Можно ли получить разрешение на строительство если дом уже построен ижс

Содержание статьи

Как получить разрешение на строительство, если дом уже построен?

Капитальный жилой объект, построенный на земельном участке без разрешения, может оказаться признанным самостроем. Но в большинстве ситуаций разрешение можно получить после строительства и зарегистрировать дом.

Законодательство определяет статьей 222 ГК РФ два варианта событий, когда возрастает вероятность признания дома самовольной постройкой:

объект построен с нарушением норм, закрепленных законодательно;
строительство произведено на землях, не предназначенных для этого.

Получая разрешение на возведение жилого объекта, вы снижаете риски признания его самостроем.

В каких случаях необходимо разрешение на строительство?

В соответствии с требованием п.5 ст.51 ГрК разрешение на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства необходимо в следующих случаях:

работы будут производиться на земельном участке в границах особо охраняемой природной территории;
объект расположен на земле, предоставленной пользователю недр;
строится или реконструируется объект космической инфраструктуры, использования атомной энергии;
работы будут производиться в отношении гидротехнических сооружений, объектов воздушного, железнодорожного транспорта, приграничных объектов обороны и безопасности страны.

Разрешение выдается соответствующим уполномоченным органом.

Процедура получения разрешения на строительство уже построенного дома

До 2018 года для строительства дома требовалось получить разрешение уполномоченного органа. В настоящее время порядок согласования носит уведомительный характер. Т.е. перед началом работ собственник земли направляет в местную администрацию уведомление о намерении приступить к строительству.

Отмена уведомлений о начале и об окончании строительства

С декабря 2020 вступили в действие поправки в Федеральные законы № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и № 340 «О внесении изменений в ГрК». В соответствии с изменениями до 1 марта 2026 года граждане могут осуществить кадастровый учет садовый или жилой дом и зарегистрировать право собственности на него. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

земельный участок, где расположен дом, должен иметь вид разрешенного использования ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта (приусадебный участок), а также для ведения садоводства;
жилое строение должно соответствовать нормам ГрК, указанным в п. 39 ст. 1 (отдельно стоящее здание для проживания одной семьи, высотой до 20 метров, не более трех этажей над землей);
если право собственности на землю, где расположен дом, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Для регистрационных действий потребуется предоставить документы:

технический план дома;
декларацию на недвижимый объект;
документ, доказывающий право собственности на земельный участок.

Порядок получения разрешения

Если речь о доме, построенном несколько лет назад, то порядок его узаконивания будет иным. Он предполагает два способа регистрации права собственности: административный и судебный. В любом случае первоначально необходимо пройти процедуру досудебного решения. Не будет препятствий для регистрации дома, когда строение возведено:

на землях, предназначенных для этого;
соответствует строительным нормам, не нарушены интересы и права других лиц.

Если Вы не попали под те условия описанные выше, то алгоритм действий будет следующим:

Шаг 1. Начинается процесс регистрации построенного дома с получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Он нужен для того, чтобы понять, можно ли строить на этом наделе капитальное строение, где оно на участке может располагаться и как оно должно быть размещено. ГПЗУ делается на основе топографической съемки, где можно увидеть расположение коммуникаций, проходящих вблизи участка или в его пределах.

Выдает территориальная администрация на основании заявления, поданного собственником надела через МФЦ. Необходимо иметь при себе паспорт и выписку из ЕГРН, подтверждающую право владение ЗУ. Срок изготовления плана 30 календарных дней.

Шаг 2. Даже если у Вас дом уже построен подготавливается уведомление как о начале строительства и передается в местную администрацию. В ответ получаете разрешение или отказ. При отсутствии нарушений результат будет положительным.

Уведомление оформляется через МФЦ по заявлению. В течение семи дней поступает ответ.

Шаг 3. Жилому строению необходимо присвоить адрес. Принимает заявление снова МФЦ. Основанием будет уведомление о начале строительства, выписка из ЕГРН, паспорт заявителя. Результат — распоряжение местной администрации о присвоении адреса.

Шаг 4. Для регистрации строения необходимо получить технический план. Для этого заключается договор с кадастровым инженером. Стоимость работ в среднем составляет 10 тысяч рублей. Специалист выезжает на объект, замеряет угловые точки, внутреннюю планировку. Затем изготавливает технический план.

Шаг 5. После сбора перечисленной документации оформляется уведомление об окончании строительства. Снова обращаемся в МФЦ с заявлением и ждем ответ в течение семи рабочих дней.

Шаг 6. Завершающим этапом является постановка дома на регистрационный учет. На основании заявления, поданного в Росреестр через МФЦ, будут внесены данные в базу об объектах недвижимости и жилое строение появится на кадастровой карте. Результатом регистрации будет выдача собственнику выписки из ЕГРН на дом.

Нюансы, которые могут возникнуть

Отказ в регистрации может прийти по причине нарушения в части разрешенного использования земли или градостроительных норм. Законодательством устанавливаются границы разрешенного строительства с установлением предельных отступов от других объектов. Дом должен быть расположен так, чтобы не нарушать права и интересы других лиц, т.е. в разрешенном пятне застройки.

В случае отказа владелец земли вправе обратиться в суд для легализации жилого объекта. При положительном решении право собственности будет зарегистрировано на его основании.

Источник

Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления

Для строительства на землях ИЖС и ЛПХ нужна разрешительная документация. Раньше требовалось получать разрешение на строительство. Сейчас его заменил уведомительный порядок. Любой ОКС, построенный без разрешительной документации, считается самостроем. Самовольные постройки не стоят на кадастровом учете, на них не оформлено право собственности. При выявлении самостроя местная администрация имеет право потребовать от застройщика снести дом. Кроме того, на владельца налагается штраф.

Можно ли узаконить уже построенный дом

Для того чтобы дать гражданам возможность узаконить их постройки, в России была введена дачная амнистия. Это упрощенный порядок регистрации недвижимости. За годы существования закона в него несколько раз вносили изменения. Условия регистрации усложнялись. Сейчас дачная амнистия продлена до 2021 года. Мы рекомендуем вам узаконить вашу недвижимость, пока действует упрощенный порядок.

Узаконить самострой можно двумя путями — административным и через суд. В любом случае сначала нужно обращаться в местную администрацию. В суд можно обращаться после того, как все возможности для оформления были исчерпаны.

Административный порядок

В первую очередь, нужно попытаться узаконить построенный дом в административном порядке. Иногда на этом этапе процедура и заканчивается. Действовать нужно так, как будто дом еще не построен.

Подать уведомление о строительстве. Обычно на этом этапе представители местных властей не выезжают на участок. Они ограничиваются проверкой категории земли, расположения и характеристик ОКСа, которые указал заявитель. Поэтому в некоторых случаях даже на уже построенный дом можно получить положительный ответ. Именно это ответное уведомление и является теперь разрешительной документацией.
У вас на руках два уведомления — то, которое вы подавали в администрацию и ответ, разрешающий строительство. То есть, по сути, строить вам разрешили. Можно приступать к следующему этапу.
Заключить договор на подготовку техплана. Заказать техплан можно в нашей компании. После заключения договора кадастровый инженер приедет на объект и подготовит технический план. Без этого документа легализовать дом не получится.
Дальше опять обращаемся в муниципалитет и уведомляем о завершении строительства. К заявлению прилагаем техплан. Дальше начинается проверка, остается только ждать ее завершения. Проверяют соответствие дома тем параметрам, которые вы заявляли в уведомлении, градостроительным и другим нормам.
Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. На этом процедуру узаконивания можно считать законченной. Администрация сама передаст документы в Росреестр.

Это самый простой способ узаконивания. Им можно воспользоваться, если вы построили новый дом на земле ИЖС или ЛПХ (в СНТ действует амнистия до 2021). Дом должен соответствовать требованиям:

Высота не более 20 метров, этажность — не более трех этажей.
Дом неделимый, то есть — в нем может проживать несколько семей, но разделить его на отдельные квартиры нельзя.
ОКС не используется с коммерческими целями.

Нужно, чтобы объект соответствовал всем этим требованиям, иначе уведомительный порядок на него не распространяется, нужно получать разрешение на строительство, а потом вводить ОКС в эксплуатацию.

Если новый дом построен на месте старого

Еще одна частая ситуация. Владелец сносит старый ветхий дом и на его месте строит новый. Никаких разрешений при этом он не получает, старый ОКС по прежнему стоит на кадастре, а новый не оформлен. В этом случае действовать нужно немного по-другому:

На первом шаге также опять идем в администрацию. Здесь в целом все происходит также, как в предыдущем случае.
Дальше нужно снять с кадастрового учета старый дом. Для этого вам потребуется оформить акт обследования. Делает его кадастровый инженер. В акт вносят информацию о том, что дом был демонтирован в связи с непригодностью для эксплуатации. Акт будет основанием для того, чтобы снять ОКС с кадастрового учета. Акт обследования вы также можете заказать в компании «Геомер групп».
На следующем шаге нужно подать заявление в Росреестр о снятии старого дома с учета. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете акт обследования, подготовленный нашим кадастровым инженером. Росреестр снимет старый дом с учета и внесет запись в реестр.
Если администрация положительно ответила на ваше уведомление о строительстве, можно заказывать техплан нового дома. Здесь вам опять потребуется помощь кадастрового инженера. Мы поможем вам узаконить ваш дом, подготовить все необходимые документы.
Подаем в администрацию уведомление о завершении строительства и техплан. Ждем результата проверки.

Если новый дом построен без нарушений, вы получите уведомление о соответствии и ОКС будет поставлен на кадастровый учет.

Что делать, если администрация отказала

Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:

Отказ администрации.
Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Техплан на построенный дом.
Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
Заключения от коммунальных служб.
Договор с проектной организацией.

Так как дом должен соответствовать строительным нормам, чаще всего приходится заказывать строительную экспертизу. Если нарушений нет, заключение эксперта будет свидетельствовать в вашу пользу. Когда эксперт в своем заключении указывает, что ОКС соответствует всем параметрам, суд практически всегда встает на сторону застройщика.

Здесь нужно учесть нюанс. Если дом нарушает нормы, эксперт это отметит. В суде такое заключение будет вам бесполезно. Поэтому сначала нужно устранить такие нарушения, а только потом обращаться к экспертам. Некоторые нарушения нельзя устранить. Например, дом находится на расстоянии менее трех метров от границы участка. С юридической точки зрения это нарушает права соседей. Но такие нарушения можно попробовать решить мирным путем. Если вы сможете договориться с соседями, есть шанс узаконить дом.

После того, как вы собрали все документы, можно подавать исковое заявление в суд. В заявлении должны быть данные об истце, ответчике, объекте недвижимости. В заявлении вы должны обосновать свои требования. Все собранные документы прилагаются к иску. Также вам потребуется оплатить госпошлину.

Во время судебного разбирательства суд изучит все представленные доказательства. В том случае, если их недостаточно, судья может назначить дополнительные экспертизы. Так как проведение строительной экспертизы оплачивает истец, мы рекомендуем заказать ее заранее. Обычно, внесудебная экспертиза обходится дешевле, чем судебная.

Судебное разбирательство может длиться долго. Обычно вопросы, связанные с недвижимостью, занимают много времени.

Чтобы суд встал на вашу сторону, вам нужно доказать:

Дом соответствует градостроительным нормам, безопасен для проживания людей.
Постройка соответствует категории земли и ВРИ.
Сохранение дома не нарушает интересы соседей.

Когда все требования соблюдены, суд выносит решение о возможности сохранить дом. Дальше нужно подать заявление в Росреестр о регистрации дома и приложить к нему решение суда. Через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН.

Приобретательная давность

В самовольно построенных домах люди живут десятилетиями. Администрация не предъявляет никаких претензий. Но иногда при попытке узаконить такой дом административным путем, владелец неожиданно получает отказ. Если вы прожили в доме больше 15 лет, его можно оформить по приобретательной давности.

В этом случае вам нужно доказать:

Вы живете в доме последние 15 лет. Доказательством этого факта могут быть свидетельства соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
Ранее администрация не высказывала претензий. То есть в течение последних 15 лет вы не получали от администрации никаких предписаний относительно дома.

Если эти условия соблюдаются, дом можно оформить по приобретательной давности.

Что нужно учитывать

В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:

Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.

Зачем узаконивать уже построенный дом

Большая доля самостроя — это проблема для государства. Такие дома не стоят на кадастровом учете, а значит, владельцы не платят налог на недвижимость. Поэтому власти выявляют самовольные постройки. Выявленный самострой приведет к последствиям для владельца:

Штраф за самовольную постройку.
Иск от администрации о сносе незаконного дома.
Необходимость уплаты налога за дом за последние три года.

Кроме того, с незаконным домом нельзя совершать никакие сделки. Его нельзя продать, подарить, оставить в наследство. У наследников по закону возникнут те же самые проблемы при попытке оформления дома.

Для того чтобы не тратить время и деньги на попытки узаконивания, сначала проконсультируйтесь у специалиста «Геомер групп». Наш эксперт ознакомится с вашей ситуацией и поможет найти наиболее эффективный способ решения проблемы. В нашей компании вы можете заказать подготовку технической документации на дом. При необходимости, мы поможем вам пройти процедуру узаконивания с самого начала до получения выписки из ЕГРН.

Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Видео

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonit-uzhe-postroennyj-dom.html

Источник

Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.

Получить разрешение на строительство, когда дом уже возведен, намного сложнее, ведь в этом случае существует риск признания объекта самовольной постройкой и предъявления требований о сносе. Давайте разбираться, как следует поступать владельцу строения, чтобы избежать негативных последствий.

Что необходимо легализовать.

Вероятность признания возведенного дома самовольной постройкой зависит от наличия определенных признаков.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ таковыми могут выступать:

незаконное использование земельного участка либо строительство на землях, не предназначенных для таких целей;
возведение объекта без разрешения либо с нарушением установленных законодательством норм;

Кроме того, обязательным условием является действительность нарушенных норм и правил на момент начала строительства и на дату выявления самостроя.

При этом законодательство содержит следующую оговорку, если владелец недвижимости возвел ее на землях, в отношении которых действует ограничение, но не знал или в принципе не имел возможности узнать о таком ограничении, объект не может быть признан самостроем.

Таким образом, чтобы объект попадал под определение самовольной постройки, его владелец должен нарушить правила получения или использования земли либо строить без разрешения.

Нужно ли разрешение на построенный дом?

Светлана

Эксперт по недвижимости

На сегодняшний день разрешение на строительство предполагает согласование проекта будущего капитального объекта с уполномоченными органами. При этом, если ранее на строительство объекта ИЖС требовалась специальное разрешение, то с 2018 года собственник участка обязан подать уведомление о намерении начать строительство. Следовательно, разрешение в толковании прежней редакции закона теперь не требуется.

Уведомлять администрацию о начале строительства, если дом возведен несколько лет назад, нелогично, однако, чтобы легализовать строение, необходимо осуществить ряд мероприятий, конечной целью которых будет регистрация объекта и прав на него.

Как узаконить объект и что делать, если дом уже построен?

Существует два способа приобретения прав на объект строительства. Первый предполагает согласование в административном порядке, второй обязывает собственника обратиться в суд. Выбор того или иного варианта зависит от того, в каком объеме соблюдены и нарушены требования законодательства.

А чтобы это понять, необходимо ответить на следующие вопросы:

Соответствует ли требованиям о возведении капитального жилого объекта категория земель и вид разрешенного использования. По закону индивидуальные жилые дома разрешено строить на дачных и садовых землях, а также землях ЛПХ и ИЖС;
Отвечают ли характеристики строения его назначению и параметрам разрешенного строительства. К примеру, если это жилой дом, то строение должно быть капитальным и оснащено инженерными сетями.
Нарушены ли права и интересы других лиц.

Если в целом объект соответствует данным критериям, можно переходить к административной процедуре легализации самовольной постройки. Кроме того, в тех случаях, когда собственник был привлечен к ответственности за возведение самостроя, предварительно необходимо уплатить штраф.

Санкции за нарушения разнятся в зависимости от вида административного проступка и для граждан ограничиваются наложением штрафа. Его величина определяется либо в твердой денежной сумме, либо в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка. Так, например, за возведение объекта без разрешения нарушителю грозит штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Возможно будет интересно!

Административный порядок.

Рассмотрим на примере внесудебного способа вопрос, как узаконить в собственность построенный без разрешения дом?

Алгоритм в этом случае будет включать следующие мероприятия:

Подача заявления на предоставление ГПЗУ (заказать план участка можно напрямую в администрации или через МФЦ);
Составление схемы земельного участка, в которой определяется местоположение возведенного объекта недвижимости;
Согласование строительства с уполномоченным органом (обычно с местной администрацией) путем подачи заявления с приложением составленной схемы;
Получение на руки разрешения на строительство;
Оформление технического плана;
Подача документов в Росреестр (заявления, квитанции об уплате пошлины, документов на землю и дом, а также выданного разрешения);
Получение отказа в регистрации либо выписки из ЕГРН.

Если на последнем этапе поступит отказ, вопрос легализации придется урегулировать в порядке судопроизводства.

Узаконивание самостроя через суд.

Прежде чем составлять иск важно попытаться зарегистрировать самострой в административном порядке. Факт отказа в легализации объекта в данном случае будет выступать основанием для подачи иска. Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд.

Алгоритм действий владельца неузаконенной постройки, должен включать следующие этапы:

Осуществление действий по легализации объекта в административном порядке;
Подготовка доказательной базы (сбор необходимых документов в отношении земли и дома, в том числе оценка объекта недвижимости);
Составление и подача иска в суд;
Участие в процессе;
Получение на руки вступившего в силу судебного акта (если решение положительное);
Обращение в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на признанное законным строение.

Образец иска о признании права собственности на самострой отвечает требованиям статьи 131 ГПК РФ, и помимо общих, включает в себя следующие обязательные сведения:

информация о том, на каких основаниях заявитель владеет земельным участком (собственность, аренда, безвозмездное пользование или др.);
описание возведенной на участке постройки;
сведения о том, как строился объект (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);
информация об органе, отказавшем в согласовании строительства с указанием причины.

В приложение к иску необходимо предоставить пакет документальных доказательств, в которые входят:

копии паспорта заявителя;
заключения эксперта, содержащего сведения об оценочной стоимости;
документа, подтверждающего факт попытки внесудебной легализации;
документов, подтверждающих права заявителя в отношении земельного участка;
документа, подтверждающего соответствие возведенного объекта строительным и градостроительным нормам;
технического плана;
документа, подтверждающего тот факт, что строительство дома не затронуло права и интересы других лиц;
квитанции об уплате пошлины за подачу иска в суд;
иных документов, указанных в статье 132 ГПК РФ.

Возможно будет интересно!

Готовый иск, если стоимость имущества превышает 50 000 рублей, подается в районный (городской) суд по месту, где находится неузаконенная постройка, или в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 рублей.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Сроки легализации самостроя будут варьироваться в зависимости от выбранного способа. Так, например, оформить права на объект в административном порядке можно за несколько месяцев, а в особых случаях понадобится больше года.

В суде дела подобной категории должны разрешаться в течение месяца, однако, на практике эта процедура может длиться несколько лет.

Стоимость также разнится в зависимости от способа, и судебный процесс в данном случае бьет все рекорды.

Владельцу самостроя придется нести расходы, связанные :

с уплатой госпошлины (в процентном отношении к стоимости имущества, но не менее 400 и не более 20 000 рублей);
с оценкой объекта недвижимости;
с оформлением технического плана;
с оплатой услуг адвоката или квалифицированного юриста;
с получением недостающих документов и справок;
с оформлением права собственности (пошлина за регистрацию права 2000 рублей).

В завершение темы о легализации частного дома выделим главное. Таковая становится возможной, если владелец самостроя как минимум сможет доказать право на возведение дома в пределах выделенного ему участка и соответствие объекта строительным нормативам.

В противном случае вероятность вынесения решения о сносе достаточно велика, но не критична. Дело в том, что отсутствие разрешения — неопределяющий фактор. Иногда, чтобы узаконить постройку, достаточно привести ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами.

Источник