Можно ли получить разрешение на реконструкцию после ее проведения
Содержание статьи
Реконструкция частного дома: как получить разрешение
Какие документы оформлять, в какие инстанции обращаться, и как узаконить уже существующую реконструкцию.
С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.
Содержание:
- Что считается реконструкцией частного дома
- Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
- Как направить уведомление о реконструкции дома
- Как узаконить реконструкцию дома
Что такое реконструкция частного дома
По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.
По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).
HsylbyfПользователь FORUMHOUSE
Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.
Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:
К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.
Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.
Cedric_1Модератор FORUMHOUSE
Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.
Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:
- индивидуальное жилищное строительство
- личное подсобное хозяйство
- малоэтажное жилищное строительство
В других случаях в МФЦ подают заявление, техпаспорт и документы, подтверждающие право собственности на дом только после завершения реконструкции.
Какие виды работ нужно согласовывать
Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.
Уведомление требуется для | Уведомление не требуется для: |
Для любой надстройки (включая мансарды); | Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла; |
Любой переделки, которая приводит к расширению дома; | Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках; |
Ремонта или восстановления несущих стен; | Сооружении временных перегородок между комнатами; |
Утепления пола, потолка, стен; | Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами; |
Замены инженерного оборудования, установки нового; | Корректировки формы тамбура (без изменения его площади); |
Демонтаж старых или возведение новых этажей. | Демонтажа не несущих перегородок. |
Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.
При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.
Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.
PaulWistУчастница FORUMHOUSE
Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.
Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.
Для структурных изменений кровли никакие согласования не нужны.
Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.
Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.
Как направить уведомление о реконструкции дома
Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.
После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.
При реконструкции объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется. Домовладельцу достаточно приложить к заявлению схему, в которой будет указано, что и как он будет переделывать.
Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.
Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.
shtaket868Пользователь FORUMHOUSE
Приложил уведомление, паспорт, ГПЗУ (уже был). Подал через сайт госуслуг, ищите разрешение на строительство, заполняете его но прикрепляете не заявление на разрешение на строительство, а скан уведомления о начале строительства. Там же увидел решение администрации, никто не звонил.
Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.
После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.
Как узаконить реконструкцию дома
Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.
Cedric_1Модератор FORUMHOUSE
Сложный вопрос: кто, когда и при каких обстоятельствах сможет призвать вас к ответу за реконструкцию, проведённую без разрешения? И случится ли это когда-нибудь?
На него не существует однозначного ответа.
У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.
Inc0gnit0Участник FORUMHOUSE
И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.
Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.
После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.
На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом порядке уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации на реконструкцию и новое строительство зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о проектировании мини-домов, и о том, как грамотно спроектировать дом именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.
Источник
Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке?
Для начала вам необходимо четко понимать, что произведенные вами изменения являются реконструкцией.
При реконструкции изменяются параметры объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема), происходит замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Если произведенная вами перестройка все же попадает в категорию реконструкции, для ее осуществления вам необходимо было предварительно получить разрешение на строительство (по общему правилу в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка).
Органы Росреестра должны отказать вам в регистрации, поскольку при изменении параметров объекта недвижимости в результате его реконструкции, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию вам потребуется разрешение на строительство, проектная и иная документация, выдаваемая до начала реконструкции объекта недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).
Если вы все же намерены предпринять попытки по регистрации права собственности на самовольно реконструированный дом, воспользуйтесь существующим до 01.03.2018г. льготным порядком, так называемой «Дачной амнистией» (ваша конкретная ситуация может не позволить применить этот порядок).
Вам потребуется предоставить в органы Росреестра следующие документы (ч. 1 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 20, ч. 10 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ):
— заявление о кадастровом учете и государственной регистрации права;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС;
— технический план объекта ИЖС либо идентифицирующий номер технического плана;
— до 01.03.2018 разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию не запрашивается, основаниями для государственной регистрации и кадастрового учета являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 4 ст. 8 ФЗ от 29.12.2004 191-ФЗ; ч. 7 ст. 70 ФЗ N 218-ФЗ).
Отказ Росреестра в регистрации за вами права собственности не исключен.
Дальнейшим законным выходом остается судебный порядок, но суд признает за вами право собственности на самовольную постройку только в случае, если вы предприняли все возможные меры к получению правоустанавливающих документов на объект недвижимости, но вам было незаконно отказано (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).
Складывающуюся в последнее время судебную практику по признанию права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) сложно назвать позитивной по отношению к истцам.
Принятие всех возможных мер по легализации самовольной реконструкции после ее фактического осуществления не увеличивает ваши шансы на победу в суде, например, в Определении Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 308-ЭС16-16215 по делу N А53-1296/2016 содержится следующий вывод: суд округа правомерно указал, что обращение общества с заявлением о принятии объекта в эксплуатацию после фактического строительства (реконструкции) и при отсутствии разрешения на строительство не может свидетельствовать о надлежащих действиях по соблюдению определенного законом порядка введения объекта в оборот.
Административная ответственность в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации, предусмотрена ст. 9.5. КоАП РФ:
п. 1- строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей;
п. 5 — эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей.
Источник
Разрешение на реконструкцию: проходим все «круги ада»
Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики. Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания. Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.
Отличие перепланировки и реконструкции
Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью. В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться.
Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения. В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.
Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.
Реконструкция частного дома: какие нужны документы?
Разрешение на реконструкцию
Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:
- Надстройку новых этажей.
- Пристройку к жилому блоку.
- Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
- Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
- Другие кардинальные вмешательства.
Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.
Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:
- Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
- Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.
На все действия, проводимые в частном доме, следует получить разрешение у соответствующих инстанций. Это могут быть – пожарники, санэпидемстанция, городская администрация и другие структуры. Специалисты государственных органов проведут проверку документов, в том числе проекта, который нужно предварительно разработать, обратившись к экспертам. Допускается обращение в государственную структуру или к частному специалисту, который имеет соответствующую лицензию. А также будет проведен выезд на объект для осмотра. Необходимые документы:
- Заявление на проведение реконструкции.
- Право собственности на частный дом.
- Проект реконструкции. В нем должны быть четко описаны все работы, что планируется провести.
- Согласие всех проживающих/зарегистрированных в доме на проведения таких работ.
- Технплан на строение.
Срок рассмотрения пакета документов – 30 дней.
Для получения разрешения на проведение работ следует пройти этапы:
- Обращение в БТИ для получения технического паспорта.
- Предоставление пакета документов вместе с копией технического паспорта в отдел архитектуры. А также здесь составляется заявление на вызов архитектора для создания проекта будущей реконструкции.
- Все вместе документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения региона.
- Посещение остальных инспекций – в том числе Госнадзор.
Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.
Когда разрешение получено
Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.
Реконструкция многоквартирных домов
Особенное внимание следует уделить реконструкции многоквартирного дома. Она зачастую проводится, если дом в аварийном или ветхом состоянии, но есть возможность восстановления для продолжения проживания в нем жильцов. Проведение таких работ не из дешевых, но в любом случае удобнее для администрации, чем отселение и предоставление нового жилья.
В основном такие действия проводятся органами муниципалитета, жилищной конторой или управляющей компанией. Просто так по решению властей проводить реконструкцию не допускается, нужно согласие собственников квартир в таком доме. Получить его можно только проведя общедомовые сборы. На них происходит ознакомление с проектной документацией, а в ней должны быть:
- Конструктивные решения.
- Инженерно-технические моменты.
- Результаты инженерных изысканий.
- Другие важные моменты.
Важно! В результате проведения реконструкции многоквартирного дома, каждая отдельная квартира должна сохранить свои параметры – площадь, предназначение. А также не должна быть изменена планировка.
На время проведения подобных мероприятий, которые могут продолжаться даже несколько лет, людям которым негде остановиться предоставляется альтернативная жилплощадь.
Реконструкцию нежилого здания
Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.
Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.
Потребуется разрешение для таких действий:
- Надстройка, снос этажей.
- Переустройство чердака в мансарду.
- Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
- Создание антресольного этажа.
- Замена коммуникаций и усиление конструкций.
- Изменение входов.
- Устройство тамбуров.
- Изменение формы дверных проёмов, окон.
Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:
- Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
- Заявление в соответствующие инстанции.
- Топографический план земли, на которой находится объект.
- Проект и план проведения работ по реконструкции.
- Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
- Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
- Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.
Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.
Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.
Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.
Порядок согласования
Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания. Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции. А также потребуется обратиться в санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа.
Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.
В каких случаях разрешение не требуется?
Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:
- Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
- Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
- Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.
По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.
Реконструкция нежилого помещения
Особенных отличий в реконструкции нежилого помещения нет. Единственный важный момент – это необходимость получения разрешений от жильцов многоквартирного дома, если при проведении реконструкции присоединяются помещения общего пользования.
Вывод
Реконструкция – это существенное вмешательство в первичное состояние объекта – дома или нежилого помещения. Для проведения подобных работ необходимо получение разрешений, так как при несоблюдении строительных норм есть риск потери целостности и разрушения.
Источник