Можно ли получить налог с продажи квартиры
Содержание статьи
Имущественный вычет при продаже имущества | ФНС России
Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
^К началу страницы
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
Как получить вычет
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1
Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2
Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
4
Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Перейти Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган — в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»
Источник
Я продал или собираюсь продать недвижимость | ФНС России
Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
^К началу страницы
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
Как получить вычет
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1
Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2
Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
4
Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Перейти Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган — в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»
Оформив подписку, Вы сможете получать новости по теме “Я продал или собираюсь продать недвижимость” на следующий адрес электронной почты:
Поле заполнено некорректно
Источник
Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости
Какая продажа не облагается налогом
Новые правила с 1 января 2020 года
Налог с продажи жилья, купленного до 1 января 2016
года
Налог с продажи жилья, купленного после 1 января 2016
года
Налог при продаже наследства
Налог при продаже недвижимости, полученной в
подарок
Налог при продаже приватизированной квартиры
Продажа жилья, полученного по договору пожизненного
содержания
Как уменьшить налог с продажи жилья
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты
налога
Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с
продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы
получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы,
как уменьшить налог или не платить его вовсе.
Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по
оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как
рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Какая продажа не облагается налогом
Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если
квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности
дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее
продаже.
Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо
Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.
Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5
лет. Срок зависит от того, когда и как была получена
недвижимость.
Трехлетний срок владения применяется, если:
- недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
- квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок
от близких родственников; - это приватизированная квартира;
- квартира была получена по договору пожизненного содержания с
иждивением.
Для всех остальных случаев действует срок в пять
лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные
ситуации.
Новые правила с 1 января 2020 года
С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем,
купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То
есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно
быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок
продаваемой квартиры составляет 5 лет.
!!!Но:
Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки
второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой
составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года
покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в
течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет
составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было
не единственное ваше жилье.
Налог с продажи, если недвижимость была куплена до
1 января 2016 года
Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она
находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи.
Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены
изменения, это правило действует и на сегодняшний день.
Пример:
В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и
оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019
году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен
до 01.01.2016.
В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не
обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию
о проведенной сделке.
Налог с продажи, если недвижимость была приобретена
после 1 января 2016 года
С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.
Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно,
чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается
жилья, купленного после 01.01.2016 года.
С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным
после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны быть
соблюдены условия:
- Продается единственное жилье. То есть на момент совершения
сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном
случае минимальный срок составляет 5 лет. - Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после
покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой
квартирой составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года
покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в
течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой
будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это
было не единственное ваше жилье.
В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный
предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет
три года».
Ниже рассмотрим каждый случай.
Какой налог с продажи наследства
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права
собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от
19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный
участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок
в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас
распространяется правило о минимальном периоде собственности 3
года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять
налоговую инспекцию о сделке.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной в
подарок
Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого
родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после
получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14
Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и
нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;
полнородные и неполнородные братья и сестры.
Пример:
В феврале 2018 года брат подарил вам комнату в коммунальной
квартире. Если вы продадите ее после марта 2021 года, то имеете
право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.
Так как комната получена в подарок от близкого родственника,
то на вас распространяется 3-летний срок владения.
Какой налог с продажи приватизированной
квартиры
Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после
приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Пример:
В мае 2021 года вы решили продать квартиру, которую
приватизировали в январе 2018 года. С момента приватизации прошло
больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного
налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый
орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной
плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с
иждивением
Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы
имеете право на 3-летний минимальный срок владения.
Пример:
Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с
иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей
ренту.
После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях
стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления
квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.
Как не платить или уменьшить налог
с продажи жилья
Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный
срок владения, то должны заплатить налог с продажи.
Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие
налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за
квартиру.
После применения льготы вы можете существенно, а иногда
и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о
способах уменьшения налога мы расскажем ниже.
!!! Важно:
- Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все
равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту
жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет
налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,
продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у
налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф. - Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016
года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в
Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы.
Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и
продажей)
Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не
весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?
Законодательством определено, что налог можно заплатить не со
всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То
есть берется разница между деньгами, что вы получили за
недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же
недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.
2 ст. 220 НК РФ.
Пример:
В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020
продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3
млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.
Пример:
В 2019 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020
году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была
меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не
забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны
оповестить налоговые органы о сделке.
При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.
Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.
Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи
– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны
сделки.
Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже,
максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете
уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним:
налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи
недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона
рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,
невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?
Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с
двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была
куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть
стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и
70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Продавайте доли по отдельным договорам
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила
продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и
воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость
½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс.
рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору
купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы
имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так
как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27
июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо
ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по
31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается
другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный
вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет
на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они
учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней
подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке
жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его
за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы
должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при
продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким
образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за
счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на
приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 №
ЕД-4-3/2254@.
Пример:
В 2019 году вы за 2 млн рублей купили квартиру, в 2020
продали ее за 3 млн. В 2021 году вы должны подать декларацию
3-НДФЛ.
Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
— Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между
стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) =
130 тыс. рублей.
— Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход
уменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс.
рублей.
Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов
на приобретение.
Имущественный вычет используется только раз в
году. Если вы в одном календарном году продаете несколько
квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета
можно только по одной из них.
Пример:
В 2019 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020
году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2021 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.
Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект.
Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом,
выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В
результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3
млн + 2 млн – 1 млн).
Если вы не единственный собственник жилья, то
имущественный вычет распределяется на всех собственников.
Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при
реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета распределяется между совладельцами этого
имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними
(в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».
Пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Пара
решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн и
воспользоваться имущественным вычетом.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость
половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) =
0.
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны
отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля
следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую
инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК
РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов
остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы
должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую
инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть
срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи
квартиры.
Источник