Можно ли получить в лизинг земельный участок

Содержание статьи

Условия лизинга земельного участка и можно ли его оформить по договору финансовой аренды

В статье мы рассмотрим, могут ли юридические лица оформить землю в лизинг. Узнаем, как передаются имущественные комплексы по договору финансовой аренды и в чью собственность переходит участок после выкупа недвижимости. А также остановимся на кратком обзоре судебной практики по спорным моментам в лизинге.

Можно ли купить землю в лизинг

Приобретение земли в лизинг Сразу же ответим на поставленный вопрос: земельный участок предметом лизинга быть не может. Это в равной степени касается и других объектов, которые носят природный характер. Такой запрет прописан в законодательстве Российской Федерации, в частности, ГК РФ. Это правило действует как для юридических лиц, так и для других категорий лизингополучателей.

В то же время нельзя отчуждать только земельный участок без строения или здания, которое на нем расположено (если собственником является одно и то же лицо). Получается, что юридическая судьба земли и расположенных на ней строений едина.

Также прочитайте: Плюсы и минусы лизинга при приобретении имущества юридическими и физическими лицами

А вот возможен ли лизинг земельного участка в комплексе с другой недвижимостью, разберемся далее.

Как оформляется земля на лизингополучателя

Если лизингодатель передает в лизинг здание, то лизингополучатель вправе арендовать земельный участок, находящийся под этим зданием. Если в соглашении это не определено, то получатель может пользоваться только той частью земли, которая занята строением.

Чтобы избежать недопонимания, можно подписать соглашение об аренде участка. В такой ситуации сторонами договора будут:

Лизинговая компания — арендодатель.
Получатель выступит как арендатор.

Если же лизингодатель не является собственником здания и участка, то проблему можно решить, заключив договор субаренды с лизингополучателем.

Передача земли при выкупе объекта лизинга

Если по окончании срока действия лизингового соглашения лизингополучатель выкупает объект лизинга, то его права на земельный участок в любом случае должны быть оформлены. Предметом договора в этом случае будет здание или строение, расположенное на конкретном участке земли.

Опираясь на ГК РФ, специалисты разъясняют, что собственником земли станет лицо, которое осуществляет выкуп здания либо сооружения. Этот пункт изначально может быть предусмотрен договором между лизингодателем и получателем.

Если участок земли принадлежит лизингодателю на праве собственности (вместе с передаваемым в лизинг зданием), то в договоре эту землю можно зафиксировать как часть имущества, которое передается в лизинг.

Судебная практика

При передаче недвижимости, находящейся на земельном участке, в лизинг, ведется немало споров. Рассмотрим пример из реальной судебной практики.

Лизингополучатель обратился в Арбитражный суд с иском, в котором указал следующие обстоятельства: между ним и лизингодателем был заключен договор, предметом которого являлась недвижимость. Со своей стороны лизингополучатель выполнил все условия, вовремя вносил платежи, но лизингодатель отказался передавать ему право собственности на имущество.

Ранее по этому делу уже было вынесено определение, в соответствии с которым лизингополучателю в выкупе имущества было отказано. После тщательного рассмотрения было вынесено окончательное решение по спорному договору. Судьи не согласились с ранее высказанным мнением коллег и приняли решение в пользу лизингополучателя.

Решение аргументировано так: отдельно взятый земельный участок не может выступать в качестве лизингового имущества. Но он может быть составной частью лизингового соглашения. А значит, право собственности на участок может перейти к получателю вместе с правом собственности на здание, построенное на этой земле.

Источник

Лизинг земельных участков. Категорически нельзя?

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N164-ФЗ, предметом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в ст. 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Исходя из данной нормы, мы видим что, Законодатель запрещает лизинг в отношении земельных участков являющихся самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Подтверждается это и судебной практикой, так в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 4904/08 по делу N А41-К1-72/07, сказано: «Предметом договора лизинга не могут быть земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора. Данный запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс, находящиеся на этом земельном участке». Так, собственник имеет право пользоваться (временно владеть) земельным участком, в случае если на таком земельном участке расположено его здание (сооружение). В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом, наравне с запретом лизинга земельных участков, не запрещается использовать такой вид сделки, как аренда земельного участка с последующим выкупом. Так в соответствии со ст. 624 ГК РФ разрешено выкупать арендованное имущество. В этом случае, арендное соглашение представляет собой смешанный тип договора, включающий в себя элементы купли-продажи. В судебной практике допускается ситуация, когда между сторонами заключается смешанный договор, содержащий признаки предварительного договора аренды (Постановления ФАС Поволжского округа от 14.01.2011 N А57-3836/2010, ФАС Московского округа от 02.04.2003 N КГ-А40/1679-03). Таким образом, Законодатель допускает аренду земельных участков с последующим выкупом, но не допускает лизинг, который также по своей правовой природе является арендой (финансовой).

Кроме аренды с последующим выкупом, вполне возможно получить земельные участки в ипотеку в силу п. 1, ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ: «По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Здесь видится ограничение отдельных лизинговых компаний, в пользу банков, предлагающие ипотечные программы на земельные участки.

Обход запрета на приобретение земельных участков в лизинг, заключением иных типов договоров, такими как упомянутый выше договор аренды с правом выкупа, делает данную норму не только бесполезной, но и частично мешающей развитию частной собственности, наравне с другими запретами.

В оправдание законодательного запрета на финансовую аренду земельных участков, хочется отметить, что законодатель указывает на особый статус и природное происхождении таких объектов как земельный участок. Значит поскольку это ресурс, он нуждается в охране и защите. Ресурс, который особым образом охраняется государством и, по сути, приравнивается к нефти, газу лесу и т.п. Помимо земельного участка в лизинг нельзя получить:

— сырье;

— стройматериалы;

топливо;

— продукты питания;

— леса, водоёмы и другие природные ресурсы.

Таким образом, в случае с лизингом, Законодатель рассматривает земельные участки как недвижимое имущество, только в связке с другими объектами недвижимости. Применительно к лизингу в Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)», подразумевается, что земельные участки это, прежде всего природный ресурс, а уж потом недвижимое имущество.

Не секрет, что бизнес в России пользуется не только кредитными инструментами, но и лизинговыми. Для развития легкой и тяжелой промышленности, сельского хозяйства, строительства и иных видов предпринимательской деятельности нужны инструменты, направленные на упрощение и помощь в получении ресурсов, в том числе и земельных.

В настоящее время увеличение количества числа договоров при лизинговых сделках, фактически дает государственному бюджету только большее количество госпошлин при регистрации прав на арендуемое имущество. Защита государственных земель от посягательств частных лиц, не является эффективной и лишь тормозит развитие частного предпринимательства. Проведение лизинговых сделок с отдельными земельными участками привело бы к положительной динамике в развитии таких отраслей как: животноводство, растениеводство, туризм, складской и стояночный бизнес (в том числе кемпинг), а также деятельность, связанная с реализацией услуг в сфере развлечений (проведение выездных мероприятий, спортивные игры, зимних видов спорта и т.д. и т.п.).

Учитывая, что Российская Федерация является самой большой страной в мире и количество неосвоенной территории огромное, земельные участки даже не в приближенных к густозаселенным агломерациям, всегда востребованы не только бизнесом, но и частными лицами. Предполагается, что имело бы смысл рассмотреть вопрос постепенного снятия запрета на лизинг земельных участков, находящихся в свободном гражданском обороте, что привело бы к хоть и не большому, но все же развитию предпринимательства, увеличению возможностей приобретения земли для частных лиц в лизинг, и как следствие к популяризации малоэтажного домостроительства. А в свою очередь эти факторы, могут способствовать частичному оттоку землевладельцев из загруженных мегаполисов, а также увеличению налоговых отчислений в федеральный и муниципальные бюджеты.

Источник

Земля в лизинге

Приобретение прав на здания, строения, сооружения, помещения в них с целью передачи в лизинг влечет за собой необходимость оформления прав на земельные участки, на которых располагаются соответствующие объекты недвижимости. При этом земельные правоотношения должны оформляться вне рамок лизинговой сделки, поскольку в соответствии со ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ, предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Оформление прав на землю при приобретении здания (строения, сооружения) в целом

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и п.2 ст.271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Приобретение в собственность
В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом собственности на земельный участок, на котором располагается такое здание, то лизинговая компания вместе с правом собственности на здание должна по общему правилу приобрести также право собственности на земельный участок, на котором располагается это здание. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Приобретение в аренду
В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом аренды земельного участка, на котором располагается указанное здание, при приобретении права собственности на такое здание лизинговой компании необходимо оформить право аренды соответствующего земельного участка путем передачи прав и обязанностей продавца по заключенному им с собственником земельного участка договору аренды (перенаем) либо путем оформления договора аренды земельного участка непосредственно с собственником такого земельного участка при условии прекращения ранее действовавшего договора аренды такого участка с продавцом здания. Перенаем земельного участка в большинстве случаев потребует предварительного согласия арендодателя земельного участка, однако в ряде случаев может также производиться в уведомительном порядке.
Иные права
В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом на земельный участок, на котором располагается указанное здание, отличным от права собственности или права аренды (например, право постоянного (бессрочного) пользования), при приобретении права собственности на соответствующее здание лизинговой компании необходимо оформить договор аренды с собственником указанного земельного участка или осуществить выкуп земель в качестве собственника здания (ст. 36 ЗК).

Оформление прав на землю при приобретении отдельных помещений

В случае если предметом лизинга являются отдельные помещения, приобретаемые лизинговой компанией для последующей передачи клиентам в финансовую аренду, то специальное оформление прав лизинговой компании на долю в праве на земельный участок, пропорциональную соотношению площади приобретаемых помещений к общей площади здания, в котором такие помещения находятся, по общему правилу не является необходимым (действующее законодательство не содержит такого требования).

При этом в договоре купли-продажи возможно указать, что при приобретении права собственности на соответствующие помещения покупатель (лизингодатель) приобретает также долю в праве в общей долевой собственности (на общее имущество здания и (или) на землю), если такая собственность уже оформлена.

Оформление прав клиента на землю

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Во избежание неопределенности в вышеуказанном вопросе стороны могут оформить договор аренды земельного участка между лизинговой компанией в качестве арендодателя и клиента в качестве арендатора. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В данном случае, права и обязанности арендатора могут быть оформлены договором субаренды или перенайма.

При выкупе Объекта лизингополучателем по окончании срока лизинга необходимо оформить права лизингополучателя на земельный участок.

Источник

Лизинг земли в Российской Федерации

Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации основывается на нормах, установленных специальным законодательным актом — Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о лизинге предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в статье 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

В принципе, все логично: вещи, ограниченные в обороте не могут быть предметом лизинга. Земельные участки являются, строго говоря, вещами, ограниченными в обороте: в Земельном кодексе РФ определены принципы землепользования, на которых строятся отношения, в том числе, и связанные с оборотом земельных участков. Важнейший правовой принцип использования земельных участков определен следующим образом: приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п. 2 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил:

1) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

2) Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Итак, земельный участок не может быть предметом договора лизинга, а здание, строение и сооружение могут: при том, что их судьба по общему правилу неразрывно связана с судьбой земельного участка, находящегося под ними.

То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:

1. Предметом договора лизинга может быть здание, строение и сооружение, однако земельный участок, хоть и расположенный под ними, не может относить к предмету договора лизинга. То есть, фактически, участок становится обремененным, но не вполне.

2. Предметом договора лизинга не могут быть лишь земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом лизинга. В случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса в составе здания, строения или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, никаких ограничений нет.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.

То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:

Материал подготовил Алексей Евсиков, партнер компании «Юристат».

Источник