Можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании

bsadsensedinamick

О том, можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки, задумывается каждый заемщик, планирующий провести эту процедуру. На имущественный вычет имеет право любой гражданин РФ, который работает и ежемесячно отчисляет НДФЛ со своих доходов.

Законодательная норма закреплена в статье 220 НК РФ, регулирующей вопросы, связанные с возвратом уплаченного налога. Но обыватели не всегда понимают, сохраняется ли право на вычет после перекредитования. Ответы на этот и многие другие вопросы написаны ниже.

Что такое налоговый вычет

Каждый гражданин, проживающий и работающий в Российской Федерации, должен отчислять со своих доходов 13% государству. Под налогообложение подпадают не только официальная заработная плата, но и дополнительные доходы, полученные в результате временных подработок, сдачи жилья в аренду, оказания услуг.

Не только граждане делают выплаты в пользу государства. Но и оно, в свою очередь, возвращает добросовестным плательщикам НДФЛ суммы их затрат на:

• приобретение жилья;
• строительство домов;
• приобретение недвижимости по ипотеке.

В последнем случае, вычет делается не на сумму покупки, а на размер выплаченных процентов.

Если заемщик в течение действия ипотечного кредита делает взносы в одном финансовом учреждении, то ему не приходится волноваться о вычете. Он подает документы и получает возврат, рассчитанный по суммам уплаченных процентов.

Но как быть, если у заемщика меняется кредитор при рефинансировании ипотечного кредита? Зачастую это происходит уже после того, как на часть процентов были поданы бумаги для оформления вычета. Что делать в таком случае?

Остаться в «своем» банке или рискнуть правом на возвращение затрат? На самом деле государство предусмотрело возникновение подобных ситуаций. В законе прописано, что имущественный вычет сохраняется, несмотря на факт перекредитования, а вычет на проценты выплачивается по фактическим суммам выплат процентов. За годы выплаты ипотечного займа граждане вправе менять банки и каждый раз подавать документы на вычет, пока сумма выплаты не достигнет максимума.

Условия получения ипотечного вычета

Для того чтобы без проблем оформить имущественный возврат, нужно соответствовать ряду условий. Они затрагивают самого заемщика и кредитный договор, по которому совершаются выплаты. В список включено следующее:

• назначение – возвратить НДФЛ можно по займам, которые выдавались на покупку или строительство жилья;
• местонахождение недвижимости – расположено на территории РФ;
• характеристика кредитора – займодатель должен быть зарегистрирован в России;
• характеристика заемщика – обязан состоять на учете в ИФНС РФ;
• наличие заработка – подоходный налог возвращается только лицам, имеющим доход и выплачивающим с него 13% в пользу государства.

При рефинансировании займа нужно учитывать перечисленные пункты списка и следующие моменты:

• в новом соглашении требуется указать цель его заключения – рефинансирование первичного ипотечного кредита;
• новый кредитор обязан иметь российский адрес регистрации и лицензию на финансовую деятельность.

Граждане, которые не вправе претендовать на налоговый вычет:

• лица, не получающие официальную заработную плату в течение 3 лет до подачи документов на возврат;
• заемщики, взявшие кредит на покупку недвижимости, принадлежавшей близким родственникам;
• ИП, уплачивающие ЕНВД;
• граждане, ставшие владельцами квартиры или дома за счет средств работодателя либо других лиц;
• лица, оплатившие жилье с помощью государственной субсидии.

Остальные граждане могут быть уверены в том, что перекредитование не станет поводом для отказа в возврате подоходного налога.

Максимальная сумма налогового вычета и период возмещения

Сумма возврата лимитирована законом. При приобретении жилья в ипотеку покупатель имеет право на возврат 13% от его стоимости, но не более 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей).

Помимо этого заемщик может получить вычет на проценты. Выплата вычета по процентам осуществляется для суммы до 3 млн рублей. Если расходы на проценты составили 4 млн рублей и выше, то гражданину все равно возвращается уплаченный налог только с 3 млн рублей. Максимальный размер возмещения составляет 390 000 рублей. Деньги, в зависимости от доходов заявителя, выдаются единоразово или будут поделены на несколько платежей.

Где получить налоговый вычет

Возврат подоходного налога осуществляется государством перечислением на персональный счет в банке. При желании, можно указать в заявлении иной вариант имущественного вычета – освобождение от НДФЛ. Льготный период будет рассчитываться индивидуально со ссылкой на доходы. В бухгалтерии будут прибавлять к заработной плате подоходный налог.

Если выбран первый вариант возмещения, то гражданину необходимо лично подать пакет документов и заявление в ИФНС. Во втором случае, схема возврата меняется:

1. Обращение в налоговую службу с заявлением.
2. Получение соответствующих документов.
3. Передача бумаг работодателю.
4. Получение уплаченного налога в кассе работодателя.

Стоит учитывать, что заявление и документы, поданные на имущественный вычет, проходят проверку в течение 3 месяцев. Еще 30 дней уходит на саму выплату. В некоторых случаях налоговые службы увеличивают этот срок на 2-3 месяца.

Налоговый вычет на ипотечные проценты

При начислении налогового вычета с процентов учитываются доход заемщика и реальные суммы выплат. При перекредитовании учитывается сумма выплаченных процентов старому банку и сумма процентов, которые будут выплачены новому.

Налоговый вычет на приобретенное жилье может распространяться на несколько объектов недвижимости, но в сумме не более 260 тыс. рублей, а вычет на проценты по ипотеке выплачивается касательно только одного.

Возврат подоходного налога супругам

Все имущество, приобретенное супругами, находящихся в официальном браке, считается их совместно нажитой собственностью. Это правило касается и недвижимости. Поэтому, каждый из супругов, имея официальный доход и производя отчисления в размере 13%, вправе подать на имущественный вычет.

Если взять за пример покупку квартиры стоимостью 4 млн руб., где проценты по ипотеке составили за 6 млн рублей, то выплаты будут осуществляться в следующем размере:

• жена имеет право на вычет за приобретенное жилье суммой в 260 тыс. руб и возврат НДФЛ за проценты в размере 390 000 рублей;
• муж имеет право на 260 000 рублей за приобретение квартиры и 390 000 рублей за переплату.

Таким образом, максимальный возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки на семью составит 1,3 млн рублей.

При расчетах нужно учитывать, что размер разовой выплаты зависит от доходов супругов и составляет 13% дохода. Они могут получить 1,3 млн в течение года или растянуть выплаты на 1, 2, 5 и 10 лет.

Изменения, вступившие в силу в 2014 году

При проведении расчетов важно учитывать, когда была приобретена недвижимость – до 2014 года (когда введены изменения в законодательство, существенно влияющие на размер налогового вычета) или позже.

До 2014 года гражданам так же возвращался НДФЛ с недвижимости стоимостью до 2 млн, но лимит на вычет по процентам не устанавливался. При процентах по ипотечному кредиту в 5 млн рублей можно было подать на вычет в размере 650 000 рублей.

Но вернуть налог разрешалось один раз в жизни. Если гражданин приобрел дом или квартиру за 1 млн рублей, то имел право лишь на 130 000 рублей. В последующем, при улучшении своего положения и покупке более дорогостоящей недвижимости, право на максимальный размер вычета утрачивалось. Налоговый вычет на ипотеку не выделялся отдельной категорией.

С 1.01.2014 года закон изменился. Теперь вычет на купленное жилье ограничен суммой в 2 млн рублей и подавать на него можно неоднократно. К примеру, гражданин купил квартиру за 1 млн рублей и получил за нее возврат в размере 130 000 рублей. Через 3 года куплена новая квартира за 3 млн рублей. Возврат подоходного налога возможен с оставшегося миллиона в размере 130 000 рублей.

Налоговый вычет на ипотеку распространяется на сумму процентов до 3 млн рублей и в таком случае составит 390 тысяч руб.

Когда теряется право на возврат НДФЛ

Возврат подоходного налога при рефинансировании возможен, если процедура проводится через финансовую организацию, имеющую лицензию Центробанка. Это правило закреплено законодательно.

Но некоторые граждане перекредитовываются в АИЖК (агенство ипотечного жилищного кредитования). Эти агентства созданы для выдачи ипотечных кредитов, в том числе, по льготным государственным программам. Но они не являются банками. Поэтому возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки через АИЖК невозможен. На сегодня однозначно отказано в возвращении налога тем, кто воспользовался помощью «Дом-рф».

Например, несколько кредитов, в том числе и ипотека, были объединены в один, и банк не может выделить из суммы процентов ту часть, которая пошла на ипотечный заем.

Налоговый вычет при банкротстве банка

Банкротство финансового учреждения никак не влияет на получение имущественного вычета.

В случае банкротства, организация может быть полностью расформирована или сменить владельца. Но долги заемщика никуда не пропадают – они переходят к новому кредитору. Если заемщик сменил кредитора не по своей воле, то никаких проблем с вычетом у него не возникнет.

При подаче заявления в налоговую инспекцию нужно предоставить следующие документы:

• первоначальный договор займа;
• уведомление о смене владельца;
• новый график выплат.

Последние 2 документа высылаются почтой новым кредитором.

Пример расчета выплаты

Для того чтобы определить, какая сумма причитается заемщику при рефинансировании ипотеки, можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка. Он покажет, сколько процентов нужно уплатить за годы действия договора. А уже от этой суммы можно рассчитать 13%, которые и будут составлять налоговый вычет.

Основной вычет

При расчете основного вычета необходимо учесть, что максимальные расходы на покупку жилья не могут превышать 2 млн рублей. Фактическая стоимость недвижимости может быть и больше, но возврат будет происходить только с указанной суммы.

Предположим, что некий Л. приобрел квартиру за 2 млн рублей. В месяц его заработная плата составляет 100 000 рублей, 1,2 млн в год. С этой суммы его работодатель отчисляет НДФЛ в размере 13% — 156 тыс. рублей. Через год Л. вправе подать на имущественный вычет. Сумма будет составлять 156 000 рублей. Если в следующем году его доходы останутся на том же уровне, а максимум налогового вычета на жилье 260 тыс. рублей, то он получит 104 000 рублей основного вычета, остаток НДФЛ пойдет на выплату вычета с процентов. Полный возврат основного вычета НДФЛ займет 2 года.

Или другой пример. Семья К. приобрела жилье за 7 млн рублей. Оба супруга официально трудоустроены и имеют право на вычет. При заработной плате в 50 000 рублей, через год, каждый из них получит возврат в размере 78 000 рублей, всего 156 тысяч. При сохранении уровня доходов полную сумму супруги получат через 4 года после покупки квартиры. Она составит 520 000 рублей на семью.

Если уровень доходов одного из супругов вырастет, то он компенсирует затраты быстрее своей второй половины. А при резком падении зарплаты, на выплату можно не подавать, дождавшись более благоприятного периода.

Процентный вычет

Иначе рассчитывается процентный вычет. Помимо 13% от основного долга, который составляет стоимость жилища, заемщик может получить и 13% от выплаченных процентов.

В целом, сумма, с которой будет сделан возврат, не должна превышать 5 млн рублей: 2 млн на стоимость недвижимости и 3 млн на проценты (в общей сложности 650 тыс. рублей). Процентный вычет можно получать по мере выплаты процентов за ипотеку.

Например, стоимость квартиры 1 млн руб, а ипотека под 15% годовых на 10 лет и будет выплачено 1,5 млн процентов. Налоговый вычет на приобретение квартиры равен 13% от ее стоимости — 130 000 рублей, вычет на проценты — 13% от переплаты по кредиту, то есть 195 тыс. рублей. При доходе заемщика в 20 тыс. рублей в месяц, 240 000 рублей в год, подоходный налог составит 31 200 рублей. Если доход останется на том же уровне, эта сумма и будет ежегодной выплатой налогового вычета. Общая сумма вычета величиной 325 000 рублей будет возвращена за 11 лет.

При расчете компенсации важно учесть, что если квартира была оформлена до 2014 года, то предельный максимум на вычет по процентам не установлен. А вот при открытии ипотечного займа позже этого срока, владельцу квартиры придется довольствоваться процентными выплатами с 3 млн рублей.

Что такое рефинансирование

Предположим, что гражданин оформил ипотечный займ и добросовестно выплачивал его в течение 3 лет. За это время ставки по таким кредитам снизились на 2-3%, и действующий договор утратил актуальность выгоды. Если заемщик обратится в другое финансовое учреждение с целью оформить новый целевой заем (ипотеку), погасить им имеющийся кредит и продолжить выполнять обязательства, но только перед другим банком, то это и называется «перекредитование ипотеки».

Чаще всего при рефинансировании заемщик не получает деньги на руки. Кредитное учреждение само закрывает действующее соглашение, а клиенту выдает уведомление об отсутствии долгов.

Какую выгоду получает заемщик

Обычно заемщики идут в другой банк по 3 причинам:

• низкая ставка, позволяющая общую переплату по ссуде;
• возможность пролонгировать договор на несколько лет, что снизит ежемесячный платеж;
• увеличение суммы займа.

В последнем случае разница выдается на руки заемщику, и он может распоряжаться деньгами по своему усмотрению.

Реальном пример. Заемщик оформил ипотеку на 3 млн рублей под 18% годовых. Его ежемесячный платеж составляет 45 000 рублей. Если ему удастся перекредитоваться под 12% годовых, то взнос понизится до 36 000 рублей. Таким образом заемщик получает экономию в 9 000 рублей ежемесячно.

Что будет с вычетом после рефинансирования ипотеки

Имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита сохраняется в полном размере. Это право гарантировано законодательно, и при выполнении необходимых условий налоговая служба не имеет права отказать заявителю в выплатах.

Вычет по ипотечным процентам составит сумма полученного возврата НДФЛ в первом банке, который предоставил ипотеку, за период кредитования в нем, и возврат подоходного налога во втором банке, рефинансирующем ипотеку, но не более максимальной суммы налогового вычета на проценты.

Если часть выплат гражданину уже была сделана, налоговый вычет после рефинансирования ипотеки все равно сохранится.

Документы для оформления в налоговой

Если заемщик провел процедуру рефинансирования, в новом соглашении указаны характер займа и адрес объекта недвижимости, то в пакет документов для налоговой инспекции входят:

• договор с первоначальным кредитором и график выплат по нему;
• выписка о погашении долга;
• соглашение о перекредитовании с новым графиком платежей.

Иногда налоговая требует еще и реквизиты первоначального банка. Подробнее о всех необходимых документах на перекредитование ипотеки читайте здесь.

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки

В некоторых случаях образовавшаяся экономия при перекредитовании рассматривается фискальными службами как получение прибыли и подлежит налогообложению. Это происходит при:

• уменьшении ставки до 9% по валютному ипотечному займу;
• при рефинансировании кредита, выданного в иностранной валюте, и переводе ссуды в рубли с параллельным списанием части долга;
• рефинансировании по ставке, ниже установленной ЦБ;
• списании доли долга по государственным программам;
• прощении долга.

Во всех вышеперечисленных случаях налог составит 13%. Решить вопрос с начислением НДФЛ можно через банк. Только он знает, каким образом было обозначено рефинансирование при подаче сведений в налоговую инспекцию.

Налоговый вычет при рефинансировании – это хорошая возможность вернуть часть своих затрат на покупку недвижимости. Возврат НДФЛ доступен добросовестным заемщикам, которые регулярно выплачивают проценты со своих доходов и вовремя погашают ипотеку. Потратить полученные деньги заемщик может на собственные нужды, не отчитываясь перед налоговой инспекцией.

bsadsensedinamick