Можно ли получить налоговый вычет если квартира куплена у тети

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление: 29.08.2019

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственниковЖилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):

  • муж и жена;
  • дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
  • братья и сестры (в том числе сводные);
  • опекуны (попечители) и их подопечные.

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Читайте также:  Можно ли получить пенсию за маму

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

  • если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
  • если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
  • если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
  • если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник

С 2012 года при покупке квартиры у тети племянник сможет получить налоговый имущественный вычет

С 2012 года при покупке квартиры у тети племянник сможет получить налоговый имущественный вычет

При покупке квартиры каждый гражданин имеет право на получение 13%, налогового имущественного вычета — а это может составить 260 тысяч рублей.  Однако есть и ограничения. Например, при сделке по купле-продаже жилья у взаимозависимых лиц, такой налоговый вычет не полагается. Другие ограничения по получению имущественного вычета читайте в статье с 2013 года налоговый имущественный вычет при покупке жилья у родственника или начальника не положен.

Принятие раздела V.1 НК сузило круг физлиц, считающихся взаимозависимыми в целях налоговых правоотношений. Это позволит, в частности, получать имущественные вычеты в некоторых сделках купли-продажи жилья, оснований для налогового вычета по которым до 2012 года не было.

В письме от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/20968 Минфин рассмотрел вопрос, вправе ли племянник получить имущественный вычет при покупке квартиры у тети, если сделка совершена в 2010 году.

В редакции, действовавшей до 2012 года, НК запрещал получать такой вычет при покупке жилья у лиц, считающихся взаимозависимыми на основании статьи 20 НК. В соответствии с ней взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Читайте: Полезные советы для тех, кто оформляет НДФЛ и получает налоговый вычет

Поскольку «отношения родства или свойства» — понятие не вполне конкретное, Минфин находит возможности его расшифровать. По мнению ведомства, к понятию «отношения свойства» можно отнести отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругами и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

Читайте: Как получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на новое строительство либо приобретение на территории РФ объектов недвижимого имущества

Что касается отношений родства, то здесь Минфин обратился к Семейному кодексу. Там перечислены «близкие родственники», а также указано, что к имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, может применяться гражданское законодательство.

При этом ГК установлено, что родственниками по отношению к физическому лицу являются:

  • дети, супруг, родители, внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери, дети полнородных и неполнородных братьев и сестер (племянники и племянницы);
  • полнородные и неполнородные братья и сестры родителей (дяди и тети), двоюродные братья и сестры;
  • прадедушки и прабабушки;
  • дети родных племянников и племянниц (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
  • дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
  • пасынки, падчерицы, отчим, мачеха.
Читайте также:  Можно ли получить кредит наличными в почта банк

Значит, если сделка купли-продажи совершена в 2010 году между вышеперечисленными физическими лицами, то имущественный налоговый вычет не применяется, резюмирует Минфин.

Читайте: Налоговая декларация 2013 по форме 3-НДФЛ: отчетность за 2012 год. Программа «Декларация 2012″. Скачать документы

Добавим, что в редакции, действующей с 2012 года, запрет на получение вычета действует при заключении сделок купли-продажи жилья между взаимозасимыми физлицами, признаваемыми таковыми уже не статьей 20 НК, а статьей 105.1 НК.

В статье 105.1 конкретно перечислено, какие именно родственники считаются взаимозависимыми: «физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный».

Таким образом, при покупке жилья после 1 января 2012 года у тети племянник уже имеет право на имущественный налоговый вычет. Это же касается также всякого рода других не очень близких родственников, а также лиц, связанных «отношениями свойства».

Источник

Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры у тети, если в ней присутствует моя доля?

Здравствуйте! Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры у тети, если в ней присутствует моя доля?

05 Апреля 2016, 14:41, вопрос №1208691
павел, г. Челябинск

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Павел, здравствуйте!

Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры у тети, если в ней присутствует моя доля?
павел

мое мнение нет с учетом возможности ФНС применить положение ст.20 НК о свойствах родства и свойства, тем более Вы сособственники.

8. Вычеты по НДФЛ не применяются при совершении сделки купли-продажи квартиры между взаимозависимыми физическими лицами.
Право плательщиков налога на доходы физических лиц на получение имущественного налогового вычета при совершении сделки купли-продажи квартиры закреплено федеральным законодателем в статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации в целях стимулирования граждан к улучшению их жилищных условий.
Вместе с тем, решая задачи по стимулированию граждан к улучшению своих жилищных условий, федеральный законодатель предусмотрел случаи, когда право на имущественный налоговый вычет не применяется. К их числу отнесены в том числе случаи, когда сделка купли-продажи квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (пункты 1 и 2 статьи 105.1, пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации), что обусловлено сложностью установления реального характера сделок купли-продажи недвижимости, заключенных между взаимозависимыми лицами.
Данные выводы содержатся в Определении Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2538-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Андриевского Игоря Евгеньевича на нарушение его конституционных прав положениями пункта 1 статьи 20, а также пунктов 1 и 2 статьи 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации», а также в определении Верховного Суда РФ от 03.06.2015 N 38-КГ15-3.

<Письмо> ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@ (ред. от 20.01.2016) <О направлении судебной практики> (вместе с «Обзором судебных актов, принятых конституционным судом Российской Федерации и Верховным судом Российской Федерации по вопросам налогообложения во втором полугодии 2015 года») {КонсультантПлюс}

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Павел, добрый день!

Как я понимаю речь идет о вычете, установленном пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Согласно п. 5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.

Перечень лиц, признаваемых взаимозависимыми установлен пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, и тетя в качестве взаимозависимого лица там не упоминается. Таким образом, теоретически получение вычета возможно, однако существует вероятность, что Вам придется спорить с налоговиками в суде, а суд, в свою очередь, в соответствии с п. 7 ст. 105.1 НК РФ имеет право признать лиц взаимозависимыми, даже если они не указаны прямо в пп. 11 п. 1 указанной статьи.

Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.

Таким образом, учитывая изложенное, рекомендую определить для себя, насколько для Вас такой риск приемлем, а также обратиться за разъяснением конкретно в Ваш налоговый орган, чтобы знать позицию тех, кто право на имущественный вычет будет подтверждать.

Читайте также:  Можно ли получить второй налоговый вычет за обучение

Также прилагаю решение Красноярского краевого суда, который в аналогичной ситуации подтвердил право налогоплательщика на вычет.

Красноярский краеКрасноярский краевой суд.docxвой суд.docx

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Источник

Можно получить налоговый вычет при покупке квртиру у родной тети?

shurik203

Опубликовано28 мая 2019 в 16:49

Опубликовано28 мая 2019 в 16:49

Правовая позиция не в пользу налогоплательщика

Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

В частности, в соответствии с п.п. 3 пункта 1 статьи 20 Налогового кодекса Российской Федерации взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Так, на основании ст. 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Таким образом, если сделка совершается между родственниками, являющимися взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не представляется, независимо от условий и экономических результатов, заключенной между ними сделки купли-продажи жилого помещения, а также независимо от того, что расходы на приобретение квартиры были действительно реальными.

Данная позиция изложена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087705 О применении имущественного налогового вычета при совершении сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками.

Правовая позиция в пользу налогоплательщика

На основании пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми признаются, в том числе, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Согласно пункту 2 статьи 20 Кодекса суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Кодекса, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Таким образом, налоговый орган вправе предоставить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, т.е. признаваемым в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами, если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей).

Если же отношения между вышеуказанными лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) (например, цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной цены, или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки), то в таких случаях возникают основания для признания в судебном порядке лиц, участвующих в сделке, взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Кодекса.

Данная позиция изложена в Письме ФНС РФ от 21.09.2005 N 04-2-02/378@ «Предоставление имущественного налогового вычета взаимозависимым лицам».

Судебная практика

Cудебная практика также неоднозначна и исходит из того, что нахождение в отношениях родства не является само по себе достаточным основанием для признания указанных лиц для целей налогообложения взаимозависимыми. В частности, суду необходимо выяснить, могли ли повлиять отношения между родственниками на результаты совершенной между ними сделки купли-продажи. Так, суд должен установить, имела ли место передача денег за жилую площадь со стороны покупателя продавцам; располагал ли покупатель денежной суммой, достаточной для покупки жилья вообще; приобрели ли его родственники после продажи своей жилой площади ему какое-либо жилье, где зарегистрировано их место жительства и т.п. В силу требований ч. 1 ст. 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию этих обстоятельств возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемое решение.

Данная позиция изложена в Определении Свердловского областного суда от 29.05.2007 по делу N 33-3921/2007 «Факт нахождения физических лиц в брачных отношениях, отношениях родства или свойства не является достаточным основанием признания указанных лиц для целей налогообложения взаимозависимыми».

Источник