Можно ли получить налоговый вычет если купил квартиру у бабушки
Содержание статьи
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, как получить возврат налога
Последнее обновление: 29.08.2019
Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).
Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).
Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.
Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников
Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).
Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.
Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!
Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)
Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):
- муж и жена;
- дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
- братья и сестры (в том числе сводные);
- опекуны (попечители) и их подопечные.
Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.
А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?
Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.
Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.
Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.
Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?
А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?
В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.
Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?
Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.
Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?
А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).
Как они это делают? Вот пример:
Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».
В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.
И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).
Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.
Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?
Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:
- если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
- если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
- если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
- если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).
Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.
Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Налоговый вычет: могу ли я получить налоговый вычет за квартиру купленную у своего дедушки?
Здравствуйте!Помогите разобраться в ситуации.Могу ли я получить налоговый вычет за квартиру купленную у своего дедушки?
10 Февраля 2015, 17:18, вопрос №720476
Александр, г. Ростов-на-Дону
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вычет не предоставляется при покупке жилья (например, квартиры) у таких близких родственников и членов семьи — супруга, супруги, родителя (или родителей), детей, брата или сестры.
Если же жилье куплено у других родственников, получение вычета, как правило, возможно. Например, получение вычета возможно при покупке у бабушки или дедушки, а также при покупке супругом(ой) у таких родственников супруги(а) — сестры, брата, бабушки и дедушки
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
Здравствуйте, Александр.
В пункте 2 ст.105.1 Налогового кодекса указан список взаимозависимых родственников. Ими признаются:супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя. При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Александр, здравствуйте!
По вопросу возможности предоставления вычета при совершении купли-продажи между родственниками позиция финансового ведомства изложена, в частности, в письме Минфина России от 03.04.2012 № 03-04-05/7-428, согласно которому:
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2000000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
… имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105_1 Кодекса.
Подпунктом 11 пункта 2 статьи 105_1 Кодекса определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга) родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Таким образом, при покупке физическим лицом квартиры у бабушки мужа оно вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.статьей 105_1 Кодекса.
При покупке физическим лицом доли в праве собственности на квартиру у своего брата данное лицо не может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, так как указанная сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105_1 Кодекса.
Соответственно, поскольку дедушка не назван в числе лиц, признаваемых взаимозависимыми с силу положений ст. 105.1 НК РФ, Вы вправе получить вычет по приобретаемому у него жилью.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Как вернуть налоги при покупке жилья у родственников
Имущественный вычет при покупке квартиры у родственников
При покупке жилья налогоплательщики могут оформить имущественный вычет. Но из этого правила есть исключение – налоговый вычет не полагается, если сделка купли-продажи жилья совершена между близкими родственниками.
Правило о том, что налоговый вычет не полагается при покупке квартиры у близких родственников, существует в налоговом законодательстве достаточно давно. Но с 2012 г. в НК РФ были внесены изменения, которые конкретизировали список родственников, при оформлении сделки с которыми налогоплательщик не имеет права на вычет.
Имущественный вычет при покупке жилья до 01.01.2012
Если квартира была куплена до 2012 г., то налоговая инспекция, решая вопрос о налоговом вычете, применяет старые положения о взаимозависимых лицах.
В старой редакции НК РФ к родственникам для определения права на налоговый вычет относились:
• супруги;
• родственники;
• свояки (родственники мужа (жены);
• усыновители и усыновлённые дети;
• опекун (попечитель) и подопечный.
Лица, относящиеся к близким родственникам, перечислены в Семейном кодексе РФ. К ним относятся родители и дети, дедушка (бабушка) и внуки, братья и сёстры.
К своякам относятся тёща (тесть) и зять, свекровь (свёкор) и невестка и другие родственники супругов с обеих сторон.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что конкретного списка родственников для определения права на имущественный вычет старая редакция закона не содержит. Поэтому налоговая инспекция может отказать в вычете, даже если сделка была совершена не с близкими родственниками до 2012 г. Например, в вычете может быть отказано при сделке между дядей и племянником, между двоюродными братьями (сёстрами), между пасынком и мачехой.
Поэтому по сделкам до 2012 г. при покупке квартиры практически у любого родственника или свояка налоговый вычет не предоставляется.
Налоговый вычет при покупке квартиры после 01.01.2012
С 01.01.2012 вступили новые правила определения взаимозависимых лиц. В НК РФ был приведен конкретный перечень близких родственников, при заключении сделки с которыми не предоставляется налоговый вычет.
К таким лицам относятся:
• муж (жена);
• родители, дети;
• братья (сёстры);
• опекун, подопечный.
Данный перечень серьёзно конкретизирован в интересах налогоплательщика. В данный перечень не включены дальние родственники, свояки, не включены бабушки (дедушки) и внуки, дяди (тёти) и племянники.
Например, если гражданин Уткин приобрёл квартиру в 2018 г. у своей бабушки, то он может получить имущественный вычет. Но если данный гражданин купил квартиры у бабушки в 2011 г., то права на вычет он не имеет, т. к. действуют старые правила определения взаимозависимых лиц.
Обратите внимание! Правило о непредоставлении имущественного вычета по сделкам между взаимозависимыми лицами действует только в отношении договора купли-продажи. Если же была переуступка права требования по договору долевого участия, то вычет может быть предоставлен, т. к. в итоге квартира приобретается у застройщика. Например, гражданин Нилов заключил с застройщиком договор долевого участия на строительство квартиры, а затем по переуступке права требования продал данную квартиру брату. В этом случае брат может получить имущественный вычет.
Данная статья рассматривает возможность получения имущественного вычета при покупке квартиры между родственниками. Прочитав ее, вы найдете конкретный перечень близких родственников, относящихся к взаимозависимым лицам.
Оказываю консультацию на сайте или по электронной почте — lawlex2010@yandex.ru, Обращайтесь, качественно, недорого.
Источник
Имущественный налоговый вычет при покупке дома у родной бабушки — Форум
Здравствуйте, прочитала все темы на форуме по данному вопросу. но так и не ясно могу ли я получить вычет в размере 2000000руб, покупая дом с участком у родной бабушки за 2800000.и не должна ли бабушка уплатить НДФЛ . с суммы свыше 1000000 руб. дом в соб-ти более 3-х лет.?подскажите пожалуйста. | |
Нитка 63 570 баллов, г. Пермь Цитата (Татьяна 07):Здравствуйте, прочитала все темы на форуме по данному вопросу. но так и не ясно могу ли я получить вычет в размере 2000000руб, покупая дом с участком у родной бабушки за 2800000.и не должна ли бабушка уплатить НДФЛ . с суммы свыше 1000000 руб. дом в соб-ти более 3-х лет.?подскажите пожалуйста. Доброго дня! Цитата:Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, «средств материнского (семейного) капитала», направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со «статьей 105.1» настоящего Кодекса. Но в перечне взаимозависимых лиц ст.105 НК РФ бабушки не поименованы: Цитата:11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. Поэтому, думаю, что вычет Вам получить удастся. Примерно так. | |
Составить и распечатать трудовой договор по готовому шаблону | |
так, спасибо большое за ответ , а если усложнить и бабушке продавать дом с участком в следующих долях мне -внучке- 3/4 (2100000) и моей маме-ее дочке- 1/4(700000). я получу вычет на 2000000, а вот мама выходит нет, т.к. она дочка?да? | |
Нитка 63 570 баллов, г. Пермь Цитата (Татьяна 07):так, спасибо большое за ответ , а если усложнить и бабушке продавать дом с участком в следующих долях мне -внучке- 3/4 (2100000) и моей маме-ее дочке- 1/4(700000). я получу вычет на 2000000, а вот мама выходит нет, т.к. она дочка?да? Выходит, что не получить. | |
Цитата (Татьяна 07):так, спасибо большое за ответ , а если усложнить и бабушке продавать дом с участком в следующих долях мне -внучке- 3/4 (2100000) и моей маме-ее дочке- 1/4(700000). я получу вычет на 2000000, а вот мама выходит нет, т.к. она дочка?да? Здравствуйте. | |
Натали, здравствуйте, подскажите какой нормативной документацией вы руководствуетесь?перечне взаимозависимых лиц ст.105 НК РФ бабушки не поименованы. | |
Работайте с электронными трудовыми книжками и готовьте всю сопутствующую отчетность | |
Статью 105.1 НК РФ нужно читать полностью. Поэтому, нужно быть готовым доказать, что была осуществлена на самом деле именно продажа, а не мнимая или притворная сделка , с одной целью — получить имущественный вычет. | |
спасибо за помощь, статью прочту обязательно. | |
Нитка 63 570 баллов, г. Пермь Цитата:Письмо Минфина РФ от 25 июня 2012 г. N 03-04-05/9-772 07.07.2012 МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Из рассматриваемого обращения следует, что налогоплательщик в 2011 г. приобрел квартиру у бабушки. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Согласно абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.) имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 Кодекса. В частности, пп. 3 п. 1 ст. 20 Кодекса взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Поскольку, как следует из обращения, сделка была совершена между лицами, признаваемыми в 2011 г. взаимозависимыми, имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации не применяется. Заместитель директора Из чего делаю для себя вывод, что с вступлением с 01/01/2012 г. в действие нового раздела НК РФ V.1, который посвящен применению рыночных цен и налогообложению сделок между взаимозависимыми лицами (в коем и содержится ст.105), указанные в письме Минфина лица (бабушка и внук) с 2012 г. взаимозависимыми не являются. Это моё мнение. | |
Цитата (Татьяна 07):Натали, здравствуйте, подскажите какой нормативной документацией вы руководствуетесь?перечне взаимозависимых лиц ст.105 НК РФ бабушки не поименованы. внучка и мать — взаимозависимые лица, мать и бабушка — взаимозависимые лица, отсюда есть основания полагать, что бабушка и внучка тоже взаимозависимые лица. Этим и будет руководствоваться ФНС. | |
Подготовить, проверить и сдать бухгалтерскую отчетность в ИФНС через интернет | |
Источник