Можно ли получить налоговый вычет с покупки по договору мены
Содержание статьи
Вычет, если квартира куплена по договору мены
Каков имущественный вычет, если недвижимость куплена по договору мены?
Так как в сделке мены каждая из сторон сделки признается одновременно и продавцом, и покупателем товара, который она обязана принять в обмен (ст. 567 ГК РФ), к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Вычет в соответствии с письмом Минфина России от 22.08.2013 № 03-04-05/34368 предоставляется в размере стоимости переданной взамен квартиры, но не более
- 600 тыс. руб. для сделок, совершенных до 01.01.2003
- 1 млн. рублей для сделок, совершенных в период с 01.01.2003 по 31.12.2007
- 2 млн. руб. для сделок, совершенных в период, начиная с 01.01.2008
Каждый налогоплательщик в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Максимальный размер вычета – 2 млн. руб. без учета процентов по кредиту (займу). Проценты по целевому кредиту (займу) на приобретение (строительство) жилья могут увеличивать размер вычета без ограничений до 01.01.2014, и в пределах 3 млн. руб., начиная с 01.01.2014. В большем размере имущественный налоговый вычет получить нельзя. Такие правила установлены абз. 17–19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
При этом, по договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ), в связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
На вопрос, можно ли применить вычет на продажу в размере 1 млн. руб. и на покупку в размере 2 млн. руб. в период, начиная с 01.01.2008, наиболее четко отвечает Минфина в письме от 16.02.2011 N 03-04-05/7-88.
Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Ст. 567 ГК РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, при обмене квартиры, принадлежащей налогоплательщику на праве собственности менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК.
Кроме того, налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовался.
Ранее Минфин занимал иную позицию
По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости передаваемой квартиры и суммы доплаты (при ее наличии) (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (Определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).
По мнению специалистов ААА-Инвест, во избежание разночтений и при наличии возможности применить к сделке два договора вместо договора мены следует осуществить продажу обмениваемой квартиры и последующую покупку приобретаемой квартиры.
В этом случае в один налоговый период налогоплательщик вправе применить вычет на продажу и вычет на покупку недвижимости.
Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение
Источник
Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой
В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.
При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения. Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме.
Налоговые обязательства при обмене жилья
В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой. Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.
Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене. То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают. Читайте также статью: → “Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021”
Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет
Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.
Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.
Пример №1.
Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. – 981.405 руб.) * 13%).
Вычет на сумму полученной доплаты
Теперь разберемся с налогами, которые следует оплатить лицу, получившему доплату. Согласно НК, вся сумма доплаты признается доходом, а значит, налогоплательщику следует перечислить в бюджет 13% от полученных средств. Но в момент возникновения объекта налогообложения (доход) у гражданина возникает право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб. Расчет налога к уплате производится с разницы между суммой доплаты и вычетом:
Н = (Допл – Выч) * 13%,
где Н – налог к оплате;
Допл – доход, полученный гражданином при обмене жилья (доплата);
Выч – фиксированная сумма 1 млн. руб.
Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно.
Пример №2.
Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн. 420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб. Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно.
Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья. В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.
Если квартира находится в собственности более 3-х лет / 5-ти лет
Допустим, Вы реализовали квартиру по обмену и получили доплату, но ни один из вышеперечисленных вычетов полностью не освобождает Вас от уплаты налогов. Какими еще способами уменьшения налоговой базы Вы можете воспользоваться? Согласно НК, для владельцев, реализовавших жилье, оформленное владельцем на правах собственности более 5-ти лет, предоставляется право на использование вычета в 100% размере от суммы полученного дохода. Данное правило действует для жилья, реализованного по договору мены после 01.01.16. Для квартир, которые были обменяны до указанного срока, действуют более лояльные правила. Чтобы освободиться от налогов, собственнику, обменявшему жилье и получившему доход, необходимо владеть жильем не менее 3-х лет до момента обмена. Читайте также статью: → “Налоговый вычет на ребенка жены и особенности его получения”
Пример №3.
В августе 2013 Иволгин купил ½ часть дома. В сентябре 2021 Иволгин обменял половину дома на 2 комнаты в коммунальной квартире и получил доплату – 504.605 руб. Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.
Может ли получить вычет неработающий пенсионер
В общем случае оформить вычет могут только те лица, которые получают официальный доход и выплачивающие НДФЛ по ставке 13%. На первый взгляд, пенсионер, которые не работает и, соответственно, не имеет дохода, компенсацию получить не может. Однако согласно изменениям, внесенным в нормы НК, пенсионерам предоставляется льготное право на перенос вычета сроком на 4 года. То есть гражданин, вышедший на трудовую пенсию в текущем году и в этот же году обменявший квартиру с доплатой, может получить вычет из расчета трудового дохода за предыдущие 4 года.
Пример №4.
В октябре 2017 Канарейкин вышел на трудовую пенсию. В декабре 2021 Канарейкин обменял загородный дом на квартиру с доплатой 704.622 руб. В январе 2021 Канарейкин обратился за получением налоговой компенсации 91.601 руб. (704.622 руб. * 13%). Для подтверждения налогооблагаемых доходов Канарейкиным предоставлена справка 2-НДФЛ за 2015 – 2017 гг. В справке указано, что размер выплаченного налога за период составляет 330.804 руб. Так как эта сумма больше размера компенсации, то Канарейкин получит возврат средств в полном объеме (91.601 руб.).
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
- договор мены;
- акт приема-передачи жилья;
- платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
- справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
- выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
- декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
- заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
- удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
- договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
- выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении. Читайте также статью: → “Налоговый вычет нерезиденту РФ”
Налоговый вычет при обмене квартиры: ответы на вопросы
Вопрос № 1. Между физлицами Колпаковым и Стеблевым заключен договор мены, согласно которого Стеблев обменивает дом на квартиру без доплаты. Оба объекта недвижимости в договоре фигурируют как равнозначные. При этом Стеблев неофициально получил от Колпакова доплату в размере 880.604 руб. Документы, подтверждающий данный факт, отсутствуют. Возникает ли в данном случае объект налогообложения и имеют ли стороны право на вычет?
Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).
Вопрос № 2. Кукушкин вышел на пенсию в апреле 2013. С марта 2017 Кукушкин ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО). В августе 2021 Кукушкин обменял часть дома на комнату и получил доплату 806.401 руб. Может ли Кукушкин оформить вычет?
Ответ: Так как с момента выхода Кукушкина на пенсию до дня обмена квартиры прошло более 4-х лет, Кукушкин не может оформить вычет по месту работы. Но так как он ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО) и оплачивает НДФЛ по ставке 13%, то за ним сохраняется право на получение компенсации в общем порядке. Для того, чтобы получить возврат налога, Кукушкину следует обратиться в ФНС по месту регистрации.
Вопрос № 3. Чайкин К.Д. обменял свою 3-х комнатную квартиру на дом и получил доплату в сумме 604.880 руб. Второй стороной договора мены (собственник дома) выступает супруга, Чайкина Н.В. Может ли Чайкин оформить вычет?
Ответ: Так как супруги Чайкины являются взаимозависимыми лицами, никто из них не имеет права на оформление налоговой компенсации в рамках данной сделки.
Источник
Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?
Бесплатная юридическая консультация онлайн
Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.
Требуется ли уплата налога
Резидент Российской Федерации должен уплатить налог с имущества в следующих случаях:
- квартира, подвергаемая обмену, находится в собственности не мене 3-х лет. При этом есть обстоятельства, которые увеличивают срок владения имуществом до 5 лет;
- если в рамках процедуры обмена предусматривается доплата.
Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2019 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года. В свою очередь, если покупка была после наступления 2019, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.
Важно знать, если совершаемый обмен равнозначный, то уплачивать налог не требуется.
Как начисляется налог
Теперь стоит разбрататься, по каким критериям начисляется налог:
- Начисление производится исключительно на основании разницы, полученной при неравнозначной сделке.
Для примера приведем следующую ситуацию:
Михайленко Н.К. произвела обмен своего жилья (1 комнатную квартиру) стоимостью 1 млн. 200 тыс. рублей на 2 комнатную, стоимостью 2 млн. 200 тыс. рублей. Исходя из законодательства, а именно, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 567, она должна сделать отчисления с разницы 1 млн. рублей. Итоговый расчет выглядит так: 1 млн. x 13% = 130 тыс. рублей.
- Разница, полученная гражданином по договору обмена, должна быть задекларирована. Также необходимо предоставление справки по форме 3-НДФЛ в территориальные органы ФНС.
Особенности подачи декларации по форме 3-НДФЛ:
- декларация подается в территориальные органы ФНС не позднее 30 апреля следующего года после произведенного обмена;
- если сделка без доплаты не предусматривается, но при этом квартира находилась менее 3 лет в собственности, то средства, полученные со сделки, необходимо за декларировать;
- произвести уплату налога по ставке 13% требуется до 15 июля следующего года, после совершения процедуры;
- налоговый вычет может получить гражданин на основании договора мены.
Далее будут рассмотрены основные особенности получения вычета.
Особенности
Если гражданин заключает договор мены, то ему на основании действующего законодательства положены следующие виды налоговых вычетов:
- при продаже недвижимости;
- при приобретении недвижимости.
При продаже:
В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.
Также, если гражданин имеет на руках соответствующие документы, которые подтверждают покупку переданной по обмену недвижимости, в данном случае есть возможность уменьшить полученную доплату на сумму расходов. В противном случае, если расходы существенно превышают сумму с доплатой 2021, то налогового вычета на основании действующей редакции закона не будет.
Если гражданин не обладает документами на дом, которые смогут подтвердить покупку по договору мены, то можно воспользоваться налоговым вычетом, установленным законодательством в фиксированном размере в 1 млн. рублей.
При приобретении:
Если гражданин получил квартиру на основании договора обмена, то он имеет право воспользоваться вычетом в установленном размере до 2 млн. рублей. При этом данная сумма предоставляется вне зависимости от фактора, была ли сделка равнозначная. Стоит отметить, что расчет вычета в данной ситуации производится по всей стоимости объекта недвижимости.
Кому положено
В законодательстве есть определенный критерий лиц, которым положен налоговый вычет:
- резиденты Российской Федерации;
- лица, уплачивающие подоходный налог с заработной платы в размере 13%;
ВНИМАНИЕ !!! Стоит отметить, при обращении в налоговые органы понадобится подтверждение гражданства РФ. Уплата подоходного налога является обязательным условием, поэтому физическое лицо должно обладать официальным трудоустройством. Данный факт должен быть документально подтвержден.
Критерий лиц, которые не имеют прав на получение НВ:
- граждане, не являющиеся резидентами Российской Федерации;
- лица, оформившие вид на жительство.
Пошаговая процедура оформления НВ
Теперь стоит разобраться, как проводится процедура получения вычета по договору обмена:
- для начала требуется составить официальное заявление;
- в обязательном порядке предусматривается заполнение декларации по форме 3-НДФЛ;
- предоставление требуемого законом пакета документов.
После проделанных действий, уполномоченный инспектор ФНС произведет проверку предоставленных документов. Если требования выполнены, то в этом случае гражданину положена выплата. Для перечисления денежных средств потребуется открытие индивидуального банковского счета.
ВНИМАНИЕ !!! Возможен отрицательный вариант развития событий, когда ФНС выносят отказ в предоставлении выплаты. В этом случае гражданин может затребовать пояснение от инспектора, на основании какой причины был вынесен отказ. Чаще всего причины кроются в неправильном заполнении документов.
Сведения, которые требуется указать в заявлении:
- в шапке документа пишется наименование органа, куда подается заявление и кому оно направлено (в большинстве случаев указывается имя начальника территориального органа ФНС);
- паспортные данные заявителя (серия и номер, кем выдан, номер подразделения, ФИО и регистрационные данные);
- идентификатор налогоплательщика (ИНН);
- прошение о предоставлении вычета;
- основания для предоставления льготы (требуется предоставление соответствующих документов на жилую площадь);
- реквизиты индивидуального счета, открытого в банке для перечисления компенсации;
- дата на момент подачи заявления и личная подпись с расшифровкой.
Как оформить декларацию
Для оформления декларации требуется принять во внимание следующие особенности:
- в заполнении декларации требуется использовать печатные буквы;
- буква должна быть вписана в строго отведенную клетку;
- декларация заполняется исключительно черной ручкой (иной цвет не допускается);
- помарки, исправления и опечатки не допускаются.
В декларации указываются основные сведения, которые касаются заявителя и объекта сделки.
Бесплатная горячая линия
Поможем решить ваш вопрос
Москва
Санкт-Петербург
Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Юрист — стаж 7 лет
Мария Богданова
Семейный юрист — стаж 6 лет
Максим Маслов
Юрист — стаж 9 лет
Вера Данилова
Юрист по недвижимости — стаж 10 лет
Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.
Источник