Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке до сдачи дома

С какого года появляется право на вычет за квартиру в новостройке?

Если вы купили квартиру в новостройке по договору долевого участия, сам по себе он не дает права на имущественный вычет. Потому что ДДУ не подтверждает права собственности.

Право на вычет появляется только в том году, когда подписывают акт приема-передачи квартиры. Даже если право собственности в Росреестре еще не зарегистрировано, но есть акт, в этом году можно заявлять вычет и возвращать НДФЛ. Раньше нельзя, даже если вы исправно вносите платежи три года. И даже если вы сразу оплатили всю сумму и ждете, когда сдадут дом.

Можно ли вернуть налог, уплаченный в 2017 и 2018 годах, если дом сдали в 2019 году?

Нет, если дом сдали в 2019 году, то права на вычет раньше не было. И хотя вы вносили платежи в 2017 и 2018 годах, налог за эти периоды вам не вернут.

За какой год нужно подавать декларации на возврат налога?

В вашем случае первую декларацию для вычета вы подадите за 2019 год. Это можно будет сделать только в 2020 году.

Но уже сейчас можно не ждать и заявить имущественный вычет через работодателя. Тогда вы не будете платить НДФЛ на работе, а получите его как прибавку к ежемесячной зарплате. Получить налоговый вычет через работодателя в текущем году несложно: мы рассказывали, как это сделать.

Какую сумму указывать для вычета при покупке квартиры, если долг банку еще не погашен?

У ипотечников есть право на два вида вычетов:

1. В сумме расходов на покупку квартиры, то есть ее стоимости по договору купли-продажи. Лимит — 2 млн рублей на человека.
2. В сумме фактически уплаченных процентов по ипотеке. С 2014 года лимит — 3 млн рублей и только по одной квартире.

Если квартира стоит 3 млн рублей, значит, вычет вы заявите в пределах личного лимита основного вычета в сумме расходов на покупку квартиры. То есть забрать 13% можно только с 2 млн рублей — это максимальная сумма имущественного вычета для каждого человека.

И хотя вы внесли только миллион рублей первоначального взноса, а потом погасили 500 тысяч рублей долга перед банком, к вычету вы все равно заявляете 2 млн рублей. Фактически вы эту сумму еще не потратили: часть денег за вас застройщику внес банк. Но вернуть налог все равно можно с полной суммы, а не только с оплаченной части кредита.

Остаток долга по ипотеке вы тоже не считаете. Вам важна та сумма, которая указана в договоре купли-продажи и платежных документах. В том числе в тех, по которым банк погашал часть стоимости квартиры от вашего имени кредитными деньгами. Все это заявляете к вычету.

При покупке квартиры в браке расходы можно поделить между супругами и получить больше денег.

Какую сумму процентов указывать в декларации?

К вычету можно заявить только ту сумму процентов, которая уже уплачена. А не ту, которая указана в графике платежей за все годы. Вы могли вносить платежи вообще не по графику. Сумму процентов нужно взять из справки от банка. Там знают, как ее выдавать. Некоторые банки формируют такие справки прямо в личном кабинете или приложении — уточните, как у вашего кредитора.

Право на вычет у вас появилось только в 2019 году. Но проценты вы платили и раньше — в 2017 и 2018 годах. За эти годы вы берете справку и заявляете фактически уплаченные суммы процентов с самого начала ипотеки, но в декларации за 2019 год.

Может быть, вам не хватит налога: вы же еще и основной вычет заявите. А чтобы забрать только его за год, нужно зарабатывать по 167 тысяч рублей в месяц.

В любом случае ваши проценты не потеряются. Когда заберете налог с основной суммы вычета, соберете все справки с первого дня ипотеки и всю уплаченную сумму процентов заявите к вычету.

То есть проценты за 2017, 2018, 2019 годы вы можете заявить к вычету в 2020 году или позже. Но именно фактически уплаченные проценты из справки банка. Налоговая это проверит.

Главное о вычетах по ипотеке

Во что нужно учесть при оформлении имущественного вычета за ипотеку:

1. Право на вычет за новостройку появляется в год подписания акта приема-передачи.
2. Вернуть налог за предыдущие годы не получится.
3. Вычет за квартиру равен стоимости из договора купли-продажи и платежных документов. Долг по ипотеке не влияет на вычет.
4. Вычет по процентам равен сумме фактически уплаченных процентов с первого дня ипотеки. Сумму нужно брать из справки банка.
5. Вычет можно заявить по декларации через год или получать его у работодателя в текущем году.

Что такое налоговый вычет
Что такое основной налоговый вычет по ипотеке
Что такое вычет по процентам по ипотеке
Когда возникает право на налоговый вычет по
ипотеке?
Виды кредитов, за которые можно получить налоговый
вычет
Правила получения вычета по процентам по
ипотеке
Документы для вычета по ипотеке
Получение вычета при рефинансировании кредита

Предлагаем вам воспользоваться онлайн-сервисом НДФЛка.ру. На
нашем сайте вы найдете полную информацию о правилах получения
налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.

Чтобы все процессы были еще более прозрачными, мы создали для
вас видео-инструкцию. В ней максимально просто рассказываем о том,
как получить возврат по процентам – с картинками и на примерах.

Что такое налоговый вычет

Законодательство РФ предлагает льготные условия на приобретение
недвижимости – квартиры, дома, комнаты, земельного участка, а также
долей от этого имущества.

Суть льготы состоит в том, что после покупки и оформления сделки
вы имеете право на частичный возврат потраченных денег.

Для того чтообы вернуть налог за ипотеку, необходимо обратиться
в налоговые органы и заявить свое право на получение налогового
вычета: оформить декларацию 3-НДФЛ и приложить сопутствующие
документы.

Из чего складывается
имущественный налоговый вычет?

Ежемесячно ваш работодатель отчисляет в бюджет 13% от вашей
заработной платы – подоходный налог. Если перейти на язык
налогового законодательства, ваша зарплата – это налогооблагаемая
база, которая может быть снижена на размер налогового вычета. За
счет этого уменьшается и сумма ежемесячных отчислений в бюджет.

После применения вычета у вас, как у налогоплательщика,
образуется излишек по выплаченному в течение года НДФЛ. Вы можете
выбрать одну из форм возмещения – получить излишек на счет или же
воспользоваться правом не платить налог с зарплаты до тех пор, пока
не будет исчерпана вся сумма возврата.

На сегодняшний день налоговый вычет при покупке квартиры
и другой недвижимости составляет 2 млн рублей.

Это значит, что вы можете вернуть 260 тыс.
рублей (13% х 2 млн) из тех налогов, что вы уже выплатили
в бюджет.

Если размер вашей годовой зарплаты меньше 2 млн рублей,
имущественный налоговый вычет можно распределить на несколько
лет.

Важно понимать, что размер возврата не может быть больше
налога, уплаченного вами за тот же период. А общий размер
налогового вычета не может быть больше стоимости приобретенного
жилья.

Пример:

В течение 2020 г. ваша зарплата составила 1,5 млн руб. За
этот период вы (ваш работодатель) выплатили в бюджет 195 тыс. руб.
(13% х 1,5 млн). В 2020 г. вы купили комнату за 500 тыс.
руб. Это значит, что в 2021 году вы имеете право подать декларацию
3-НДФЛ и оформить вычет на всю стоимость приобретенного
жилья.

Расчет выглядит так:

от 1,5 млн руб.(ваша зарплата или, другими словами,
налогооблагаемая база) вычитается 500 тыс. руб. (стоимость
купленной вами комнаты – а как мы помним, вычет составляет до 2 млн
руб., но не более суммы покупки). В результате налоговая база
уменьшается и становится равной 1 млн руб. (1,5 млн – 500
тыс.).

Значит, именно с этой суммы вы были должны оплатить налог
в 2020 г.: 13% х 1 млн руб. = 130 тыс. руб. Но так как декларация
оформляется в следующем году после получения права собственности (в
2021), то по факту в 2020 г. вами уже было выплачено 195 тыс. руб
налогов. Разница  должна вернуться вам на счет. Итого за
покупку комнаты вы получите возврат 195 – 130 = 65 тыс.
руб.

Выше мы рассказывали, что налоговое законодательство позволяет
вернуть до 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тысяч. Но ваш возврат в
приведенном примере составил 65 тысяч. Как же быть? Неужели
оставшиеся деньги сгорают? К счастью, нет!

Для жилья, купленного после 01.01.2014 г.,
существует право на перенос остатка налогового вычета на
то жилье, которое вы купите в будущем.

Для того чтобы получить право на имущественный налоговый вычет,
вы должны иметь документы на право собственности. При покупке жилья
по договору долевого участия это Акт приема-передачи. Для жилья,
приобретенного по договору купли-продажи, требуется выписка из
ЕГРН.

Что такое основной налоговый вычет по ипотеке

Ипотечное кредитование в России приобретает все большую
популярность. И это обоснованно. Недвижимость не дешевеет, и
накопить всю сумму для покупки приглянувшейся квартиры бывает
сложно. Использование заемных средств – удобный способ не
откладывать покупку на долгие годы, а прямо сейчас стать
обладателем собственного жилья.

Хотим вас обрадовать – если вы решились на такой ответственный
шаг, как покупка квартиры в кредит, – налоговое законодательство
для этого варианта предусмотрело льготные условия: возврат налога с
процентов по ипотеке.

Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку
бывает:

• на стоимость покупки (основной);
• на уплаченные проценты.

В основной вычет включены средства, потраченные
на покупку квартиры, дома, земли и другой жилой недвижимости. При
этом в него попадают как личные накопления, так и кредитные.

Выше мы рассказали об основном принципе расчета
имущественного налогового вычета – он одинаков и для
приобретения жилья на собственные деньги, и для покупки в ипотеку.
Более подробная информация представлена в статье
«Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка
земли».

Подводим итог:

• У вас должно быть официальное место работы, «белая» зарплата и
  ежемесячные отчисления в бюджет 13% НДФЛ. Или же у вас есть иные
  источники доходов, с которых вы выплачиваете НДФЛ. Это может быть,
  например, доход от сдачи жилья в аренду.
• Максимальный размер налогового вычета, который вы можете
  получить при покупке квартиры, дома, земельного участка и другой
  недвижимости – 2 млн руб. На ваш счет возвращается 260 тыс. руб. –
  13% от суммы вычета.
• Заявить налоговый вычет разрешено только после получения
  документа о праве собственности. Как говорилось выше, для долевого
  строительства это Акт приема‑передачи, а для жилья, приобретенного
  по договору купли-продажи, – это выписка из ЕГРН.
• Обращаться в ИФНС с документами на возврат НДФЛ можно на
  следующий год после получения права на вычет.

Что такое вычет по процентам по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку у вас есть право на налоговый
вычет на выплаченные в банк проценты. В расчет берутся все реально
погашенные проценты, но не более 3 млн руб. Из
этой суммы на ваш счет возвращаются 13%, то есть 390 тыс. руб. (13%
х 3 млн руб.).

Эти условия вступили в силу 01.01.2014 г.

До 1 января 2014 г. возврат налога по кредиту не имел
верхней границы. Что это означает для налогоплательщика? Если ваше
жилье куплено до 2014 г., и вы прежде не реализовали свое
право возврат НДФЛ по ипотеке, вы можете получить вычет в полном
размере фактически уплаченных процентов.

Пример:

В 2011 г. вы взяли ипотечный кредит на сумму 14 млн руб.
и купили квартиру за 17 млн. С 2011 по 2020 гг. выплатили банку 5
млн руб. процентов. Сделка официально оформлена до 1 января 2014
г., поэтому вы имеете право претендовать на вычет, равный сумме
фактически уплаченных процентов. В итоге на ваш счет будет
зачислено 650 тыс. руб. (13% х 5 млн руб.).

Важный момент! Если стоимость квартиры по договору ниже, чем
сумма взятых в ипотеку средств, то налоговый возврат будет
рассчитан из реальной стоимости квартиры.

Пример:

В 2013 г. вы оформили ипотеку на 17 млн руб. и выплатили
банку 6 млн руб. процентов. При этом квартиру вы купили за 13 млн
руб., что и отмечено в договоре купли-продажи.

Сделка официально оформлена до 1 января 2014 г., поэтому
вы имеете право претендовать на возврат налога по кредиту, равный
сумме уплаченных процентов. Но так как вычет предоставляется именно
на покупку квартиры, в него попадут проценты с 13 млн, а не с 17
млн руб., то есть с суммы, реально потраченной на приобретение
квартиры.

Расчет процентов, которые попадут в вычет, производится в
пропорциональном соотношении между суммой по ипотечному договору и
реальной суммой покупки, указанной в договоре.

Когда возникает право на налоговый вычет по процентам
по ипотеке

Процентный вычет, как и основной, можно заявлять лишь в году,
следующим за годом оформления права собственности на жилье. Если вы
получили Акт приема-передачи (или выписку из ЕГРН) в 2020 г.,
подавать декларацию 3-НДФЛ можно не ранее 2021 г.

Часто бывает так, что ипотечный договор заключен до получения
документов на квартиру. Это не влияет на размер налогового вычета
по процентам по ипотеке – в вычет попадает вся сумма выплаченных
вами процентов с самого первого платежа.

Пример:

В 2016 г. вы взяли ипотеку на долевое строительство дома.
Выплату основного долга и процентов начали с первого месяца
ипотечного договора. Акт  приема-передачи от застройщика был
вами получен в 2020 г., значит, право на получение налогового
возврата у вас наступает в 2021 г.. В расчет попадут все проценты,
начиная с 2016 г.

Надо помнить, что в вычет включаются лишь реально выплаченные
проценты за прошлые периоды. Если размер вашей годовой заработной
платы и сумма перечисленных налогов достаточны, вы можете сразу
получить весь основной вычет. Но вычет по ипотечным процентам
производится лишь по итогу ваших выплат в банк – ежегодно за
прошлый год.

Рекомендуем сначала получить основной вычет, а лишь потом
заявить вычет по процентам. Тогда вы сможете получить деньги сразу
за несколько лет.

Пример:

В августе 2017 г. вы взяли ипотеку и купили квартиру за 3
млн руб. Как будут формироваться ваши декларации
3-НДФЛ:

• 2018 – если ваших доходов достаточно, вы имеете право
  заявить полный вычет на основную сумму – 2 млн руб. и получить
  единовременно на счет 260 тыс. руб. Кроме этого вы указываете
  проценты по ипотеке, выплаченные вами с августа по декабрь 2017
  года.
• 2019 – указываются проценты, выплаченные в банк в
  течение 2018 г.
• 2020 – указываются проценты, выплаченные в банк в
  течение 2019 г.
  и так далее до полного исчерпания всей суммы.

Виды займов и кредитов, которые можно включить в
налоговый вычет по процентам

Согласно пп.4 п.1 ст.220 НК РФ возврат по процентам можно
получить на любые заемные средства, которые были выделены для
приобретения или строительства недвижимости.

Это значит что кредит, выданный вам на работе для покупки
квартиры, попадает в налоговый вычет по уплаченным процентам.

Важное условие – в договоре должно быть прописано
целевое назначение займа: покупка/строительство
определенной квартиры, дома и т.п. В противном случае вам будет
отказано в возврате по процентам (Письмо Минфина от 08.04.2016
№03-04-05/20053).

Пример:

Вы взяли 3 млн руб. потребительского кредита и купили на
него квартиру. Вы имеете право получить налоговый вычет 2 млн руб.
и вернуть на счет 260 тыс. руб.. Но вычет по кредитным процентам
заявить не можете, так как кредит не был оформлен как
целевой.

Правила получения вычета по процентам по ипотеке

Основные изменения в правилах произошли 01.01.2014 г.:

Для недвижимости, купленной по ипотечному договору до
01.01.2014 г., нет ограничения по размеру процентного
вычета. Это значит, что в декларации 3-НДФЛ вы имеете право указать
все фактически уплаченные в банк проценты и вернуть на счет 13% от
этой суммы.

Пример:

В 2010 г. вы взяли в ипотеку 10 млн руб. и купили
квартиру. С 2010 по 2020 гг. вы отдали банку 4 млн руб. процентов.
Имеете право получить  на счет 13% х 4 млн руб. = 520 тыс.
руб.

Для недвижимости, купленной после 01.01.2014
г., существует ограничение. Налоговый вычет по ипотечным
процентам не может превышать 3 млн рублей.

Это значит, что какую бы сумму процентов вы ни уплатили банку,
на счет вы можете получить не более 390 тыс. руб. – 13% от 3 млн
рублей. Даже если ваши проценты превысили 3‑х миллионный рубеж.

Пример:

В 2016 г. вы взяли в ипотеку 10 млн руб. и купили
квартиру. С 2016 по 2020 гг. вы отдали банку 4 млн руб. процентов.
Несмотря на это вы получите на счет 13% х 3 млн руб. = 390 тыс.
руб.

Условия получения вычета по процентам по ипотеке:

1) Целевое назначение кредита. В договоре между
вами и организацией, которая предоставляет вам кредит, должно быть
указано, что деньги даются на покупку или строительство конкретного
жилья. Получить налоговый вычет по процентам за потребительский
кредит не удастся.

2) Возврат за фактически выплаченные проценты.
Вносить в декларацию 3-НДФЛ можно только те ипотечные проценты,
которые уже выплачены в предыдущие периоды. Запланированные, но не
погашенные процентные выплаты в расчет не попадают.

3) Право на вычет возникает в году, следующим за годом
получения права собственности. Если вы купили квартиру в
2019 г., а документы на нее оформили в 2020 г., то обращаться в
инспекцию вы можете не ранее 2021 г.

4) Право на возврат налога с процентов по ипотеке,
уплаченным до получения права собственности. Те проценты,
что вы начали платить до получения документа о праве собственности,
не пропадают и учитываются в налоговом возврате. Допустим, вы взяли
ипотеку и купили квартиру в 2019 г., а выписку из ЕГРН оформили в
2020 г. В 2021 г. в 3‑НДФЛ вы вносите все проценты за 2019 и 2020
гг.

5) Единая декларация 3-НДФЛ для основного и процентного
вычета по ипотеке. Если вы планируете в один год заявить
оба вычета, не нужно готовить две декларации – все данные вносятся
в общую форму. Это касается и случая, когда основная сумма уже
получена – ее размер должен быть указан в декларации отдельной
строкой.

Документы для оформления вычета по ипотеке

Для того чтобы оформить налоговый вычет на жилье, приобретенное
в кредит (ипотеку или жилищный заем), в ИФНС по месту жительства
необходимо представить следующие документы:

1) Договор с организацией, которая выдала
кредит. Такой организацией может быть банк или компания, в
которой вы работаете. Не забудьте – в тексте договора должно быть
упоминание о целевом назначении кредита на покупку или
строительство определенной недвижимости. Подготовьте
заверенную копию.

2) Справка о выплаченных за год процентах.
Справку запрашиваете там, где вы получили кредит – в банке или в
бухгалтерии с места работы. Предоставляется оригинал.

3) Документ, удостоверяющий личность. Это может
быть паспорт или другой заменяющий его документ. Подготовьте копии
первой страницы и прописку. Несмотря на то, что копия паспорта не
включена в список необходимых документов, мы рекомендуем иметь ее
на руках.

4) Справка 2-НДФЛ. Это справка о ваших доходах
за год. Выдается бухгалтерией организации, где вы работаете.

Если в 2021 году вы подаете заявление на возврат НДФЛ за 2020
год, то справка необходима именно за 2020 год. Нести справку 2-НДФЛ
за неполный 2021 год не нужно.

Если в течение года вы были трудоустроены в нескольких
организациях, необходимо собрать справки со всех рабочих мест.
Предоставляется оригинал.

5) Заявление на возврат налога. В заявлении
установленного образца указываются реквизиты, на которые будут
перечислены деньги из бюджета. Предоставляется оригинал.

6) Договор долевого участия или договор
купли-продажи. Подготовьте заверенную копию.

7) Документы по оплате сделки. Квитанциями,
платежными поручениями или расписками вы подтверждаете факт и сумму
покупки жилья. Инспекция принимает заверенные копии.

8) Акт приема-передачи, если вы купили жилье по
договору долевого участия. Заверенная копия.

9) Выписка из ЕГРН, если вы приобрели жилье по
договору купли-продажи. Заверенная копия.

10) Налоговая декларация 3-НДФЛ.
Предоставляется оригинал.

Будьте готовы к тому, что ряд налоговых инспекций требует копии
платежных документов по уплате основной суммы долга. Это могут быть
платежные поручения, выписки, чеки и другое. Кроме того инспектор
может запросить копии документов по оплате кредитных процентов.

Вы не обязаны их представлять, поэтому действуйте на свое
усмотрение – либо подготовьте запрошенные документы, либо укажите
на письмо ФНС РФ от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@. В нем сказано, что
для получения вычета достаточно представить банковскую справку об
уплаченных процентах.

Получение налогового вычета при рефинансировании
ипотеки

Ежегодно банковский рынок предлагает новые условия кредитования.
Может получиться так, что на фоне свежих предложений взятый вами
кредит выглядит уже не так привлекательно.

В этом случае правильный шаг – рефинансировать (перекредитовать)
свой займ. При этом вы получаете кредит на более выгодных условиях,
закрываете первоначальный договор заемными деньгами и продолжаете
работать в рамках нового договора.

Рефинансировать кредит можно как в своем банке (при наличии
предложений), так и в другом.

При выборе рефинансирования не забудьте учесть все
риски:

Во-первых, посчитайте, насколько выгода от
сниженной процентной ставки перекрывает затраты на оформление
нового кредита.

Во-вторых, выясните, на каких условиях вы
можете погасить первый кредит, и возможно ли это в принципе.
Существуют кредитные линии, не допускающие досрочного погашения или
взимающие за это внушительные штрафы.

В-третьих, взвесьте, насколько отличается новая
процентная ставка от старой, и стоит ли связываться с процессом
рефинансирования, если дельта невелика.

Рефинансирование кредита не ущемляет ваши права на возврат
налога с процентов по ипотеке. Вычет предоставляется по обоим
договорам. Главное условие – новый договор должен иметь четкое
назначение – рефинансирование первоначального целевого кредита.