Можно ли получить вычет при продаже квартиры родственнику

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление: 29.03.2021

Жилье и родственники — смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно — и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма — до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого — «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально — «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Кого же закон относит к близким родственникам (буквально — к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):

• муж и жена;
• дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
• братья и сестры (в том числе сводные);
• опекуны (попечители) и их подопечные.

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры — ЗДЕСЬ.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников — дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае — да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее — см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами — женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое — см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) — см. в отдельной заметке по ссылке.

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

• если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
• если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
• если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
• если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника — см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека — дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.

Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

08 января 2021

54Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Юлиана Полякова

Налоговый консультант

22977

В данной статье мы разберем, возможен ли налоговый вычет при покупке жилья у родственников и в каких случаях, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью налогового вычета при сделке между родственниками и как это все оформить.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России

Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,

на которые вы можете претендовать

Налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Самое главное, что стоит знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу, вычет не может быть предоставлен, если договор купли-продажи был заключен между взаимозависимыми лицами.

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

Сделка до 01.01.2012 года

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно — родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней — эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

Сделка после 01.01.2012 года

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

• Супруг/супруга
• Родители (усыновители)
• Опекуны/попечители
• Дети (усыновленные в том числе)
• Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:

Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Суммы налоговых вычетов

Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.

В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

Покупка за свои средства

Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы — 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

Пример:

Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

Покупка в ипотеку

Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками — обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.

То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

Сделка не по ДКП

Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.

НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.

То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки — вполне возможно.

Пример:

Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.

Продажа квартиры родственнику

Тут никаких ограничений Налоговая не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 руб. И неважно, между родственниками была сделка или нет, налоговый вычет при продаже квартиры родственнику, никак не ограничивается.

Как оформить налоговый вычет

Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами — через ФНС и через работодателя.

Через Налоговую инспекцию

Для этого нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности, и только потом подавать на возврат налога.

Вам понадобятся:

Заявление на возврат налога

• 3-НДФЛ (заполненная декларация)
• 2-НДФЛ (справка о доходах за год)
• Договор о приобретении недвижимости у родственника
• Документы, подтверждающие право собственности
• Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные поручения, квитанции, расписки и т.д.)

Если были заемные средства, то дополнительно понадобятся:

• Кредитный договор (ипотечный)
• Справка банка об уплаченных %

С этими документами вы должны обратиться в отделение Налоговой по месту прописки. После передачи документов, будет запущена камеральная проверка, которая обычно длится три месяца. И еще месяц уйдет на выплату средств на расчетный счет.

Через работодателя

Если не хотите ждать окончания календарного года, можно обратиться за вычетом на покупку жилья у родственника к работодателю. Это можно сделать в том же году, когда вы вступили в право собственности.

Вам будут нужны те же документы, кроме заявления, справки о доходах и декларации.

Аналогично нужно обратиться в ФНС, но в течение месяца вам выдадут уведомление о праве на налоговый вычет. Его нужно передать в бухгалтерию. И после этого с вашей зарплаты перестанут удерживать подоходный налог.

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а каких закон это запрещает.

Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Источник