Можно ли получить налоговый вычет в строящемся доме

Согласно пп.3 п.1 ст.220 НК РФ Вы можете получить имущественный вычет не только при покупке, но и при строительстве жилья. При этом вычет Вы вправе получить как по расходам непосредственно на постройку квартиры или дома, так и на проценты по кредиту, выданному под строительство.

В каких случаях можно получить вычет при строительстве дома?

Вы можете воспользоваться имущественным вычетом при строительстве жилья в случаях, если Вы:

1. Построили жилой дом

По закону налоговый вычет полагается при строительстве жилого дома с правом регистрации в нем граждан. Если Вы построили жилое строение без права регистрации в нем, на вычет рассчитывать нельзя (Письмо Минфина России от 03.05.2017 N 03-04-05/27085).

Пример: Иванов И.И. приобрел участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), построил на нем жилой дом и получил выписку из ЕГРН. Иванов может воспользоваться правом на получение имущественного вычета на строительство дома.

Пример: Сидоров С.С. приобрел дачный участок и построил на нем коттедж, оформил его как жилое строение без права регистрации в нем. Сидоров С.С. не сможет воспользоваться имущественным вычетом.

2. Приобрели недостроенный жилой дом и достроили его

При этом приобретенный Вами дом должен быть обозначен в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства. В ином случае Вы сможете получить вычет только по расходам на покупку дома, но не по расходам на строительство.

Пример: Иванов А.А. приобрел одноэтажный жилой дом по договору купли-продажи. После покупки Иванов реконструировал дом, достроив второй этаж. Иванов сможет получить имущественный вычет только в сумме расходов на покупку дома, а расходы на реконструкцию дома в вычет не войдут.

Пример: Сергеев С.А. приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства — недостроенный двухэтажный коттедж. После покупки Сергеев коттедж достроил и оформил право собственности на него. Сергеев сможет получить вычет как по расходам на приобретение, так и на достройку и отделку коттеджа.

Какие расходы можно включить в вычет при строительстве дома?

Перечень расходов, которые Вы можете включить в налоговый вычет при строительстве жилья, указан в ст. 220 Налогового кодекса РФ. К ним относятся:

• расходы на приобретение земельного участка под строительство;
• расходы на приобретение неоконченного строительством жилого дома;
• расходы на покупку строительных и отделочных материалов;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
• расходы на составление проектно-сметной документации, а также расходы на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

Важно отметить, что для получения вычета вам необходимо подтвердить все расходы документально, то есть иметь на руках все необходимые квитанции, чеки, расписки и (или) другие платежные документы.

Какие расходы по строительству нельзя включить в вычет

Вы не сможете получить вычет по расходам на:

• перепланировку или переустройство уже построенного дома;
• реконструкцию уже построенного дома (надстроили этаж или пристройку);
• установку сантехники, душевой кабины, газового или иного оборудования;
• возведение на участке дополнительных построек или сооружений (например, гаража, забора, бани, сарая и т.д.)

Пример: Сидоров В.В. построил на своем участке жилой дом, кирпичный гараж и баню. Сидоров может включить в налоговый вычет только расходы на строительство и отделку дома.

Когда можно получить вычет?

Право на вычет при строительстве дома возникает только после оформления права собственности на построенный жилой дом, так как согласно пп.6 п.3 ст.220 НК РФ обязательным документом для получения вычета является выписка из ЕГРН (свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом).

При этом обратиться за вычетом в налоговый орган Вы сможете только по окончании года, в котором у Вас возникло право на него. Так, если Вы получили выписку из ЕГРН (свидетельство о регистрации права) на жилой дом в 2020 году, то обратиться за вычетом Вы можете в 2021 году.

Пример: Иванов И.И. начал строительство жилого дома в 2016 году. В 2019 году Иванов достроил дом, в 2020 году оформил построенный жилой дом в собственность и получил выписку из ЕГРН. В 2021 году Иванов может обратиться в налоговый орган и получить имущественный вычет на строительство дома.

При этом подавать документы на вычет на следующий год после регистрации дома не обязательно. Право на имущественный вычет не имеет ограничения по срокам, однако вернуть налог возможно только за последние три года, предшествующие году подачи документов на вычет.

Подробнее ознакомиться с данной информацией Вы можете в статье: «Когда и за какие годы подавать документы для получения имущественного вычета».

Пример: Иванов С.А. построил в 2018 году жилой дом и зарегистрировал на него право собственности. В 2018 и 2019 году Иванов не имел официального трудоустройства. Устроился на работу официально в 2020 году.

Таким образом, Иванов имеет право начать использование вычета на строительство с 2021 года и вернуть подоходный налог, уплаченный им в 2020 году. Если Иванов полностью не исчерпает вычет, то он сможет продолжить им пользоваться в последующие годы: в 2022 году вернуть налог за 2021 год, в 2023 – за 2022 и т.д.

Если Вы получили выписку из ЕГРН (свидетельство о регистрации права) на жилой дом, но не хотите ждать окончания года, то Вы можете воспользоваться возможностью получить налоговый вычет через работодателя. Подробнее об этом в статье «Получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры/ дома через работодателя».

Перечень документов для получения вычета

Для оформления имущественного налогового вычета при строительстве жилья Вам потребуются:

• декларация 3-НДФЛ;
• выписка из ЕГРН на жилой дом;
• копии документов, подтверждающих расходы на строительство дома. В большинстве случаев такими документами будут:
  1. на услуги физических лиц — копия договора с физическим лицом, копия расписки (или при безналичном расчете — копия документа о переводе денежных средств);
  2. на услуги организаций — копия договора со строительной компанией, копии платежных поручений (или при наличном расчете – копии приходно-кассовых ордеров, квитанций);
  3. на покупку материалов — копии чеков (товарных чеков);
• заявление на возврат налога;
• документы, подтверждающие уплаченный налог (справка 2-НДФЛ);
• копия документа, удостоверяющего личность;

В случае получения вычета по процентам по кредиту на строительство также необходимо приложить:

• кредитный договор;
• справка об удержанных процентах по кредиту.

Размер вычета

Размер вычета на новое строительство или достройку индивидуального жилого дома определяется по тому же принципу, что и в других видах имущественного вычета. (см. Размер налогового вычета ).

Вы можете вернуть до 13% от совокупной суммы расходов на строительство и отделку жилья, при этом максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей (т.е. вернуть Вы можете максимум 2 млн руб. x 13% = 260 тыс. рублей).

За каждый год Вы можете вернуть не больше, чем перечислили в бюджет подоходного налога, при этом остаток вычета переходит на следующий год до тех пор, пока сумма вычета не будет получена полностью.

Пример: В 2020 году Сергеев А.А. построил жилой дом. Расходы на строительство и отделку дома составили в общей сумме 10 млн рублей. Сергеев вправе получить имущественный вычет в сумме расходов на строительство, но не более 2 млн рублей, так как это максимальная сумма вычета.

Если Сергеев находится в официальном браке, то его супруга также сможет заявить вычет в размере 2 млн рублей (подробнее в статье «Особенности налогового вычета при покупке жилья супругами»).

В случае строительства жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере без ограничений.

Если же ипотечный кредит на строительство оформлен после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой 3 млн рублей. То есть вернуть с ипотечных процентов Вы можете максимум 3 млн руб. x 13% = 390 тыс. рублей.

Вычет на расходы по уплате процентов по кредитам (ипотеке) на строительство

Если Вы оформили целевой кредит на строительство жилого дома (это должно быть прописано в кредитном договоре), то Вы имеете право получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

Пример: Петров А.В. оформил ипотечный кредит на строительство жилого дома. У Петрова есть право заявить на получение вычета как на строительство, так и на расходы по уплате процентов по ипотеке.

Подробнее о вычете по кредитным процентам Вы можете прочитать в разделе «Вычет по ипотечным процентам».

Можно ли включить расходы, произведенные после получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности)

Зачастую расходы на отделку дома продолжаются и после получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) на жилой дом.

Соответственно, возникает вопрос — можно ли в этом случае включить в состав вычета расходы на отделку? И можно ли после получения выписки из ЕГРН (свидетельства) заявить вычет в объеме произведенных расходов, а после увеличить на дополнительные затраты на строительство и отделку?

Контролирующие органы несколько раз меняли позицию по данному вопросу. Согласно последнему мнению ФНС и Минфина России расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на дом, можно включить в состав имущественного вычета, даже если вычет по строительству дома Вам был уже предоставлен.

См. Письма ФНС России от 22.04.2016 № БС-4-11/7253@, Минфина России от 22.04.2016 № 03-04-05/23340). При этом после получения выписки из ЕГРН (свидетельства) имущественный вычет можно заявить в текущем объеме, а позже увеличить на расходы, произведенные в будущем.

Заметка: Важно помнить, что даже с учетом расходов на отделку вычет можно получить в размере не более 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).

Пример:В 2019 году Кузовлев Е.А. в результате самостоятельного строительства получил свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом (расходы составили 1.5 млн рублей). В 2020 году он подал в налоговую инспекцию декларацию за 2019 год и получил вычет.

В 2020 году Кузовлев Е.В. потратил на отделку дома еще 300 тыс. рублей. В этом случае в 2021 году он имеет право подать в налоговую инспекцию декларацию за 2020 год, в которой увеличить сумму заявленного вычета на расходы по отделке в 2020 году (т.е. заявить к вычету 1.8 млн рублей).

Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности,
которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что
такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на
вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно
передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется
на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор
купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке
же квартиры в строящемся доме между заключением договора и
получением права на квартиру может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и
другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

• когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за
  квартиру, купленную в новостройке?
• нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно
  иметь на руках подписанный договор?
• может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения
  налогового вычета?

Давайте разбираться.

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы
подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на
какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся
для налоговой.

Если квартира куплена по договору долевого участия в
строительстве

Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого
строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет
сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

С этого момента наступает ваше право на получение имущественного
вычета.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16
марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10
сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N
3-5-04/647@.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья –
основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по
договору долевого участия в строительстве.

Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть
документе, на основании которого вы принимаете квартиру от
застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это
внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому
вычету.

Напоминаем, что
документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на
следующий год после получения Акта приема-передачи.

Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021
году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в
течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в
последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за
последние три года.

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих
пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации
3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал
дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи.
Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет
в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год
подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности
оформлено в 2021 году, роли не играет.

Если квартира куплена по договору переуступки прав
требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке –
покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в
случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того,
кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру
у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью
квартир; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только в том
случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не
передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки
прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет?
Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания
Акта приема-передачи.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для
получения налогового вычета при покупке квартиры по договору
переуступки прав требования.

В
пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить
копию договора долевого участия, копию договора уступки прав
требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от
29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был
оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и
подписан Акт приема-передачи.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020
год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и
заявление на вычет.

Если квартира куплена в ЖСК по договору
паенакопления

Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в
жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности
на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4
ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается
покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача
официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556
ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и
документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт
приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 №
03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@

Резюме: для получения имущественного налогового вычета
за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам
необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках
подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью
оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в
эксплуатацию.

Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы
имеете право подать документы на получение имущественного вычета за
2020 год.