Можно ли получить вычет при покупке строящейся квартиры

Содержание статьи

Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме

При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.

Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?

Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.

Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.

В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Источник

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ: изменения 2021

Многие граждане знают о возможности вернуть себе часть денег после приобретения квартиры. При покупке строящегося жилья моменты подписания договора, оплаты и регистрации жилья далеко не совпадают во времени. С учетом норм действующего закона посмотрим внимательнее, как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ.

Можно ли получить возврат по строящейся квартире: законодательство

стройка

Законодательных исключений, которые накладывали бы запрет на оформление возврата в случае с ДДУ, не установлено. Приобретая строящееся жилье, каждый может вернуть себе часть потраченных средств.

Читайте также:  Можно ли получить выписку из росреестра в другом регионе

Закон разрешает данную процедуру с учетом следующих требований:

  • у заявителя должна быть белая зарплата и налоговые отчисления по НДФЛ в бюджет за последние 3 года;
  • квартира оплачена собственными или кредитными средствами;
  • право на возврат не исчерпано;
  • в отношении квартиры должны иметься документы о получении ее в собственность.

Ключевой бумагой станет передаточный акт. Именно с его наличием законодатель связывает появление возможности оформить возврат. Когда есть акт – ждать завершения стройки не нужно.

По сути, налоговый вычет по ДДУ – это уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а возврат налога – это перечисление налогоплательщику из бюджета ранее уплаченных им со своей зарплаты взносов.

Данную налоговую льготу не следует путать с вычетами при продаже – фиксированным и расходным. Это разные налоговые понятия.

Размер вычета с примером расчета

Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.

Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.

Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.

Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.

Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:

  • Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
  • Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.

Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.

Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.

Порядок получения при покупке квартиры по ДДУ

Пошаговый алгоритм оформления состоит из ряда последовательных действий. Далее рассмотрим, как правильно получить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры. Данная инструкция подходит и для того, как получить вычет при долевой собственности.

Куда обращаться

За получением имущественного вычета при долевом участии в строительстве любой гражданин может обратиться в Инспекцию ФНС по месту своего жительства. Найти ведомство, зная свой адрес, можно с помощью специального сервиса налоговой.

ВАЖНО! Тем лицам, которые проживают не по месту своей официальной регистрации, перед получением вычета нужно встать на учет в ИФНС по месту фактического нахождения.

В налоговой принимают документы для оформления вычета и возврата уже уплаченных денег из бюджета. Но есть и альтернатива – можно попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ из зарплаты до полного исчерпания вычета. Для этого нужно:

  1. Сначала обратиться в ИФНС и получить уведомление о праве на льготу.
  2. Далее написать работодателю заявление, приложив к нему уведомление из налоговой.

По итогу обращения к работодателю зарплата станет выше на 13% до полного погашения вычета.

Когда обращаться

По общему правилу за оформлением налогового вычета по договору долевого участия и возврата денег в налоговую можно обращаться по истечении года приобретения новостройки, в котором была получена квартира. Ключевым фактором здесь является момент фактической передачи квартиры по передаточному акту. Если акт был подписан, например, в 2019 году, то за оформлением вычета можно будет обратиться в 2021 году и позднее.

При этом если акт есть на руках, то дожидаться окончания строительства и регистрации права в Росреестре не нужно. Об этом не раз высказывались компетентные ведомства, в частности, Минфин в письме №03-04-05/13862 от 16.03.2015.

Когда покупатель решил обратиться для оформления на работу, то не нужно ждать даже окончания периода – можно оформлять бумаги непосредственно после получения передаточного документа.

Закон не ограничивает покупателей в сроках обращения за выплатой. Подписав передаточный документ на квартиру в 2019 году, дольщик вправе заявить о налоговом вычете при долевом участии в строительстве и в 2021 году, и позднее. Единственный важный нюанс, который нужно учитывать – получить назад НДФЛ удастся исключительно в рамках трех лет, предшествующих обращению. Например, если квартира получена по акту в 2015 году, а гражданин обратился за вычетом в 2020, то вернуть НДФЛ получится за 2019, 2018 и 2017 годы, а за 2016 и 2015 – нет.

Какие документы нужно подготовить

Для возврата налога за квартиру потребуется подготовить следующие основные документы:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Декларацию по форме 3-НДФЛ. Здесь можно скачать чистый бланк и образец заполнения.
  3. Справку 2-НДФЛ, которую можно получить в бухгалтерии на работе.
  4. Заявление о возврате денег из бюджета.
  5. Документы на квартиру: договор об участии в долевом строительстве и передаточный акт, а если право уже зарегистрировано – выписку из ЕГРН на жилье.
  6. Документы об оплате квартиры: чеки, квитанции, банковские выписки.
Читайте также:  Можно ли получить права до окончания срока действия

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Свидетельство о браке – при супружеском распределении имущественного вычета, при общей долевой собственности супругов.
  2. Документы на детей.
  3. Ипотечный договор, график погашения и справка о фактической уплате процентов за год.

Если речь идет о налоговом вычете при долевой собственности, то каждому участнику нужно будет подать свой пакет документов, заполнив их с учетом своей доли в квартире.

Если заявитель планирует получать деньги через работодателя, то ему потребуется подготовить основной пакет документов по списку выше. Вместо заявления о возврате налоговикам нужно будет подать заявление о подтверждении права. В ответ на заявление выдадут уведомление, которое затем нужно будет принести работодателю.

Сроки рассмотрения и перечисления денег

Налоговая рассматривает заявление на выплату за покупку жилья по долевому строительству в течение 3 месяцев с даты подачи. Дело в камеральной проверке – сотрудники ведомства тщательно сверяют данные, предоставленные налогоплательщиком, с другой информацией в рамках данного дела. Еще один месяц необходим для перечисления средств в банк.

ВАЖНО! Если все в порядке, то по истечении 4 месяцев деньги поступят на банковский счет, который был указан в заявлении о возврате.

Ограничения и причины отказа

Есть некоторые ситуации, в которых вычет получить не получится. Можно ли получить налоговый вычет по ДДУ – рассмотрим их подробнее.

Не представлены документы или сведения содержат ошибки

В данном случае налоговый орган уведомляет заявителя о невозможности произвести операцию. Например, если налоговый вычет при долевой собственности заявляется одним собственником в размере 100%. В этой ситуации требуется устранить ошибки и заполнить документы правильно.

Заявитель уже ранее получил вычет

налоговый вычет

Для квартир, полученных до 2014 года, действует строгое правило об однократности – получить выплату покупатель вправе только раз в жизни и только в сумме денег, потраченных на жилье. В такой ситуации «добрать» сумму до максимальных двух миллионов позже не удастся, поскольку будут действовать правила в старой редакции.

После 2014 года выплату можно получить повторно, если она не была исчерпана в максимальной сумме.

На покупку потрачены средства госпомощи, а не собственные (заемные)

Получить возврат на сумму материнского капитала, регионального семейного капитала или государственного жилищного сертификата, а также других видов помощи не получится. Эти средства не принадлежали заявителю и поэтому возврат будет необоснованным.

Особенности получения вычета

В некоторых случаях налогоплательщики должны учитывать ряд особенностей, которые касаются порядка и пакета предоставляемых документов.

При приобретении квартиры по переуступке

Случается, что первоначальный покупатель теряет интерес к жилью и на его место приходит другой – по договору переуступки. В этом случае право сохраняется у конечного покупателя, которому следует предоставить в налоговую:

  • копию первоначального ДДУ;
  • договор переуступки с предыдущим покупателем;
  • передаточный акт;
  • документы, подтверждающие оплату жилья.

В остальном процедура оформления не отличается от стандартной.

При приобретении квартиры через ЖСК

Данный способ получения жилья также подпадает под требования НК. Право на получение в данном случае появляется с момента полной выплаты пая. Момент передачи квартиры по акту также имеет важное значение. Для оформления вычета потребуется представить:

  • бумагу (справку), подтверждающую полную выплату пая;
  • передаточный акт (если нет – разрешение о вводе дома в эксплуатацию).

По акту приема-передачи

Акт приема-передачи является ключевым документом в процессе оформления до момента регистрации права собственности. Дожидаться такой регистрации не нужно, достаточно предъявить в налоговую акт. Процедура получения вычета описана выше.

Изменения 2021 года

В 2021 году не ожидается каких-либо серьезных изменений законодательства по теме. Но нельзя забывать о предыдущих важных изменениях:

  • после 2014 года можно оформлять вычет «дважды» – то есть обращаться повторно за неиспользованной суммой;
  • максимальная сумма по процентам составляет 3 миллиона рублей (ранее не было ограничений).

Эти нюансы нужно помнить при подготовке документов.

Льготы пенсионерам

Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.

Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.

Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.

Подробнее про налоговый вычет по ипотеке и возврат процентов, вы можете узнать из специального поста далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях и приглашаем вас на бесплатную консультацию с юристом, чтобы персонально поработать по вашему запросу.

Будем благодарны вам за оценку поста, лайк и репост.

Источник

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке

Как получить вычет при покупке у застройщика

Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности,
которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что
такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на
вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно
передать в налоговую инспекцию.

Читайте также:  Можно ли получить выплаты по уходу за ребенком

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется
на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор
купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке
же квартиры в строящемся доме между заключением договора и
получением права на квартиру может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и
другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

  • когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за
    квартиру, купленную в новостройке?
  • нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно
    иметь на руках подписанный договор?
  • может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения
    налогового вычета?

Давайте разбираться.

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы
подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на
какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся
для налоговой.

Если квартира куплена по договору долевого участия в
строительстве

Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого
строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет
сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

С этого момента наступает ваше право на получение имущественного
вычета.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16
марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10
сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N
3-5-04/647@.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья –
основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по
договору долевого участия в строительстве.

Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть
документе, на основании которого вы принимаете квартиру от
застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это
внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому
вычету.

Напоминаем, что
документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на
следующий год после получения Акта приема-передачи.

Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021
году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в
течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в
последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за
последние три года.

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих
пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации
3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал
дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи.
Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет
в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год
подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности
оформлено в 2021 году, роли не играет.

Если квартира куплена по договору переуступки прав
требования

Вычет при договоре переуступки прав требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке –
покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в
случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того,
кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру
у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью
квартир; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только в том
случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не
передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки
прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет?
Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания
Акта приема-передачи.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для
получения налогового вычета при покупке квартиры по договору
переуступки прав требования.

В
пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить
копию договора долевого участия, копию договора уступки прав
требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от
29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был
оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и
подписан Акт приема-передачи.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020
год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и
заявление на вычет.

Если квартира куплена в ЖСК по договору
паенакопления

Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в
жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности
на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4
ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается
покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача
официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556
ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и
документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт
приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 №
03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@

Резюме: для получения имущественного налогового вычета
за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам
необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках
подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью
оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в
эксплуатацию.

Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы
имеете право подать документы на получение имущественного вычета за
2020 год.

Источник