Можно ли получить подоходный налог с нежилого помещения

— Я пенсионер. Пенсионерам при покупке недвижимости за 2 млн государство выплачивает компенсацию в размере 260 тысяч рублей. Будет ли произведена выплата, если приобретен участок с жилым домом, но дом не оформлен как жилое помещение? Или сначала нужно оформить строение как жилое, и после производить покупку? Либо купленный участок признается недвижимостью, и выплата компенсации производится?

Viacheslav Iakobchuk/Fotolia

Отвечает финансовый директор ООО «Би-Консалтинг» Майя Зиновьева:

Как таковой компенсации пенсионерам за приобретение жилья не предусмотрено. Предусмотрено освобождение дохода от обложения налогом на доходы физических лиц в размере 2 млн рублей, если они израсходованы на приобретение жилья. С учетом ставки НДФЛ в размере 13% возвращаемый налог как раз и составит 260 тысяч рублей. Но возвращен он будет только в случае, если ранее этот налог был уплачен налоговым агентом или самим налогоплательщиком. Так как государственные пенсии не облагаются налогом, то, соответственно, нет доходов, которые можно освободить от налогообложения.

Однако для пенсионеров предусмотрен особый порядок применения налогового вычета на приобретение жилой недвижимости. Вы можете использовать имущественный вычет в отношении доходов (если таковые были, и НДФЛ был удержан и уплачен в бюджет) за три предшествующих года.

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Может ли пенсионер получить налоговый вычет, купив дом?

Налоговый вычет предоставляется не на любую недвижимость, а только на жилую. То есть если Ваш земельный участок предназначен для жилого строительства, то расходы на его приобретение будут являться налоговым вычетом в размере фактических расходов, но не более 2 млн рублей. Дополнительно оформлять жилое строение для получения вычета не требуется.

Отвечает адвокат, к.ю.н. Юлия Вербицкая:

По-видимому, имеется в виду право пенсионеров на получение соответствующего налогового вычета, производимого из бюджета. Данный налоговый вычет предоставляется однократно и только в случае покупки жилья пенсионером-резидентом РФ. Для получения данного вычета Вам необходимо приобретать (или строить самому, инвестировать) именно жилое помещение. В Вашем конкретном случае в договоре купли-продажи желательно указать предварительно оформленный дом, стоимость которого будет выделена в отдельную сумму, не превышающую 2 млн рублей.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Закон в данном случае рассматривает именно приобретение нежилого помещения. Поэтому сначала необходимо получить статус жилого. Потому что нежилое помещение подразумевает возможность его коммерческого использования. А жилое предназначено исключительно для проживания. Любые другие формулировки могут подразумевать, что хоть это и дом, его тоже теоретически можно использовать в коммерческих целях. А это, с точки зрения закона, совсем другая история.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Последнее обновление: 16.05.2019

Вопрос:

Можно ли получить налоговый вычет (возврат подоходного налога) за покупку апартаментов? Ведь официально это не квартира, а нежилое помещение?

Ответ:

Апартаменты хоть и предназначены для физического проживания людей, формально к жилью не относятся. С точки зрения закона на сегодняшний день – это нежилое помещение. Правда, наши законодатели обещают в перспективе приравнять их статус к обычным квартирам (т.е. к жилью).

А пока они этого не сделали, покупка апартаментов будет нести в себе определенные неудобства для своих владельцев. Это касается, в том числе, и получения имущественного налогового вычета за приобретенное жилье.

Практически все Покупатели на рынке недвижимости используют предоставленную законом льготу (вычет) по возврату подоходного налога (НДФЛ) при покупке квартир. Часть потраченных на покупку денег можно вернуть не только со стоимости самой покупки (до 260 тыс. руб. максимум), но и с выплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. руб. максимум). Кроме того, закон включает в понятие «потраченные на жилье деньги» еще и затраты на ремонт квартиры.

Подробнее о применении всех типов налоговых вычетов можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

От такого подарка не отказывается, обычно, ни один Покупатель квартиры. Но… на апартаменты это правило не распространяется! Вернуть НДФЛ здесь не получится. И все потому, что юридически апартаменты не являются жилыми помещениями.

Апартаменты – это вообще не регламентированное законом понятие. Это слово наши девелоперы позаимствовали из французского языка и применяют в маркетинговых целях. Ведь в рекламе фраза «продаются нежилые помещения, предназначенные для жилья» – как-то не звучит… Другое дело – «продаются апартаменты!»

А что говорит закон?

А закон дает исчерпывающий перечень тех типов объектов недвижимости, при покупке которых можно получить имущественный налоговый вычет (пп.3, п.1, ст.220, НК РФ). Буквально он выглядит так – вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

• на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них,
• на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
• на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

​​Нежилые помещения в данный перечень не входят. А значит, покупка апартаментов не дает права физлицу на применение налогового вычета (возврата налога НДФЛ). В Москве, например, где апартаментов продается больше, чем в любом другом городе, этот факт огорчает многих Покупателей.

А как узнать, что выбранное для покупки помещение – апартамент, а не квартира? Особенно, если внешне здание выглядит вполне жилым? Где вообще указывается тип помещения – жилое или нежилое?

В зависимости от типа рынка (первичный или вторичный) эта информация указывается в разных документах:

• если покупка происходит на первичном рынке, и дом еще строится, то тип помещений указывается в проектной декларации Застройщика.
• если покупка происходит в готовом здании с оформленным правом собственности (на вторичном рынке), то тип помещения можно узнать из Выписки ЕГРН.

Чем вообще отличаются апартаменты от квартиры, в чем плюсы и минусы покупки апартаментов – можно почитать в отдельной заметке, по приведенной ссылке.

Итого: при покупке в собственность нежилого помещения (в т. ч. апартаментов) Покупатель (физлицо) не имеет права на получение имущественного налогового вычета, в виде возврата подоходного налога (НДФЛ).

Более того, если апартаменты были приобретены в ипотеку, то возврат налога за уплаченные по ипотеке проценты тоже не будет доступен для Покупателя.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

• Составляет 3 года для:
  • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким  родственником;
  • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
  • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
• Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
• Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

2. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.