Можно ли получить разрешение на строительство

Разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства выдается согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

• -Перечень документов, необходимых для прикрепления на портал.

Пошаговая инструкция для получения разрешения на строительство (видео)
          

Настройка браузера Mozilla Firefox для работы с Загрузчиком проектной документации при подаче заявления на выдачу разрешения на строительство

— обращение заявителя за государственной услугой, предоставление которой не осуществляется органом исполнительной власти, предоставляющим государственную услугу;

— представление заявителем документов, не соответствующих установленным требованиям;

— представление заявителем неполного комплекта документов, предусмотренных пунктами 2.8, 2.9 регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача разрешения на строительство», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП (далее — Регламент);

— представление заявителем документов, содержащих недостоверные и противоречивые сведения;

— обращение заявителя за предоставлением государственной услуги с нарушением требований пункта 1.3 настоящего Регламента.

— представление документов, утративших силу;

— подача заявления от имени заявителя не уполномоченным на то лицом;     

— заявление и (или) иные документы, необходимые для предоставления государственной услуги, представленные в электронной форме, подписаны с использованием электронной подписи, не принадлежащей заявителю, представителю заявителя или иному лицу, уполномоченному в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

— некорректное (неполное либо неправильное) заполнение обязательных полей в форме интерактивного заявления.

— содержание противоречивых сведений в представленных документах и интерактивном заявлении.

2. Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:

При выдаче разрешения на строительство:

— несоответствие представленных документов требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 51 Кодекса), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка;

— несоответствие представленных документов требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории (в случае обращения заявителя за выдачей разрешения на строительство линейного объекта);

— отсутствие документов, предусмотренных пунктами 2.8, 2.9, 2.11, 2.12 настоящего Регламента;

— несоответствие представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

— обращение заявителя за предоставлением государственной услуги в отношении объектов капитального строительства многоквартирных домов в границах земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, до образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

— несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство;

— несоответствие проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

При внесении изменений в разрешение на строительство:

1. В случае изменения правообладателя земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 51 Кодекса:

— отсутствие в заявлении реквизитов документов, предусмотренных пунктами 2.9.1.1 и 2.11.1 настоящего Регламента, или копий правоустанавливающих документов на земельный участок в случае, предусмотренном абзацем первым пункта 2.9.1.1 настоящего Регламента;

— недостоверность сведений, указанных в заявлении.

2. В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с Кодексом выдано разрешение на строительство:

— отсутствие в заявлении реквизитов документов, предусмотренных пунктом 2.12.2 настоящего Регламента;

— недостоверность сведений, указанных в заявлении.

3. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с Кодексом выдано разрешение на строительство:

— отсутствие в заявлении реквизитов документов, предусмотренных пунктом 2.12.3 настоящего Регламента;

— недостоверность сведений, указанных в заявлении;

— несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана образованного земельного участка;

— несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство.

4. В случае внесения изменений в разрешение на строительство, кроме изменений исключительно в связи с продлением срока его действия либо в связи с изменением правообладателя земельного участка или образованием земельного участка:

— отсутствие документов, предусмотренных пунктами 2.9.1 и 2.11 настоящего Регламента;

— несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка;

— несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство;

— несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

5. В случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия — наличие информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления или информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 Кодекса.

6. Подача заявления менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

__________________________________________________________________________________________________

Справочная информация

Остались вопросы?

Мосгосстройнадзор проводит бесплатные обучающие семинары по вопросам получения государственных услуг.

С графиком проведения семинаров можно ознакомиться здесь.

Техническая поддержка по оказанию государственных услуг в электронном виде:

• Комитет государственного строительного надзора города Москвы
  Арбузов Дмитрий Алексеевич
  +7 (499) 240-54-03
  arbuzovda@mos.ru

Зачем разрешение на строительство заменили уведомлением

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

1. Проект строительства дома или его реконструкции;
2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно. 

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Какие документы нужны для начала строительства дома в 2021

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

О строительстве каких объектов нужно уведомлять

Под уведомительный порядок попадает строительство:

1. Индивидуального жилого дома на землях под ИЖС или ЛПХ;
2. Садового дома на землях СНТ. 

Обратите внимание, что с1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома теперь возможно лишь на участках первого типа и только после уведомления муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и жилой застройке больше не подлежат.

Категории земель и виды разрешенного использования

В каких случаях уведомление НЕ требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
2. объекты, не являющиеся капитальными;
3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Один из комментариев к ст. 51.1 ГрК РФ: направление уведомления по ст. 51.1, не требуется, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 04.08.2018. 

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать в упрощенном порядке, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Совет: всегда уточняйте необходимость подачи уведомления о начале строительства в госорганах. Сделать это проще всего звонком в отдел Архитектуры, на территории которой расположен земельный участок.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве

Для начала нужно скачать официальный бланк уведомления, который утвержден Приказом Минстроя России 19 сентября 2018 года: № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Еще одна странность нового законодательства: уведомительный порядок введен 3 августа 2018 года, а официальный бланк уведомления утвержден лишь спустя 1.5 месяца — 19 сентября 2018.

Скачать бланк уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

После загрузки официального уведомления, вам останется только распечатать бланк и заполнить его согласно образцу ниже.

Образец заполнения

Как подать уведомление о начале строительства

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

• Лично через МФЦ «Мои документы»; 
• Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
• Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
• Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Образец уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке

Как ввести построенный дом в эксплуатацию

Как получить разрешение на строительство старого образца

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Можно ли получить разрешение на строительство объекта согласно ПП РФ 1300

В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.

Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная. 

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца.  К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Какие существуют ограничения при строительстве дома

Обратите внимание, что летом 2018 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Нужно ли уведомлять о строительстве бани, если планируешь строить дом

В случае, если баня будет объектом капитального строительства, а в последующем вы решите ее зарегистрировать и после выкупать земельный участок, то однозначный ответ будет — конечно же подавайте уведомление. Если в договоре аренды земельного участка не содержатся специальные условия выкупа в собственность, такие как: строительство жилого дома и процент застройки земельного участка, то вы осуществляете выкуп земельного участка в соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

Если у вас не возникает проблем с уплатой арендных платежей и одновременно строительством дома, то можете не спешить с переводом в собственность и выкупить земельный участок уже после регистрации бани.

Можно ли на участке под ИЖС зарегистрировать два дома

Да, можно. Если действующее законодательство не регламентирует количество жилых домов на земельном участке ИЖС, однако ПЗЗ вашего муниципального образования может устанавливать процент застройки ЗУ в соответствии с требованиями применяемыми для объектов капитального строительства ГрК РФ.

Выводы

1. Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
2. Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.

Примеры отказов в разрешении на строительство