Продажа жилья не является основанием для прекращения права на получение имущественного налогового вычета.
На всякий случай напомним, что момент приобретения жилья (когда возникает право на вычет) разный для первичного и вторичного рынков. На первичном рынке – это подписание Акта приема-передачи квартиры. На вторичном рынке – это регистрация права собственности в Росреестре.
А максимальная сумма компенсации от государства за приобретенное жилье – это 260 000 руб. (если жилье куплено на свои деньги), плюс 390 000 руб. из выплат процентов по кредиту (если жилье куплено в ипотеку). Подробнее об этом – см. по ссылке в конце статьи.
Консультации и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налоговых вычетов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
А когда имущественный вычет за покупку жилья НЕ применяется?
Покупателю следует иметь в виду, что возврат НДФЛ за приобретение жилья применяется не всегда. Отказать в получении налогового вычета могут в трех случаях:
- Если Покупатель приобрел квартиру у своего близкого родственника (буквально – у «взаимозависимого лица», согласно п.5, ст. 220 НК РФ);
- Если на покупку были потрачены средства материнского капитала, субсидии от работодателя или из госбюджета – в той части расходов на жилье, которая была покрыта этими субсидиями (тот же п.5, ст. 220 НК РФ);
- Если Покупатель не получает официального дохода и, соответственно, не платит с него НДФЛ (в т.ч. в отдельных случаях с пенсионерами).
Подробнее о том, как применяется имущественный вычет за покупку жилья (в том числе с учетом процентов по ипотеке), с цифрами, нюансами и примерами рассказано в большой статье Глоссария – «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
justice pro…
Оформление имущественного налогового вычета позволяет вернуть
часть потраченных средств на приобретение недвижимости. Но возможен ли возврат
13 % по уже проданной квартире — можно ли получить налоговый вычет, если продал
квартиру?
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен не
только за покупку квартиры, но и за:
- строительство жилого дома,
- приобретение жилого дома,
- приобретение земельного участка,
- приобретение комнаты,
- отделку квартиры, отделку дома,
Также налогоплательщик вправе оформить налоговый вычет по расходам на уплату процентов ипотечного кредита, в том числе при рефинансировании. Но можно ли получить налоговый вычет после продажи квартиры? Обратимся к закону и разъяснениям государственных органов, чтобы ответить на этот вопрос. Возможны две ситуации.
1. Вы начали получать имущественный налоговый вычет за покупку квартиру, но потом продали квартиру, не успев получить всю положенную сумму до конца.
Согласно ст. 220 НК РФ, если в налоговом периоде
имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение недвижимости и по
расходам на уплату ипотечных процентов, не могут быть использованы полностью,
их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их
использования. Можно ли получить налоговый вычет, если квартира уже продана?
Предоставление имущественного налогового вычета связано с
юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или
приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Если в последующем
жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то такая продажа не
изменяет факта осуществления расходов по их строительству или приобретению. При
этом Кодексом не устанавливается право налогоплательщика на получение остатка
имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного
его использования в зависимости от наличия этого имущества в собственности
налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который предоставляется
имущественный налоговый вычет.
Исходя из изложенного, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в собственности налогоплательщика (Письмо Минфина РФ от 3 июля 2006 г. N 03-05-01-07/33, Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90).
Таким образом, ответ на вопрос, можно ли получить остаток налогового вычета после продажи квартиры, будет положительным. Список повторно подаваемых в ИФНС документов для получения остатка налогового вычета сокращается.
2. Вы
продали квартиру, не успев подать документы на налоговый вычет
Если в одном налоговом периоде (году) Вы приобрели квартиру и затем продали ее, право на налоговый вычет сохраняется (Письмо Минфина РФ от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65). Вы вправе оформить два налоговых вычета: за покупку квартиры и вычет при ее продаже (Письмо Минфина РФ от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).
Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры, если
продал квартиру в следующем году (или в любом другом последующем году), но
документы на вычет еще не были поданы? Да, имущественный налоговый вычет может
быть получен налогоплательщиком независимо от факта последующей продажи квартиры
(Письмо ФНС РФ от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@ Письмо Минфина РФ от 8 июня 2012 г.
N 03-04-05/5-704).
Итак, в своих разъяснениях государственные органы дали ответ
на вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если продал квартиру. В этом
случае право на налоговый вычет не теряется – после продажи квартиры Вы сможете
получить налоговый вычет за ее покупку.
Источник
Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета
10.01.2021
Как рассчитать налог на доходы (НДФЛ) если вы продали старую и купили новую квартиру? Идут ли расходы на покупку новой недвижимости в зачет? Можно ли на их сумму уменьшить доход от продажи при расчете налога? Здесь мы ответим на эти и многие другие вопросы. Расскажем о том, как правильно учесть расходы при расчете налога с продажи квартиры и применить все вычеты на которые вы имеете право.
Содержание
- Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?
- Используем два вычета: для продавцов и для покупателей
- Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры
- Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
- Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога
Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.
Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.
Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?
Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), на расходы по приобретению нового жилья не уменьшают в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.
Используем два вычета: для продавцов и для покупателей
Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:
- новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
- вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).
Например, вы купили квартиру в 2020 году (или еще раньше), а продали в 2021 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2021 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2021 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2021 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.
Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».
Внимание!
С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после этой даты. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности по ссылке.
Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.
Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:
| Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.) | = | Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом |
Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.
Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.
Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:
- 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:
- 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.
Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.
Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.
Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:
- 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:
- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.
Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.
Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).
Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:
- 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:
- 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:
- 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.
Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:
- 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:
- 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:
- 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.
Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:
- 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:
- у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
- раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).
Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.
Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.
Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:
- на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
- на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.
После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:
- 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
- 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:
- 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
- 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом.
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:
- 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры
Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оп