Можно ли получить квартиру на украине гражданину россии

В ряде государств иностранцам обзавестись недвижимостью крайне трудно. Например, в Швейцарии для этого потребуется специальное разрешение властей. Но Украина относится к прямо противоположной категории стран. Здесь, наоборот, законодательство благоприятствует иноземным гражданам в их намерении стать владельцами квартир, домов и иных недвижимых объектов. И на россиян это тоже распространяется в полной мере. О том, как узаконить недвижимость на Украине, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Разрешено владеть всем, кроме сельхозугодий

Статья 26 украинской Конституции и статья 3 закона «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» наделяет иностранцев теми же правами, какими пользуется местное население. При условии, разумеется, что приезжие находятся в пределах государства на законных основаниях. Касается это и имущественных прав. Статья 318 украинского Гражданского кодекса дозволяет иметь собственность всем физическим лицам безотносительно их принадлежности к тому или иному государству. Статьи 2 и 3 украинского закона «О режиме иностранного инвестирования» разрешают негражданам Украины вкладывать средства, среди прочего, и в недвижимые объекты, в частности, в дома, квартиры и иные помещения.

Существуют, правда, оговорки насчёт земельных участков. Часть 2 статьи 81 украинского Земельного кодекса дозволяет негражданам Украины иметь в собственности землю, не предназначенную для сельского хозяйства. А вот территориями, на которых иностранец планирует заняться земледелием или животноводством, по статье 3 закона «О режиме иностранного инвестирования», можно лишь пользоваться. Купить такую землю представитель иного государства не может, а если вдруг получит её в наследство, то, по части 4 той же статьи 82 Земельного кодекса, в течение года должен будет от неё избавиться.

Но прочая недвижимость легко может стать собственностью иностранного поданного. Приобретайте и владейте, даже если вы из России.

Приобретение через сделку

Кстати, как именно вы будете ее приобретать? Магистральных пути, очевидно, два: сделка (чаще всего купля-продажа) и наследство.

Для сделки потребуется немного, — говорит адвокат Олег Сухов. Помимо, разумеется, денег, которых у вас должно быть достаточно для покрытия всех расходов по ней. Сюда относится не только цена выбранного объекта. В соответствии с пунктом 10 статьи 4 закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», покупателю – неважно, украинцу или нет – придётся заплатить в местный пенсионный фонд 1% от стоимости недвижимости. Но только в том случае, если она приобретается не впервые в данной стране. Если же вы здесь ранее не покупали недвижимое имущество, то пенсионные траты вас не коснутся.

По статьям 34 и 36 украинского закона «О нотариате», купля-продажа недвижимости проходит через государственного или частного нотариуса. За услуги первого пункт 3 статьи 3 Декрета Кабинета министров Украины «О государственной пошлине» накладывает на покупателя госпошлину в 1% от суммы сделки. То есть отчисления в украинскую казну вы при покупке недвижимости производите. Следовательно, прежде чем идти на сделку, придётся завести ИНН.

По большому счёту, это всё. Далее вы регистрируете право собственности в Государственной регистрационной службе, после чего становитесь законным обладателем жилья или иного оплаченного объекта. И тот факт, что вы не украинец, возникновению права собственности помешать не может.

Налог на наследство: можно ли его избежать?

Будет верно сказать, что в приобретении россиянами украинской недвижимости по сделке каких-либо подводных камней не существует вовсе. А как насчёт приобретения через наследство? Вот тут один нюанс есть, и его желательно держать в поле зрения.

Этот нюанс – предусмотренный украинским Налоговым кодексом особый режим обложения вступающих в наследство нерезидентов. Статья 174.3 кодекса требует от них уплаты налога до получения наследственной массы, тогда как резиденты-наследники делают это позже при подаче декларации (аналога нашего 3-НДФЛ) по итогам года. Причём у последних ставка обложения колеблется в зависимости от степени родства с покойным резидентом. К примеру, для самых близких его родственников указанная ставка и вовсе равняется нулю. А нерезиденту со степенями родства разбираться не придётся. Зато придётся, согласно статье 174.2.3 и свежей редакция статьи 167 Налогового кодекса, пополнить украинскую казну сразу на 18% от стоимости наследственного имущества. Без этого в наследство не вступить.

Впрочем, есть варианты, — утверждает адвокат Олег Сухов. Налоговый кодекс не зря противопоставляет не просто граждан и неграждан, а именно украинских резидентов и нерезидентов. Статья 14.1.213 кодекса признаёт резидентами тех, кому, независимо от гражданства, есть, где жить в пределах страны, и кто имеет в ней центр жизненных интересов. Например, этот человек занимается бизнесом или же находится в государстве в общей сложности более 183 дней в рамках одного налогового периода (календарного года). Предположим, российский наследник украинской недвижимости и впрямь на Украине время от времени бывает. В таком случае можно воспользоваться полугодичным сроком, который статья 1270 её Гражданского кодекса отводит для обозначения притязаний на наследство, и не обращаться в нотариальную контору сразу после смерти наследодателя. Вместо этого стоит просто пожить в стране до тех пор, пока в общей сложности не набегут недостающие дни для того, чтобы считаться резидентом. И тогда украинское налоговое ведомство возьмёт с вас ровно столько, сколько потребовало бы в аналогичной ситуации с коренного жителя.

Проблему с налогом так или иначе нужно решить. Остальное же – точно как и при покупке недвижимости. Вы оформляете своё право собственности в Государственной регистрационной палате, после чего, ни о чём не беспокоясь, легально владеете унаследованными квартирой, домом или участком.

Приятная особенность при совершении сделок в Украине для российских граждан является то, что все договора и схемы прозрачны. Еще одна отличная новость – отсутствие налога на недвижимость (в России такой налог есть). По украинским законам нерезиденты, достигнувшие совершеннолетия, у которых при себе есть паспорт (гражданский), могут без всяких ограничений приобретать в частную собственность объекты, которые находятся на украинской территории. В законе «О собственности» прописаны все права на владения недвижимостью в этой стране. При покупке объекта на украинской территории фактор прописки покупающего лица для совершения сделки у нотариуса неважен.

Сделка осуществляет следующим образом

Сначала выбирается объект, затем подписывается предварительный договор и платиться депозит (как правило, составляет 5% от суммы приобретения). Вышеуказанный документ устанавливает срок приобретения, включая последнюю дату подписания договора (уже основного). Последний документ подписывается в присутствии нотариуса (это обязательное условие). После того, как будет подписан основной контракт, нужно произвести выплату оставшихся процентов (как правило, их 95).

Следующий шаг – регистрации покупки в госорганах (постоянно изменяется). На данный момент – это БТИ ( если расшифровать, то это бюро технической инвентаризации).

Чтобы заключить вышеуказанный договор, гражданину РФ, находясь у нотариуса, нужно иметь при себе справку о присвоение идентификационного номера по данным Госреестра физлиц — налогоплательщиков, а также паспорт.

Справку, о которой говорилось немного выше, можно получить в налоговке. При себе обязательно иметь супруга либо его согласие (нотариально заверенное) на заключение сделки.

О том, как происходит покупка, мы говорили, теперь рассмотрим затраты на объект.

Расходы при покупке недвижимости

Согласно законодательству Украины, при продаже садового дома, квартиры, земли, на которой возведен дом, продавец не платит налог на прибыль при выполнении (причем одновременном) 2-х требований:

Первое – площадь продаваемой недвижимости не должна превышать 100 «квадратов». Второе – этот объект должен быть первым продаваемым объектом для данного продавца в этом году.

Если площадь продаваемого имущества более чем 100 «квадратов»., то продавец обязан заплатить налог. В данном случае он составляет 1% от стоимости, которая превышает ограничение по площади. То есть если объект занимает 123 «квадрата», то продавец платит 1% от стоимости 23 «квадратов».

Если продавец продает не первый объект в этом году, то он обязан уплатить налог в размере 5% от суммы.

Налоговым агентом в подобной сделке выступает нотариус, который и заверяет этот договор, если есть два документа:

Кроме этого, нотариус предоставляет соответствующую информацию в налоговую службу.

Нотариальные услуги при оформлении данного договора

Если вы воспользовались услугами риелторов, то вам нужно заплатить и за это около 5% от суммы.

Осуществляя операцию купли-продажи объектов, необходимо учитывать важные формальности. Человек, который покупает обект, должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право на собственность, правильно оформлены и являюстя подленными, а также никто из третьих лиц не претендует на квартиру и она полностью освобождена от различных типов обременений.

Продавец обязан представить такие документы (оригиналы), как: 

Заявление о согласие на продажу от второго супругу на продажу квартиры (совместно нажитого имущества), должно быть заверено нотариусом.

Все требования к документам, которые нужно представить для совершения любых нотариальных действий, прописаны в 47 статье в Законе Украины « О нотариате». Главные правила: четкость, ясность и, конечно же, полноценность.

То есть: не принимаются для совершения действий (нотариальных) документы с подчистками, зачеркнутыми словами, приписками и прочими неоговоренные документы, а также документы с текстом, который невозможно прочесть вследствие повреждения его. Кроме этого, не подходят документы, написанные карандашом. Обязательное условие: ФИО гражданина должны быть написаны полностью, а также указаны места его жительства. Если документы состоят из двух и более листов (отдельных), то они обязательно должны быть прошиты, а также скреплены печатью, при этом каждый лист пронумерован.

Если у нотариуса (или у любого участника сделки) появляется сомнение насчет подлинности какого-то документа, то нотариус отправляет  его на экспертизу, вследствие чего сделка задерживается. Данная процедура предусмотрена в статье 51 Закона Украины «О нотариате».

При заключении договора очень важны все вышеуказанные документы, поэтому отсутствие какого-либо из них может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Очень рисковым делом считается занижение стоимости объекта, так как если договор признают недействительным, при осуществлении реституции, то покупатель и продавец получают обратно то, что они передали по договору. В таком случае покупателю очень трудно доказать то, что сумма, которую он передал продавцу, значительно больше, суммы указанной в договоре.

Украинское законодательство лояльно относится к иностранным покупателям жилья. Граждане других стран могут получать права собственности наравне с украинцами на любые объекты недвижимости. Для россиян этот вопрос весьма актуален: украинское имущество, как правило, достается им в наследство. “Ъ” изучил юридические тонкости таких сделок.

Покупка

Основное требование для покупки недвижимости — украинский идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), который можно оформить в местной налоговой службе. Потребуется также перевести данные российского паспорта на украинский язык и предоставить разрешение супруга на приобретения жилья или подтверждение отсутствия брака.

Все документы необходимо заверить у государственного нотариуса, за его услуги придется заплатить пошлину 1% стоимости имущества. Если гражданин России приобретает квартиру или дом на Украине впервые, то никаких дополнительных отчислений с него не возьмут, а за все последующие сделки покупатель должен направлять в местный пенсионный фонд 1% общей стоимости объекта, уточняет адвокат Олег Сухов. По его словам, российское гражданство никак не влияет на условия сделки и процесс оформления собственности в Государственной регистрационной службе.

По оценкам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, доля сделок с нерезидентами Украины на рынке жилья не превышает 5% общего объема. Примерно 20% украинцев в той или иной степени чувствительны в принятии решения о владении жильем в зависимости от взаимоотношений России и Украины. Преимущественно речь идет о тех людях, у которых есть родственники в России.

Валютное правило

Согласно украинскому законодательству гражданин России, приобретающий на Украине квартиру или участок, считается иностранным инвестором. Расчеты по таким сделкам контролирует Нацбанк Украины через коммерческие банки. Расплатиться за украинскую недвижимость можно, например, в гривнах, евро и долларах США. Покупать инвестиционные объекты на Украине за российский рубль запрещено. «При этом расчеты за такой объект инвестирования могут осуществляться иностранным инвестором исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках, что, соответственно, исключает приобретение в данной ситуации недвижимости за наличность»,— предупреждает советник по вопросам финансового права юридической фирмы «Салком» Наталья Дроздова.

Получить ипотеку в украинских банках не получится вовсе: кредитные учреждения неохотно предоставляют займы иностранцам. Правда, после 2014 года россияне скорее стараются продать свои украинские активы, нежели купить недвижимость. Инвестировать в жилье на Украине стало крайне невыгодно, говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий. По его оценкам, двухкомнатную квартиру на окраине Киева стоимостью $60 тыс. можно сдать в аренду за $200 в месяц, но примерно столько же придется отдать за коммунальные услуги.

Наследство

По оценкам SV Development, граждане России чаще всего получают украинскую недвижимость в наследство. Получить права собственности можно спустя полгода после смерти родственника и заплатив в бюджет Украины 18% стоимости наследуемого имущества. Впрочем, у россиян есть способ уменьшить сумму отчислений в украинскую казну. Для этого необходимо стать резидентом страны.

Адвокат Олег Сухов напоминает, что по украинским законам резидентами считаются иностранцы, которые имеют на Украине бизнес или находятся в стране более 183 дней в течение календарного года. «Не стоит обращаться в нотариальную контору сразу после смерти родственника. Вместо этого можно просто пожить в стране до тех пор, пока в общей сложности не набегут недостающие дни для того, чтобы считаться резидентом. И тогда украинское налоговое ведомство возьмет с вас ровно столько, сколько потребовало бы в аналогичной ситуации с гражданина страны»,— советует господин Сухов.

Как только гражданин России получит статус резидента Украины, ставка налогообложения будет колебаться в зависимости от степени родства покойного владельца недвижимости. К примеру, самые близкие родственники вообще могут не платить налоги за наследуемое имущество.

Полина Андреева