Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов
Содержание статьи
Налоговый вычет при покупке апартаментов
Последнее обновление: 16.05.2019
Вопрос:
Можно ли получить налоговый вычет (возврат подоходного налога) за покупку апартаментов? Ведь официально это не квартира, а нежилое помещение?
Ответ:
Апартаменты хоть и предназначены для физического проживания людей, формально к жилью не относятся. С точки зрения закона на сегодняшний день – это нежилое помещение. Правда, наши законодатели обещают в перспективе приравнять их статус к обычным квартирам (т.е. к жилью).
А пока они этого не сделали, покупка апартаментов будет нести в себе определенные неудобства для своих владельцев. Это касается, в том числе, и получения имущественного налогового вычета за приобретенное жилье.
Практически все Покупатели на рынке недвижимости используют предоставленную законом льготу (вычет) по возврату подоходного налога (НДФЛ) при покупке квартир. Часть потраченных на покупку денег можно вернуть не только со стоимости самой покупки (до 260 тыс. руб. максимум), но и с выплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. руб. максимум). Кроме того, закон включает в понятие «потраченные на жилье деньги» еще и затраты на ремонт квартиры.
Подробнее о применении всех типов налоговых вычетов можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.
От такого подарка не отказывается, обычно, ни один Покупатель квартиры. Но… на апартаменты это правило не распространяется! Вернуть НДФЛ здесь не получится. И все потому, что юридически апартаменты не являются жилыми помещениями.
Апартаменты – это вообще не регламентированное законом понятие. Это слово наши девелоперы позаимствовали из французского языка и применяют в маркетинговых целях. Ведь в рекламе фраза «продаются нежилые помещения, предназначенные для жилья» – как-то не звучит… Другое дело – «продаются апартаменты!»
А что говорит закон?
А закон дает исчерпывающий перечень тех типов объектов недвижимости, при покупке которых можно получить имущественный налоговый вычет (пп.3, п.1, ст.220, НК РФ). Буквально он выглядит так – вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
- на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них,
- на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
- на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них
Нежилые помещения в данный перечень не входят. А значит, покупка апартаментов не дает права физлицу на применение налогового вычета (возврата налога НДФЛ). В Москве, например, где апартаментов продается больше, чем в любом другом городе, этот факт огорчает многих Покупателей.
А как узнать, что выбранное для покупки помещение – апартамент, а не квартира? Особенно, если внешне здание выглядит вполне жилым? Где вообще указывается тип помещения – жилое или нежилое?
В зависимости от типа рынка (первичный или вторичный) эта информация указывается в разных документах:
- если покупка происходит на первичном рынке, и дом еще строится, то тип помещений указывается в проектной декларации Застройщика.
- если покупка происходит в готовом здании с оформленным правом собственности (на вторичном рынке), то тип помещения можно узнать из Выписки ЕГРН.
Чем вообще отличаются апартаменты от квартиры, в чем плюсы и минусы покупки апартаментов – можно почитать в отдельной заметке, по приведенной ссылке.
Итого: при покупке в собственность нежилого помещения (в т. ч. апартаментов) Покупатель (физлицо) не имеет права на получение имущественного налогового вычета, в виде возврата подоходного налога (НДФЛ).
Более того, если апартаменты были приобретены в ипотеку, то возврат налога за уплаченные по ипотеке проценты тоже не будет доступен для Покупателя.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Налоговый вычет на апартаменты: когда можно получить
В последнее время на рынке жилья большим спросом пользуются апартаменты — помещения, внешне похожие на квартиры, но имеющие ряд существенных отличий от них. Один из частых вопросов покупателей — можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов в новостройке или на вторичном рынке. Разберёмся в этом подробнее.
При покупке
В качестве меры поддержки покупателей и продавцов жилых помещений Налоговым кодексом РФ в статье 220 НК РФ установлены следующие налоговые вычеты:
- в размере расходов на новое строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или долей в них, а также земли под жилье в сумме до 2 миллионов рублей (пп. 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ), а также в сумме процентов, уплаченных по ипотечным кредитам на приобретение такой недвижимости в сумме до 3 миллионов рублей (пп.4 ч. 1 ст. 220 НК РФ);
- при продаже жилых или садовых домов, квартир, комнат, земельных участков, находящихся в собственности менее 5 лет (для некоторых случаев — менее 3 лет) — в размере полученных доходов, но не более 1 миллиона рублей (пп.1 ч. 2 ст. 220, ст. 217.1 НК РФ).
Налоговый вычет означает, что налог в размере 13% от указанных выше сумм либо возвращается гражданину из бюджета (при покупке), либо гражданин освобождается от его оплаты (при продаже жилья).
Для получения средств из бюджета необходимо, чтобы ранее с доходов был уплачен НДФЛ на ту же сумму. Если доходов не было, ничего получить не удастся.
Указанные выше статьи Налогового кодекса говорят о жилых помещениях — квартирах, комнатах, домах. Апартаменты в них прямо не упомянуты.
Перечень недвижимого имущества, признаваемого жилым, приведён в статье 15 Жилищного кодекса РФ (ч.2) — жилые дома (их части), квартиры (их части), комнаты. Апартаментов в этом списке также нет.
Согласно технической документации, апартаменты признаются нежилыми помещениями. Эту информацию можно посмотреть в кадастровом паспорте на помещение.
Поэтому при покупке апартаментов в ипотеку или без нее у физических лиц нет права на налоговый вычет с цены договора и процентов по ипотечному кредиту, предоставляемый по п. 2 ст. 220 НК РФ. Соответствующие разъяснения были даны Управлением Федеральной налоговой службой России по г. Москве в письме от 23 мая 2006 года № 28-10/45352@.
При продаже
Из-за нежилого статуса апартаментов к ним не применяется вычет в сумме 1 миллион рублей (в случае, если апартаменты находились в собственности менее установленного законом срока). Однако некоторые налоговые вычеты на апартаменты все же распространяются.
Статьей 220 НК РФ (пп. 2 п. 1 и пп. 1 п. 2) установлено право на получение налогового вычета при продаже иного недвижимого имущества, прямо не перечисленного в Налоговом кодексе. К нему относятся гаражи, нежилые и любые другие помещения. Поскольку апартаменты являются нежилыми помещениями, их владельцы могут претендовать на него. Установлены следующие правила его получения:
- если апартаменты находились в собственности менее установленного НК РФ срока (3 или 5 лет — подробнее об этом ниже), налоговый вычет предоставляется на сумму 250 000 рублей;
- если срок владения больше установленного, вся полученная сумма не облагается налогом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ;
- вместо получения вычетов в определённой законом сумме можно уменьшить налогооблагаемую базу (т.е. сумму, с которой исчисляется налог) на расходы по приобретению апартаментов.
В соответствии с разъяснениями Министерства Финансов РФ (Письмо от 29 ноября 2019 года № 03-04-05/93168, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии с пп.1 части 2 ст. 220 НК РФ, либо в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества.
Срок владения для освобождения от налога
Срок владения, по истечении которого имущество освобождается от НДФЛ при продаже, установлен ст. 217.1 НК РФ:
- 5 лет по общему правилу;
- 3 года для льготных случаев.
3-летний срок установлен, если апартаменты получены в дар или в наследство от членов семьи и близких родственников (братьев, сестёр, родителей, дедушек, бабушек, внуков). Два других случая сокращённого срока (приватизация и получение по договору ренты) к апартаментам неприменимы, поскольку такие сделки в их отношении не проводятся.
Статья 217.1 указывает на освобождение от уплаты налога для всего недвижимого имущества, а не только жилого. Поэтому данные налоговые вычеты можно получить и на апартаменты.
ИП и при сдаче в аренду
Важно, что для получения налоговых вычетов имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности. В разъяснениях Минфина РФ (Письмо от 4 мая 2016 года № 03-04-05/25690) было отмечено, что под предпринимательством понимается, в частности, сдача имущества в аренду от имени ИП. Исключением является случай, когда к моменту продажи деятельность ИП была уже прекращена — в этом случае право на вычет сохраняется.
Перевод из нежилого в жилое
НК РФ прямо не регулирует вопрос о том, можно ли применить установленные для жилья налоговые вычеты в случае, если апартаменты были вначале приобретены, как нежилое помещение, а затем преобразованы в жилье.
Поэтому даже если все необходимые документы были оформлены и апартаменты стали квартирой, нет гарантий, что налоговый вычет будет предоставлен. При буквальном прочтении НК РФ упоминает только жилые помещения. Это можно истолковывать, как указание на то, что помещение должно быть приобретено в качестве жилого, а не преобразовано в него.
Позиция об отказе в налоговом вычете при изменении назначения помещения была поддержана Конституционным Судом РФ в Определении от 6 июня 2017 года № 1164-О. А 3 февраля 2020 года вышло письмо Минфина РФ за № 03-04-05/6583, в котором содержится аналогичное мнение.
В настоящее время обсуждается внесение в законодательство поправок, приравнивающих апартаменты к жилым помещениям. Однако ситуацию с налоговыми вычетами этот законопроект, скорее всего, не изменит. Поэтому их владельцам и дальше придется платить больше налогов, чем покупателям жилья.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Источник
justice pro…
Вопрос о возможности получения налогового вычета при покупке апартаментов интересует тех, кто уже приобрел данный объект недвижимости или собирается это сделать. В статье расскажем, можно ли вернуть 13 % за апартаменты, основываясь на действующих нормативных актах и разъяснениях налоговых органов.
Можно ли получить налоговый вычет за покупку апартаментов?
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на
- новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них,
- приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Из указанной нормы следует, что вычет можно оформить при приобретении жилых помещений (согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, квартира, комната). Апартаменты не относятся к жилым помещениям, данный вид недвижимости не указан в перечне объектов, приведенных в статье 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет.
Таким образом, в настоящий момент получить налоговый вычет при покупке апартаментов не удастся.
Это подтверждают разъяснения УФНС РФ по г Москве (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 23.05.2006 N 28-10/45352@). Перечень объектов, приведенных в ст. 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. При указании в документах (например, в договоре купли-продажи) иных предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен. Апартаменты не поименованы в перечне объектов, в связи с приобретением которых налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета. Следовательно, при покупке апартаментов физическое лицо не имеет права на получение имущественного налогового вычета.
В настоящий момент налоговый вычет за покупку апартаментов невозможен
Налоговый вычет при покупке апартаментов в ипотеку
Кроме налогового вычета по расходам на новое строительство и приобретение указанных выше объектов недвижимости налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на
- новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них,
- приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Вычет предоставляется также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) указанных выше кредитов.
Таким образом, при покупке апартаментов в ипотеку налогоплательщик не сможет получить ни вычет по расходам на покупку апартаментов, ни вычет по расходам на погашение процентов ипотеки.
Налоговый вычет за отделку и ремонт апартаментов
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы на приобретение отделочных материалов, расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Так как апартаменты не упоминаются в перечне объектов недвижимости, по отделке которых можно оформить налоговый вычет, то вернуть 13 % по данным расходам не удастся.
Итак, из статьи Вы узнали, можно ли вернуть 13 % за покупку апартаментов. В настоящий момент законом не предусмотрено получение налогового вычета при покупке апартаментов. Также не удастся возместить налог по процентам ипотечного кредита, взятого на приобретение апартаментов, получить вычет на отделку данного объекта недвижимости.
Опубликовал:
Раленко Антон Андреевич
Москва 2019
Источник
Имущественный вычет при приобретении имущества
Общая информация
^К началу страницы
Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:
На новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;
На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически
израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство
или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.
2 000 000 максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет.
В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года предельный размер вычета применяется к расходам, понесенным на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.
3 000 000 рублей – максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам).
Ограничение суммы уплаченных по целевым займам (кредитам) процентов, принимаемых к вычету, применяется к займам (кредитам), полученным после 1 января 2014 года. Суммы уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений.
Если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере,
остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
В состав расходов, учитываемых при расчёте имущественного налогового вычета, входят:
- При новом строительстве или приобретении на территории Российской Федерации жилого дома (доли/долей в нём):
- разработка проектной и сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- собственно приобретение жилого дома (доли/долей в нём), в том числе на стадии незаконченного строительства;
- работы или услуги по строительству (достройке) и отделке;
- организация на жилом объекте электро-, водо- и газоснабжения и канализации (в том числе автономных).
- При покупке на территории Российской Федерации квартиры или комнаты (доли/долей в них):
- собственно покупка квартиры или комнаты (доли/долей в них);
- приобретение прав на квартиру или комнату (доли/долей в них) в строящемся доме;
- приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры или комнаты (доли/долей в них), в том числе разработка проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры или комнаты возможно
только в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение незавершённых строительством жилого дома,
либо квартиры или комнаты (прав на них) без отделки.
Прочие расходы, помимо перечисленных, в составе имущественного вычета не учитываются, например, расходы,
связанные с перепланировкой и реконструкцией помещения, покупкой сантехники и иного оборудования, оформлением сделок и т.д.
Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:
- если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств;
- если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.
Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители),
дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст. 105.1 НК РФ).
При приобретении имущества в общую долевую собственность до 1 января 2014 года размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.
В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года распределение размера вычета в случае приобретения жилья в общую долевую собственность отменено. Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита вычета.
При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними
долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.
Если жилье было приобретено по договору мены с доплатой, это не является поводом для отказа в получении имущественного
вычета, поскольку Налоговым кодексом не запрещен такой вариант приобретения жилья.
Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.
Порядок получения вычета
^К началу страницы
Для получения имущественного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо:
2
Получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.
3
Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:
- при строительстве или приобретении жилого дома –
свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом; - при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении
квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или
комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации
права на квартиру или комнату (долю/доли в ней); - при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье
(доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности
на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации
права собственности на жилой дом или долю/доли в нём; - при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный
договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями,
график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.
Поскольку с 2016 года прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности, вместо него налогоплательщик вправе в качестве подтверждающего документа представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
4
Подготавливаем копии платёжных документов:
- подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам,
банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки,
акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы); - свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному
договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить
выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).
5
При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:
- копию свидетельства о браке;
- письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении
размера имущественного налогового вычета между супругами.
6*
Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.
*В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией
необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.
Вычет при обращении к работодателю
^К началу страницы
Имущественный налоговый вычет можно получить и до окончания налогового периода при обращении к работодателю,
предварительно подтвердив это право в налоговом органе. Для этого налогоплательщику необходимо:
1
Написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2
Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3
Предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.
4
По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5
Предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Образец заявления о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов у налогового агента
^К началу страницы
Источник