Можно ли получить квартиру до ввода дома в эксплуатацию
Содержание статьи
Акт приема передачи до ввода в эксплуатацию — ответы Правовед.RU
Добрый день.
Есть договор долевого участия (по 214 фз). Дом построен. Застройщик приглашает осматривать квартиры, подписывать акт приема-передачи (при отсутствие замечаний) и получать ключи.
Проблема в том, что нет акта ввода в эксплуатацию и непонятно когда будет.
Глядя на 214 ФЗ (статья 8, пункт 2), я понимаю, что не совсем законно выдавать ключи от квартиры в такой ситуации. Но тем не менее ключи получить очень хочется.
Чем в худшем случае грозит подписание акта приема квартиры без акта ввода в эксплуатацию?
Кстати, по ДДУ, срок сдачи только через полгода. А разрешение на строительство закончилось месяц назад и, судя по всему, застройщик не стал его продлевать.
Спасибо.
19 Июля 2013, 10:49, вопрос №136612
Михаил, г. Санкт-Петербург
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 50%
Проблема в том, что нет акта ввода в эксплуатацию и непонятно когда будет.
— Я бы на Вашем месте не подписывал, поскольку никаких актов без ввода в эксплуатацию быть не может!
Чем в худшем случае грозит подписание акта приема квартиры без акта ввода в эксплуатацию?
— Вы лишаетесь, как минимум, возможности взыскать неустойку за нарушения сроков строительства.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Передача участникам долевого строительства квартир в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, является прямым нарушением Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
В соответствии с частью 2 статьи 8 указанного закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поэтому вам стоит отказаться от подписания акта приема-передачи.
Как указано в части 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом у вас есть все основания для взыскания указанной неустойки с застройщика.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Добрый день, Михаил!
Вы правильно указываете на п. 2 ст. 8 Закона 214-ФЗ.
Запрещено передавать квартиры до того как получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Только это разрешение подтверждает, что объект построен.
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
А значит пока разрешения нет, то нет и объекта законченного строительством, то есть им нельзя пользоваться.
Получение квартиры в таком виде грозит следующим.
Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона. Данное действие застройщика квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства.
А в этом случае Вы вправе будете требовать выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта.
Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей).
Кроме того без разрешения невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Есть риск признания такого акта ничтожным.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Законно ли подписание акта приема –передачи квартиры до ввода дома в эксплуатацию? — вопрос №11438402 © 9111.ru — 2021 г.
Мы подписали акт без даты, в нем был пункт что претензий к застройщику не имеем. Сейчас срок сдачи дома по договору прошел, а он до сих пор не введен в эксплуатацию. Могу ли я требовать признания акта приема-передачи недействительным? И требовать неустойку с застройщика?
Мария
г. Рязань • Вопросов: 6
Оцените вопрос
отзывов: 642
•
ответов: 1 485
•
г. Челябинск
Можете требовать, но в будущем не подписывайте такие документы.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Есть ли ограничение по сроку подписания акта приема-передачи квартиры в ЖСК?
отзывов: 408
•
ответов: 859
•
г. Казань
Да, обычно срок указывается в договоре в разделе о порядке приёма-передачи жилого помещения. Если в договоре такой срок не указан, то он может быть указан при обоюдному согласию сторон в дополнительном соглашении. Всего доброго! Удачи Вам!
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Я являюсь дольщиком в новом доме по договору долевого участия (зарегистрирован). Задолженности перед застройщиком не имею. Скоро предстоит приступить к подписанию акта приёма-передачи квартиры (официального письменного уведомления от застройщика ещё не было). Сдача дома уже просрочена на 1.5 года, и имеются недостатки. Застройщик наверняка пропишет в акте отказ от претензий по срокам сдачи и качеству строительства. Подписывать акт в версии застройщика не собираюсь, так как есть претензии и по сроку сдачи, и качеству строительства. Застройщик весьма не добросовестный и может отказаться от подписания моего варианта акта, не предоставив мне при этом отказа в письменной форме.
— Подскажите пожалуйста, как заставить застройщика подписать акт приёма-передачи квартиры на моих условиях (с претензиями по сроку сдачи и качеству строительства)?
— В договоре долевого участия указано, что если реальная площадь квартиры окажется больше проектной, то Я обязан возместить дополнительные расходы застройщика. Вероятно застройщик поставит это условием подписания акта приёма-передачи или же откажется подписывать акт до оплаты (так как получится, что я не выполнил условие договора). Можно ли оплатить дополнительные расходы застройщика взаимозачётом в счёт неустойки, соразмерно уменьшив сумму неустойки, до подписания акта приёма-передачи, в одностороннем порядке письменно уведомив об этом застройщика согласно статье 410 (Прекращение обязательства зачетом) и статьёй 980 ГК (Условия действий в чужом интересе)?
Сергей
г. Нижний Новгород • Вопросов: 2
отзывов: 1 460
•
ответов: 4 510
•
г. Нижний Новгород
Заставить подписать акт на ваших условиях вы не можете. Это дело добровольное. Вы можете включить все свои замечания в акт предложений застройщиком.
Взаимозачет здесь нет. Так как неустойка может быть взыскана либо в суде либо по доп. соглашению оговорена вся сумма с застройщиком. Пока этого нет,-«долга» за застройщиком тоже нет. Будет решение суда, исп.лист-тогда да, это взаимозачет. Уведомляйте как вы и хотели.
Доп. метры могут быть, а могут и не быть и вам еще будут должны за уменьшение. Площади. Т.к. это ваша площадь и переходит в вашу собственность то доплата вас будет взыскана. Подать иск в суд на долгострой можно было и на стадии строительства.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Какова процедура подписания акта приема передачи квартиры в новостройке, если застройщик не выдержал сроки передачи ключей?
Пётр
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 2
отзывов: 596
•
ответов: 1 646
•
г. Санкт-Петербург
При просрочке исполнения обязательства по передаче квартиры по договору долевого участия Застройщик уплачивает неустойку. Для этого Вы должны написать ему претензию, отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением.
В претензии указываете размер неустойки.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
В течении какого срока после подписания акта приема-передачи квартиры необходимо зарегистрировать право собственности на нее?
Тина
г. Барнаул • Вопросов: 2
отзывов: 1 420
•
ответов: 3 828
•
г. Таганрог
Срок зарегистрировать право собственности квартиры законном не установлен, но Вы станете собственником после гос. регистрации.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 3 775
•
ответов: 11 303
•
г. Барнаул
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В ваших интересах осуществить регистрацию договора купли продажи, договора уступки права и т.д. (в зависимости от вида сделки существующей у вас по обстоятельствам) как можно скорее.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
В какой срок необходимо оформить право собственности после подписания акта приема передачи квартиры купленной по ДУ?
отзывов: 123 401
•
ответов: 328 992
•
г. Новосибирск
регистрация права носит заявительный характер поэтому можете оформить когда посчитаете нужным.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 4 852
•
ответов: 10 863
•
г. Санкт-Петербург
Как совершенно верно указал коллега, никаких таких сроков регистрации законом не установлено.
Однако, Вам следует четко понимать, что до момента регистрации в Росреестре Ваше право собственности на купленную квартиру не возникнет.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
В течении какого срока после подписания акта приема-передачи квартиры необходимо зарегистрировать право собственности на нее?
Анна
г. Тюмень • Вопросов: 1
отзывов: 68 865
•
ответов: 204 913
•
г. Пермь
Этот срок законом не установлен. Ответственности за это нет. Только если договором Вашим что то было предусмотрено.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 10 987
•
ответов: 47 359
•
г. Москва
Регистрация права собственности это право, а не обязанность.
Право собственности на квартиру возникает лишь с момента такой регистрации.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Мажет ли заказчик (физ. лицо) обратиться в суд за просрочку сроков строительства после подписания Акта приема-передачи квартиры?
Юрист
Данилов Д.Е.
отзывов: 347
•
ответов: 652
•
г. Поронайск
Сам факт принятия Заказчиком результатов работ не лишает его права требовать с Подрядчика неустойки за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. (если, конечно же, сторонами в период исполнения договора не принимались дополнительные соглашения о переносе, продлении сроков выполнения).
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Источник
Можно ли подписать акт приема-передачи квартиры при ДДУ, до сдачи дома в эксплуатацию? — Правовед.RU
Добрый день. Возможно ли подписать акт приема- передачи квартиры при ДДУ до сдачи дома в эксплуатацию . Он необходим для налоговой и должен быть на руках в 2017 . Сдача дома планируется в конце декабря 2017 . дом уже почти готов но может не хватить немного времени. Спасибо
31 Июля 2017, 18:23, вопрос №1711307
Евгений, г. Краснодар
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Пока дом официально не будет сдан в эксплуатацию, застройщик не имеет право квартиры передавать дольщикам. А передача квартир оформляется путем подписания Акта передачи.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Куприков Михаил
Юрист, г. Ульяновск
Доброго времени. Хоть подписание акта приема-передачи и противоречит существу самого заключенного договора участия в долевом строительстве, однако не запрещено законом. А что не запрещено — то дозволено, кроме того, действует принцип свободы договора, согласно которого стороны могут заключить соглашение на любых не запрещенных законом условиях. То есть можно до сдачи дома принять объект долевого строительства.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте! категорически нет, не можете. Налоговая конечно же на слово Вам верить не будет. Будет сделан соответствующий запрос в Росреестр, где будет информация о том, что дом не сдан, не поставлен на кадастровый учет, что такого объекта прав еще не существует.
п. 2 ст. 8 ФЗ №214 содержит императивную норму, которая содержит четкое условие о том, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Указанная норма не содержит формулировки «если иное не согласовано сторонами договора долевого участия». И в этом случае ни о какой свободе договора не может идти речи.
Разрешение на ввод в эксплуатация является обязательным документов, подтверждающим, что дом является построенным в соответствии с планом, документации, безопасен для жизни граждан. Только после того, как государственный орган официально признает дом подлежащим для жизни граждан, только тогда квартиры и передаются дольщикам. Не ранее!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
До какого момента можно заключать ДДУ в 2021 году
По договору долевого участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства дольщиков (граждан и организаций) для целей финансирования строительства жилья. Поэтому действие ДДУ ограничено во времени. Заключать его можно до тех пор, пока строительство дома не окончено.
До какой даты можно заключить
Возможность заключения ДДУ на этапе строительства многоквартирного дома не вызывает сомнений. Однако, когда строительство завершается, перспектива заключения договора становится более спорной. На данный момент нет единого ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.
Завершение строительства дома по 214-ФЗ включает в себя два ключевых момента:
- Ввод дома в эксплуатацию в соответствии с правилами Градостроительного кодекса РФ.
- Передача квартиры по акту дольщику.
После ввода в эксплуатацию
На этом этапе органы строительного надзора и приемочная комиссия проверяют соответствие построенного дома проектной документации и обязательным требованиям, применимым при строительстве объектов подобного типа. Результатом является разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое региональным органом строительного надзора.
До этого момента договор долевого участия заключать можно. Однако закон не содержит однозначного ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после того, как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Прямого запрета на это закон не содержит, в связи с чем некоторые застройщики заключают подобные соглашения. Однако существует риск, что Росреестр откажет в регистрации ДДУ, ссылаясь на тот факт, что строительство дома уже завершено.
Судебная практика по таким делам складывается неоднозначно. Некоторые суды признают, что ДДУ могут заключаться и после ввода дома в эксплуатацию. Другие полагают, что разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что строительство завершено, а средства дольщиков привлекаются именно на постройку дома – поэтому после этого момента ДДУ заключать нельзя.
Но, даже если суд встанет на сторону застройщика в споре с Росреестром и зарегистрирует договор, судебное разбирательство займет некоторое время. К концу рассмотрения спора смысл заключать ДДУ может отпасть, поскольку квартира уже будет готова для передачи дольщику.
Заключение договора долевого участия на этом этапе представляет собой риск, прежде всего, для дольщика. Оплата застройщику в соответствии с законом возможна только после его регистрации в органах Росреестра. Если регистрация не состоится, дольщик не потеряет деньги. Но при этом он может потерять время, за которое цена на квартиру вырастет.
В любом случае необходимо воздерживаться от оплаты каких-либо сумм по договору долевого участия до его регистрации.
Альтернативой ДДУ на последнем этапе становятся предварительные договоры купли-продажи квартир или договоры купли-продажи будущей вещи. Согласно подобным договорам, застройщик обязуется передать квартиру в будущем после того, как право собственности на нее будет зарегистрировано.
Эти договоры не связаны с долевым участием, и их заключение подчиняется другим правилам, установленным гражданским законодательством. Подробнее об их заключении читайте в отдельном материале нашего сайта.
После передачи квартиры по акту дольщику
Акт подписывается в соответствии с уже заключенным договором долевого участия. Передача квартиры дольщику происходит уже после того, как дом был введен в эксплуатацию. На этом этапе дольщик осматривает построенный объект, высказывает замечания к строительству, а застройщик устраняет их. После того, как все разногласия по поводу качества объекта устранены (или сразу же, если они не возникали) дольщик и застройщик подписывают акт приема-передачи.
Акт между застройщиком и дольщиком завершает выполнение обязательств застройщика по ДДУ. Поэтому любая уступка прав по заключенному ДДУ и замена стороны в нем возможны только до подписания акта приема-передачи. После этой даты права требования, которые можно было бы уступить, прекращают существовать, поскольку дольщик уже получил квартиру от застройщика (подробнее об этом здесь).
С какой даты можно заключить
В отличие от конечного момента существования договора долевого участия, начальный момент для его заключения определен в законе более четко. В соответствии со ст. 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств по ДДУ возникает у застройщика только после выполнения ряда условий:
- Получение разрешения на строительство;
- Размещение проектной декларации;
- Регистрация прав на земельный участок;
- Соответствие иным условиям, предусмотренным 214 федеральным законом.
Заключение ДДУ и сопутствующая проверка застройщика и объекта строительства имеют много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Источник