Можно ли получить право собственности на квартиру если дом не сдан

Итак, все волнения от покупки новой квартиры остались позади. Застройщик сообщил, что дом построен, и выдал ключи радостным новоселам.

Остается сделать еще один маленький, но очень важный шаг: оформить право собственности на жилье. Без этого нельзя считаться полноправным хозяином. Потому что «бесхозное» жилье невозможно будет подарить, продать, сделать в нем перепланировку. В нем нельзя будет прописаться самому или зарегистрировать своих детей (и записать их в школу или садик), а также получить имущественный налоговый вычет.

Закон РФ не предусматривает срок, в который необходимо оформить право собственности.В теории, можно это сделать и через год-два, и даже пять лет. Исключение одно – если конкретный срок прописан в договоре купли-продажи.

Без прав собственности в квартире, в принципе, можно жить, делать косметический ремонт и даже сдавать ее в аренду. Можно, но не нужно! Самый лучший вариант – не тянуть и закрыть вопрос с оформлением собственности в течение месяца после подписания акта приема-передачи. Это рекомендуют как застройщики, так и юристы.

Иногда люди не регистрируют имущество, полагая, что это спасет их от оплаты коммунальных платежей. Это миф.

Таких покупателей мы вынуждены разочаровать: как только подписан акт приемки-передачи между застройщиком и покупателем, необходимость платить по счетам переходит на новосела. Даже если он не зарегистрировал право собственности. Так что не существует объективных причин для затягивания получения документов.

Важно: для оформления права собственности на квартиру необходимо, чтобы застройщик сделал на новостройку технический и кадастровый паспорта. Сами они не нужны, достаточно лишь факта их выдачи. «Живые» бумаги обычно передаются на руки позже. В крайнем случае, их можно получить через МФЦ или БТИ.

А вот регистрацией права собственности владелец квартиры занимается сам. Возникает это право после внесения записи в Росреестр о том, что конкретное помещение принадлежит конкретному человеку.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно собрать документы и отдать их в МФЦ (не обязательно по месту прописки). Оттуда сотрудники уже самостоятельно отправят их в Росреестр.

Какие бумаги потребуются:

— заявление на регистрацию;

— паспорт собственника;

— СНИЛС;

— оригинал ДДУ;

— допсоглашения к ДДУ;

— техпаспорт на квартиру и ее план;

— акт приема-передачи;

— квитанция об оплате госпошлины (2 тысячи рублей).

Для оформления права собственности в ипотечной квартире дополнительно понадобится:

— закладная;

— кредитный договор;

— отчет об оценке квартиры.

При покупке квартиры супругами совместно, потребуется также свидетельство о браке.

Читайте также: Налоговый Кодекс-2020: что меняется при продаже, наследовании и дарении жилья

Отследить, зарегистрировано ли право собственности, можно на сайте Росреестра по номеру заявки. Номер автоматически присвоят, когда будут поданы все документы. Обычно регистрация идет около недели, иногда немного дольше.

Напоминаем, что с 15 июля 2016 года не выдается бумажное свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость.

Его целиком и полностью заменяет выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр на недвижимое имущество). В ней содержится вся необходимая информация: кадастровый номер квартиры и ее кадастровая стоимость, площадь объекта, этаж, адрес. Обычно она действительна в течение месяца.

Читайте также: Новые расходы в квитанции ЖКХ: «страховка» – реальная помощь или бесполезные поборы?

Поделитесь статьей с друзьями, если среди них есть счастливые новоселы. И подписывайтесь на наш дзен-канал, чтобы следить за новостями рынка недвижимости и узнавать полезные лайфхаки.

В России принят закон об увеличении штрафов за эксплуатацию несданных домов. Согласно вступившим в силу поправкам, максимальный размер штрафа увеличен до 1 млн руб. Тем временем некоторые застройщики предлагают дольщикам принять квартиру в несданном доме по предварительному акту и даже начать делать ремонт. Чем грозит нововведение собственникам жилья и стоит ли идти на поводу у компании и заселяться в дом без разрешительной документации, выяснилLIVING.

Предварительные просмотры квартир, организованные застройщиками в еще не сданных домах, – известная практика на рынке новостроек. Компании призывают к пониманию – где-то что-то не успели доделать, а Госкомиссия выставила список замечаний для устранения, в то же время каждый день просрочки – это неустойка, которую дольщики научились отсуживать у застройщиков «на раз-два-три». Обычно в компаниях аргументируют: «Вы пока осмотрите квартиру, подпишете акт предварительной приемки, начните делать ремонт, а мы тем временем получим заключение на ввод в эксплуатацию».

Понятно, что оформить жилье в собственность невозможно без документа о разрешении на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому дольщики какое-то время не смогут зарегистрировать на себя жилье, кроме того, лишатся возможности получить неустойку за просрочку передачи квартиры, т.к. застройщик, как правило, вместе с предварительным актом просмотра настаивает на подписи под фразой – «Финансовых претензий не имею».

С сегодняшнего дня, помимо этого, дольщикам грозит еще и штраф – от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Именно такие меры прописаны в новом законе 222-ФЗ за эксплуатацию жилого дома, не имеющего разрешение на ввод. Принятый депутатами Госдумы, одобренный Советом Федерации и подписанный главой государства закон вступает в юридическую силу 6-го августа.

Следить за тем, какие новостройки были заселены без разрешительной документации, входит в обязанности Госстройнадзора. Размер же штрафов за заселение не введенных в эксплуатацию домов прописан в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. По действовавшим ранее нормам граждан могли оштрафовать на 1 тыс. руб., для должностных лиц штраф составлял 2 тыс. руб., а для юрлиц – 20 тыс. руб.

Теперь, федеральным законом 222-ФЗ в ч. 5 ст. 9.5 КоАП внесены изменения. Согласно поправкам, штрафы за эксплуатацию несданных домов увеличены для всех категорий лиц. Гражданам придется заплатить штраф от 2 тыс. до 5 тыс. тыс. руб., должностным лицам – от 20 тыс. до 50 тыс. руб., юридическим лицам – от 500 тыс. до 1 млн руб. Таким образом, максимальный размер штрафа для граждан вырос в 5 раз, для должностных лиц – в 25 раз, а для юрлиц – в 50 раз.

Так, за прошлый год Госстройнадзор Санкт-Петербурга привлек к административной ответственности одно должностное и шесть юридических лиц, эксплуатировавших здания без разрешения на ввод. «Общая сумма взысканных штрафов составила 121 500 рублей», – рассказали в пресс-службе ведомства.

В этом году инспекторы Госстройнадзора привлекли к ответственности одно физическое, одно должностное и одно юридическое лицо, общая сумма взысканных штрафов составила 24 000 рублей.

Нужен ли закон?

По словам юриста Павла Крюкова, специализирующегося на профессиональной юридической помощи дольщикам Санкт-Петербурга, цель 222-ФЗ – ужесточить наказание за ввод объектов с нарушением закона с тем, чтобы исключить риски наступления неблагоприятных последствий.

«Законом 222-ФЗ изменяется размер административной ответственности. Она увеличивается. Если застройщик будет знать, что наказание неумолимо и существенно, то возможно не станет нарушать закон, – комментирует Павел Крюков, замечая при этом, что существующие механизмы не изменяются. – Имеет ли значение размер штрафа, без действенных механизмов борьбы с такими нарушениями (я не только про карательные меры)? На мой взгляд, нет. А так это или нет – покажет правоприменительная практика».

Сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости СПб и ЛО Олег Островский в свою очередь считает нововведения не особенно актуальными, тем более в условиях перехода к проектному финансированию.

«В новых условиях застройщики экономически заинтересованы в строгом соблюдении графика строительства и скорейшей передаче квартир дольщикам. Поэтому никакого дополнительного «административного ускорения» строительства застройщикам не нужно, – говорит эксперт, добавляя, – На деятельность подавляющего большинства застройщиков Санкт-Петербурга усиление ответственности за заселение дома до получения разрешения на ввод никакого влияния не окажет».

Однако в Госстройнадзоре Петербурга не разделяют мнение экспертов. «Большинство застройщиков, привлеченных к административной ответственности за 2018 и 2019 год, прекратили эксплуатацию и предприняли действия для легализации объектов. Два застройщика обратились за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и получили его, два застройщика обратились с уведомлением об окончании строительства и теперь устраняют замечания надзорного ведомства после итоговой проверки, один застройщик обратился за продлением разрешения на строительство, два застройщика прекратили эксплуатацию и законсервировали объекты», – рассказали в пресс-службе ведомства.

Практики минувших лет

В прошлые годы, по словам Олега Островского, практика заселения в несданные дома была характерной для недобросовестных застройщиков: «Иногда, застройщики, существенно нарушившие сроки передачи объектов долевого строительства, шли навстречу особо активным и нуждающимся в жилье дольщикам и разрешали им вселиться в дом, не получивший разрешение на ввод в эксплуатацию».

На памяти Олега Борисовича заселение несданных домов малоэтажного квартала «Никитинская усадьба» в Коломягах. Застройщик Северо-Западная строительная корпорация (СЗСК) передавал дольщикам квартиры, не получив разрешения на ввод.

«Отдельные дольщики даже получили с помощью судебных решений свидетельство о собственности на такие квартиры (ранее такое было возможно). Но, в целом, на ситуацию это не повлияло, – вспоминает Олег Островский. – Предъявленные органами исполнительной власти иски о признании таких построек самовольными были удовлетворены. В лучшем случае по некоторым из таких домов были заключены мировые соглашения, по которым застройщик обязан привести их в соответствие с нормативными требованиями (как правило, это означает, как минимум, понижение этажности). В худшем – их обязаны снести».

В качестве еще одного примера эксперт привел ЖК «Идеал» от строительной компании «Импульс»на Красносельском шоссе, 55 в Пушкине. Пригласив дольщиков на заселение, застройщик пытался таким образом воздействовать на органы исполнительной власти и получить разрешение на ввод еще не готового к эксплуатации многоквартирного дома. И это при том, что в доме были серьезные проблемы, в частности, с электро- и водоснабжением. Несколько лет здание снабжали электроэнергией от дизель-генераторов, и люди жили в несданном доме. Однако объект не получал разрешения на ввод, пока застройщик не устранил замечания, выявленные Госстройнадзором.

ЖК «Черничная поляна» в августе 2015-го. Источник: vk.com/ukki_info

В Ленобласти самый известный пример заселения несданных домов – ЖК «Черничная поляна» от IMD Group. Восемь домов первой очереди на 356 квартир в сумме были построены еще в 2013-м, но из-за проблем с коммуникациями Госстройнадзор одобрил их ввод только весной 2018-го. Четыре дома второй очереди ЖК, рассчитанные еще на 234 квартиры, до сих пор не достроены.

По воспоминаниям пайщика первой очереди «Черничной поляны» Михаила, никому из заселившихся в несданные дома штрафов платить не пришлось. «Все понимали, что живут на птичьих правах. И администрация тоже не трогала, по большому счету. Дома были в полной боевой готовности, единственное – люди прописаться не могли», – прокомментировал LIVING’у Михаил. В будущем, по мнению пайщика, из-за увеличения штрафов застройщики просто не будут разрешать вселяться в несданные дома.

Почему нельзя заселяться в несданный дом?

По замечанию Олега Островского, в 214-ФЗ четко определено, что застройщик может передать объект долевого строительства дольщику только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Именно этот документ означает, что дом построен в соответствии с техническими требованиями и проектом и готов к проживанию людей.

Получение же дольщиком ключей и вселение в квартиру возможно только после подписания им и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обычно с даты получения разрешения на ввод до передачи квартиры проходит несколько месяцев, а иногда и больше, поэтому эксперты советуют внимательно смотреть условия ДДУ.

Фото с приемки в ЖК «Алфавит»

Если застройщик не успевает передать квартиру в обозначенные сроки, он начинает приглашать дольщиков на предварительные осмотры и приемки, не получив разрешения на ввод дома. Таким образом застройщики пытаются заранее определить замечания дольщиков по квартирам, чтобы устранить их к моменту получения разрешения. «Также это может делаться с целью минимизации своей ответственности за нарушение сроков передачи квартиры», – поясняет юрист Павел Крюков, которому доводилось сталкиваться с подобной практикой.

С так называемыми предварительными приемками квартир несколько раз столкнулся и LIVING. К примеру, съемочная группа выезжала на осмотр жилья в несданной секции ЖК «Алфавит» и в ЖК «Босфор».

Причины, по которым застройщики не могут получить разрешение на ввод, не всегда сводятся к качеству строительства. В разрешении на ввод может быть отказано также из-за неправильного оформления документов или других моментов. Но в любом случае, пока дом не введен в эксплуатацию, он является строительной площадкой, где нахождение посторонних лиц категорически запрещено. При этом не введенного в эксплуатацию дома, как и конкретных квартир, не существует юридически.

Фото с приемки в ЖК «Босфор»

Ответственность за нарушения закона несут застройщик и генеральный подрядчик. И, если на территории заселенного, но не сданного дома, произошло ЧП, пострадавший может рассчитывать на компенсацию причиненного ему ущерба. «А если причинен вред здоровью, то и на возмещение вреда здоровью, – поясняет Павел Крюков. – При этом необходимо будет доказать, что ущерб пострадавшему причинен именно в результате незаконного заселения в дом. Указанные требования нужно заявлять к причинителям вреда – застройщику и его сотрудникам».