Можно ли получить вычет по акту приема передачи квартиры
Содержание статьи
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке
Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК
При покупке квартиры в новостройке существуют особенности,
которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.
Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что
такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на
вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно
передать в налоговую инспекцию.
Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется
на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру.
Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор
купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке
же квартиры в строящемся доме между заключением договора и
получением права на квартиру может пройти немало времени.
Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и
другое лицо.
В связи с этим возникают вопросы:
- когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за
квартиру, купленную в новостройке? - нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно
иметь на руках подписанный договор? - может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения
налогового вычета?
Давайте разбираться.
И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы
подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на
какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся
для налоговой.
Если квартира куплена по договору долевого участия в
строительстве
Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого
строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет
сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.
С этого момента наступает ваше право на получение имущественного
вычета.
Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16
марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10
сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N
3-5-04/647@.
Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья –
основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по
договору долевого участия в строительстве.
Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть
документе, на основании которого вы принимаете квартиру от
застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это
внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому
вычету.
Напоминаем, что
документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на
следующий год после получения Акта приема-передачи.
Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021
году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в
течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в
последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за
последние три года.
Пример:
Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих
пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации
3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.
Пример:
В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал
дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи.
Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.
Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет
в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год
подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности
оформлено в 2021 году, роли не играет.
Если квартира куплена по договору переуступки прав
требования
Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке –
покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в
случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того,
кто до вас получил право требования.
Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру
у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью
квартир; соинвестор строительства.
Помните, что переуступить права требования можно только в том
случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не
передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.
Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки
прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет?
Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания
Акта приема-передачи.
Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для
получения налогового вычета при покупке квартиры по договору
переуступки прав требования.
В
пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить
копию договора долевого участия, копию договора уступки прав
требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от
29 августа 2014 N 03-04-05/43347.
Пример:
В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был
оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и
подписан Акт приема-передачи.
В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020
год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и
заявление на вычет.
Если квартира куплена в ЖСК по договору
паенакопления
Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в
жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности
на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4
ст. 218 ГК РФ).
Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается
покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача
официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556
ГК РФ).
Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и
документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт
приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 №
03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@
Резюме: для получения имущественного налогового вычета
за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам
необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках
подписанный Акт приема-передачи квартиры.
Пример:
В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью
оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в
эксплуатацию.
Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы
имеете право подать документы на получение имущественного вычета за
2020 год.
Источник
О порядке предоставления имущественного налогового вычета на основании предварительного договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры, если право собственности на квартиру не оформлено | ФНС России
Дата публикации: 13.09.2013
О порядке предоставления имущественного налогового вычета на основании предварительного договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры, если право собственности на квартиру не оформлено
Дата письма: 29.08.2013
Номер: БС-4-11/15716
Вид налога (тематика): Налог на доходы физических лиц
Статьи Налогового кодекса:
Статья 220
Статья 210
Вопрос:
о порядке предоставления имущественного налогового вычета на основании предварительного договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры, если право собственности на квартиру не оформлено
Ответ:
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета физическим лицом на основании предварительного договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры, если право собственности на квартиру не оформлено, сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Указанный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты им денежных средств (квитанций к приходным ордерам, банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарных и кассовых чеков, актов о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и других документов).
Кроме того, согласно абзацу 22 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Таким образом, Кодекс связывает предоставление имущественного налогового вычета не только с фактом осуществления налогоплательщиком расходов, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика, то есть с наличием документа о регистрации права собственности налогоплательщика на готовую квартиру.
Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.
То есть по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность.
Учитывая вышеизложенное, предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение указанного имущественного налогового вычета.
Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 24.07.2013 № 03-04-07/29208.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
С.Л. Бондарчук
Источник
Имущественный вычет при приобретении имущества | ФНС России
Общая информация
^К началу страницы
Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:
На новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;
На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически
израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство
или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.
2 000 000 максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет.
В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года предельный размер вычета применяется к расходам, понесенным на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.
3 000 000 рублей – максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам).
Ограничение суммы уплаченных по целевым займам (кредитам) процентов, принимаемых к вычету, применяется к займам (кредитам), полученным после 1 января 2014 года. Суммы уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений.
Если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере,
остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
В состав расходов, учитываемых при расчёте имущественного налогового вычета, входят:
- При новом строительстве или приобретении на территории Российской Федерации жилого дома (доли/долей в нём):
- разработка проектной и сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- собственно приобретение жилого дома (доли/долей в нём), в том числе на стадии незаконченного строительства;
- работы или услуги по строительству (достройке) и отделке;
- организация на жилом объекте электро-, водо- и газоснабжения и канализации (в том числе автономных).
- При покупке на территории Российской Федерации квартиры или комнаты (доли/долей в них):
- собственно покупка квартиры или комнаты (доли/долей в них);
- приобретение прав на квартиру или комнату (доли/долей в них) в строящемся доме;
- приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры или комнаты (доли/долей в них), в том числе разработка проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры или комнаты возможно
только в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение незавершённых строительством жилого дома,
либо квартиры или комнаты (прав на них) без отделки.
Прочие расходы, помимо перечисленных, в составе имущественного вычета не учитываются, например, расходы,
связанные с перепланировкой и реконструкцией помещения, покупкой сантехники и иного оборудования, оформлением сделок и т.д.
Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:
- если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств;
- если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.
Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители),
дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст. 105.1 НК РФ).
При приобретении имущества в общую долевую собственность до 1 января 2014 года размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.
В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года распределение размера вычета в случае приобретения жилья в общую долевую собственность отменено. Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита вычета.
При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними
долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.
Если жилье было приобретено по договору мены с доплатой, это не является поводом для отказа в получении имущественного
вычета, поскольку Налоговым кодексом не запрещен такой вариант приобретения жилья.
Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.
Порядок получения вычета
^К началу страницы
Для получения имущественного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо:
2
Получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.
3
Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:
- при строительстве или приобретении жилого дома –
свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом; - при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении
квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или
комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации
права на квартиру или комнату (долю/доли в ней); - при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье
(доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности
на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации
права собственности на жилой дом или долю/доли в нём; - при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный
договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями,
график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.
Поскольку с 2016 года прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности, вместо него налогоплательщик вправе в качестве подтверждающего документа представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
4
Подготавливаем копии платёжных документов:
- подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам,
банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки,
акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы); - свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному
договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить
выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).
5
При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:
- копию свидетельства о браке;
- письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении
размера имущественного налогового вычета между супругами.
6*
Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.
*В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией
необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.
Вычет при обращении к работодателю
^К началу страницы
Имущественный налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода при обращении к работодателю,
предварительно подтвердив это право в налоговом органе. Для этого налогоплательщику необходимо:
1
Написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2
Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3
Предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.
4
По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5
Предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Образец заявления о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов у налогового агента
^К началу страницы
Источник