Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке сразу

Здравствуйте! Ниже привожу некоторые тонкости от ФНС про имущественный вычет и вычеты по процента по ипотеке: можно ли получить эти вычеты одновременно? Теряется ли право вычета по процентам по ипотеке при рефинансировании кредита? Давайте разбираться.

✔️ Подписывайтесь, пожалуйста, на мой Инстаграм!

Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры и процентам по ипотеке одновременно?

Можно.

• Заявить свое право на оба типа вычета одновременно после покупки квартиры — можно.
• Получить технически оба вычета одновременно в один отчетный период маловероятно.

Имущественный вычет 260 тысяч будет возвращаться по частям соразмерно уплаченному НДФЛ из зарплаты.

Вычет по процентам по ипотеке 390 тысяч — тоже, скорее всего, по частям, но логика другая: сколько процентов по ипотеке уплатили в отчетный год, 13% от этой суммы и вернут в этот отчетный год.

650 тысяч рублей ВСЕГО один раз в жизни положены каждому гражданину резиденту РФ, кто купил недвижимость на территории РФ и платит НДФЛ с дохода на территории РФ или является ИП с ОСН.

• Без разницы, на какой вид вычета подаваться первым — имущественный или вычет по процентам по ипотеке. Сумма вычета фиксирована п. 2 ст. 220 НК РФ и не может ни увеличиться, ни уменьшиться, пока не изменится статья НК.

Другое дело, что в реальности одновременно получить оба вычета маловероятно. И вот почему.

На практике ни 260 тысяч, ни 390 тысяч НЕ возвращаются сразу в один отчетный год.

Чтобы вам вернули 260 тысяч в один год, вы должны заплатить 260 тысяч НДФЛ в этот конкретный год. А значит, годовой доход до налогообложения должен составлять 2 млн рублей или 170 тысяч в месяц.

• Если ваша «белая» зарплата составляет 170 тысяч в месяц (из нее 13% НДФЛ = 22 100 рублей), то за год вы действительно заплатите 260 тысяч рублей налогов и их же вам и вернут при ИМУЩЕСТВЕННОМ вычете.

Теперь расчет по процентам по ипотеке, здесь немного иная логика.

• Из бюджета можно вернуть 13% от объёма уплаченных процентов по ипотеке. Важно, чтобы вы платили НДФЛ или работали как ИП по основной системе налогообложения.
• Сумма 390 тысяч положена по закону по ОДНОМУ объекту недвижимости 1 раз в жизни.
• Если купить строящийся объект по ДДУ и начать платить по нему ипотеку с процентами, то проценты можно вернуть за те годы, когда квартира строилась, если НДФЛ не был заявлен к вычету иным по иным расходам в эти годы или был возвращён не полностью.

Технически, если вы в один год уплатили 3 млн рублей процентов по ипотеке, 13% из которых (390 тысяч) положены к вычету и ваш уплаченный НДФЛ в бюджет ещё не возвращается за счёт другого вычета, то 390 тысяч можно получить. При таком раскладе вы также должны уплатить в бюджет НДФЛ не менее, чем 390 тысяч.

Согласитесь, это маловероятно с учётом уровня официальных доходов населения. Как правило, оба вычета выплачиваются в течение нескольких лет.

Пример, как получают имущественный вычет и вычет по процентам в реальной жизни

Сделаем допущения для наглядности расчетов:

• средняя «белая» зарплата = 50 000 рублей в месяц или 600 тысяч рублей в год;
• из этой зарплаты 13% НДФЛ = 6 500 рублей в месяц или 78 тысяч рублей в год.

И вот такой гражданин резидент РФ покупает жилье. Как ему выплатят вычеты?

• Без разницы, на какой тип вычета (имущественный или по процентам по ипотеке) подаваться первым делом.

Допустим, мы подаемся первым делом на имущественный вычет.

При подаче на имущественный вычет НЕ могут выплатить больше, чем я заплатила НДФЛ в отчетный год.

В нашем примере с зарплатой 50 тысяч, МАКСИМАЛЬНАЯ сумма, которую можно вернуть в один год (один налоговый период) при имущественном вычете, составляет 78 000 рублей.

Это понятно? Это вроде и просто, но в то же время, многие недопонимают этот момент: никто не получает сразу 260 тысяч на руки после покупки квартиры.

• Хорошо, допустим, в первый отчетный год мы получили 78 тысяч рублей уплаченного НДФЛ обратно. Осталось получить 260 — 78 = 182 тысячи рублей. Другими словами, нам надо заплатить в бюджет налога по ставке 13% 182 тысячи, чтобы вернуть их.
• Подаемся на вычет во второй отчетный год. Допустим, зарплата и размер уплаченного НДФЛ остались те же 50 тысяч. Нам снова возвращают 78 тысяч. Осталось получить 104 тысяч из 260 тысяч по праву имущественного вычета.
• Третий год — опять получаем 78 тысяч рублей. Осталось получить 26 тысяч из 260-ти по имущественному вычету.
• Четвертый год — получаем остаток 26 тысяч по имущественному вычету и можем заявлять право на вычет по процентам на оставшуюся сумму уплаченного НДФЛ 78 — 26 = 52 тысячи в этот отчетный год. Вместо вычета по процентам в этот год можно заявить и другие вычеты (на лечение, на обучение), вернут все, что попросите, в пределах уплаченной суммы налога с дохода.

Что будет, если с зарплатой 50 тысяч рублей податься на имущественный вычет и вычет про процентам по ипотеке одновременно?

На усмотрение инспектора. Как правило, первым будет имущественный вычет. Я бы не стала путать работников ФНС. Плюс я бы получила сначала имущественный вычет (в течение 4-х лет на данных из примера выше), а уже затем — подавалась на проценты по ипотеке.

Опять же, чтобы получить и имущественный вычет, и вычет по процентам в один год, если вы раньше ничего не заявляли право на вычеты по квартире, то надо уплатить налога в бюджет не менее 260 тысяч (для покрытия имущественного вычета) плюс остатки НДФЛ за этот год — пойдут в счёт вычета по процентам.

Чувствуете, что легко запутаться?

Вот и я бы не стала путать инспектора ФНС лишний раз. К тому же у большинства населения не такие огромные зарплаты, что налог с них позволял получать оба вычета одновременно.

Я придерживаюсь такого порядка: сначала заявляю право на имущественный вычет, получаю его в течение нескольких лет. Затем — заявляю право на вычет по процентам по ипотеке.

(Ниже говорю, почему именно такой порядок вычетов).

Заявлять свое право на вычет надо каждый год, подавая декларацию 3-НДФЛ.

Скоро ФНС планирует редуцировать этот занудный процесс до подачи заявления на вычет в личном кабинете и предоставление документов по объекту недвижимости автоматически через базы Росреестра. Но пока да, подаемся каждый год через nalog.ru, прикладывая сканы и фото документов по квартире.

Какой порядок заявления права и получения вычетов после покупке квартиры я бы выбрала

• Сначала имущественный, затем — по процентам по ипотеке (и то не с первой квартирой).

При имущественном вычете — разные объекты купленной недвижимости заявлять МОЖНО.

Например, сначала купили студию за 1,5 млн, а потом — продали ее и купили однушку. На имущественный вычет подаваться можно сразу, а дореализовать право до 2 положенных миллионов вычета можно и на следующей квартире.

При вычете по процентам по ипотеке — разные объекты купленной недвижимости заявлять НЕЛЬЗЯ.

Право на получение вычета по уплаченным процентам по ипотеке может быть заявлено 1 раз в жизни только на 1 объект недвижимости.

• Вычет по процентам по ипотеке можно заявить только на ОДИН объект (менять его нельзя, лучше заявлять самую дорогую квартиру), чтобы переплаченные проценты по ипотеке были максимальные (все зависит от условий ипотеки, конечно).
• Разные кредитные договоры (например, после рефинансирования) за ОДИН и ТОТ ЖЕ объект недвижимости подавать к вычету по процентам МОЖНО.

Важно понять, что подавать к вычету по процента по ипотеке можно только ОДИН объект недвижимости, менять объекты и добирать проценты другим объектом нельзя.

Внимание!!! Самый большой МИФ про вычет по процентам по ипотеке.

Это момент, вокруг которого просто облако мифов: я читаю ваши комментарии и грущу. 🙁

Чтобы получить вычет по процентам по ипотеке, НЕ НАДО выплачивать все 3 млн процентов!!!

Вы только представьте, сколько ЛЕТ выплачиваются эти 3 млн процентов по ипотеке. 15-20 лет? А то и больше. И что, теперь до пенсии не получать вычет по процентам по ипотеке?

Нет, конечно!

Сколько вы уплатили процентов по ипотеке в отчетный год, 13% с этой суммы вам и вернется обратно по декларации за этот отчетный год.

390 тысяч — это максимально возможная сумма по закону, которая возвращается, как и имущественный вычет, по частям за несколько лет в пределах суммы уплаченного НДФЛ.

• Если вы в один год уплатили максимальную сумму процентов по ипотеке 3 млн, то 13% (то есть 390 тысяч) вернется в одном отчетном периоде.
• Если в год вы уплатили 100 тысяч процентов, то в отчетный год и вернется 13% от 100 тысяч, то есть 13 тысяч.
• Если вы получили наследство или как-то ещё получили деньги и закрыли ипотеку раньше срока, однажды заявив этот объект к вычету по процентам, вы теряете право ВЫЧЕТА ПО ПРОЦЕНТАМ ПО ИПОТЕКЕ, ДАЖЕ ЕСЛИ ВЫ ВОЗЬМЁТЕ ЕЩЁ ОДНУ ИПОТЕКУ НА ДРУГОЙ ОБЪЕКТ.
• На закрытую ипотеку можно подать право на вычет в течение трех лет, если право ещё НЕ было РЕАЛИЗОВАНО ДО ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ. Вернётся 13% ровно от той суммы процентов, которую вы уплатили за период пользования жилищным кредитом.

И напоследок про вычеты после рефинансирования ипотеки. Какое право сохраняется?

Кстати, когда имеет смысл делать рефинансирование? Если долга по ипотеке осталось более 50% от стоимости квартиры и есть шанс снизить ставку более, чем на 1 процентный пункт (с 10% до 9% или с 9% до 8%), то рефинансироваться ИМЕЕТ СМЫСЛ с целью снижения общей переплаты, суммы страховых платежей и ежемесячного платежа по ипотеке.

Право на ОБА вычета (имущественный и по процентам по ипотеке) при рефинансировании сохраняется, если оно не было реализовано ранее.

ВОПРОС. Потеряю ли я право на вычет по процентам по ипотеке после рефинансирования? Ведь новый кредит будет уже не на покупку квартиры, а на погашение уже взятого кредита?

ОТВЕТ. Не совсем, новый кредит будет тоже на квартиру и это будет ипотека (если только вы не говорите о потребительском кредите на покрытие ипотеки).

После рефинансирования будет опять ипотека, и право на получения остатков вычета по уплаченным процентам по ипотеке сохраняется до тех пор, пока вам не выплатят 390 тысяч.

Главное, НЕ менять объект, по которому просите вычет по уплате процентов по ипотеке. Надо будет так же взять справку в новом банке о сумме уплаченных процентов и снова податься на вычет.

При рефинансировании ипотеки на заявленный объект недвижимости к вычету по процентам по ипотеке право к вычету сохраняется, если оно не было реализовано ранее.

Можно рефинансировать текущий кредитный договор, можно сделать на него ссылку в новом кредитном договоре — и снова подаваться на вычет по процентам по ипотеке.

Доход от самозанятости НЕ учитывается при получении вычетов, так как не облагается НДФЛ (п.п. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Чтобы ИП получить вычеты, надо вести учет по основной системе налогообложения.

Как подавать декларацию 3-НДФЛ на вычетов?

Подписывайтесь также на инстаграм @funky_economics

Как подавать декларацию 3-НДФЛ на вычеты после покупки квартиры, я подробно со скриншотами я проводила здесь.