Можно ли получить ипотеку на неаккредитованный объект

Содержание статьи

Не одобрена банком. Новостройки без аккредитации

Партнерские программы банков и застройщиков сегодня весьма популярны. Они позволяют продать недвижимость с большей выгодой для всех участников рынка. Готовность идти на взаимные уступки выливается в снижение процентной ставки по ипотечному кредиту или стоимости квадратного метра. А если покупателю приглянулась новостройка, которая не аккредитована ни в одном банке?

Отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и, соответственно, специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Пока они готовы предложить заемщику для покупки квартиры в этом объекте потребительский кредит или ипотеку под залог имеющейся недвижимости.

Немного позже, когда новостройка обретает известность и построены первые этажи, кредитных программ становится больше. Банки охотно предлагают свои продукты желающим, но перед этим проводят специальную процедуру — аккредитацию новостройки. Она включает в себя проверку застройщика и самого объекта. Нужно убедиться в том, что уровень рисков является приемлемым. Однако банк может отказать в аккредитации, если строящийся дом не выдержал проверку.

Попавшие в стоп-лист

По мнению Евгения Лапина, управляющего директора по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка, наиболее распространенной причиной того, что новостройка не аккредитована, является отсутствие разрешительной документации.

Неполный пакет документов у новостройки, только появившейся на рынке, можно объяснить чисто техническими причинами — просто не успели еще собрать все справки. Но что может помешать получить аккредитацию объекту с высокой степенью готовности? Как признаются эксперты, такая ситуация маловероятна, однако новостройки без аккредитации все же присутствуют на рынке. «Основная причина отказа в таких случаях — это история строительства. Если стройка была заморожена из-за финансовых проблем компании-застройщика, имеются пострадавшие дольщики, то банк может отказать в аккредитации даже на высокой стадии готовности объекта», — отмечает Нина Крючкова, вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Играет в минус затянувшийся процесс сдачи дома в эксплуатацию. «Банк вряд ли аккредитует объект, если застройщик неоднократно переносил срок сдачи, публикуя изменения в проектной декларации», — отмечает Евгений Лапин.

Минимальный опыт работы компании-застройщика тоже вызывает опасения. «Если речь идет о строительстве первого дома, то вполне возможно, что банки не захотят брать на себя риски работы с недавно открывшейся незнакомой организацией», — резюмирует Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка. И тот факт, что новостройка практически завершена, еще ни о чем говорит. «Высокая стадия готовности жилого дома не всегда свидетельствует об отсутствии рисков, — отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. — Приведу пример. Дом уже готов под крышу, но при изначальных проблемах с исходно-разрешительной документацией застройщик не сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и, соответственно, люди не смогут заселиться в купленную ими квартиру».

Схема, согласно которой застройщик планирует привлекать средства покупателей, также имеет большое значение для банка. Логично, что финансовые организации требуют, чтобы продажи шли по 214-ФЗ. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) — верный путь получить кредит на желаемую новостройку. Другая схема, ЖСК, не противоречит требованиям действующего законодательства, однако банки настороженно относятся к ней. «Покупатели квартир в подобных новостройках могут получить кредиты, — рассказывает Нина Крючкова. — Однако защищенность банка как кредитора при данной схеме меньше по сравнению с ДДУ. Таким образом, к объектам, строящимся в рамках ЖСК, банки в основном предъявляют более жесткие требования (степень готовности, известные банку застройщики и т. д.)». Стоит отметить, что, по данным «НДВ-Недвижимость», в старых границах Москвы на этих условиях (ЖСК) реализуется 7% новостроек, а на ДДУ приходится около 40%. А вот в Новой Москве доля предложения по ДДУ составляет более 90%. По предварительному договору купли-продажи продается 6% новостроек, по основному договору купли-продажи — 2%.

С аккредитацией надежнее

МНЕНИЕ

Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА»:

«Нередко застройщик начинает продажи сразу после получения разрешения на строительство. Это распространенная практика, и связана она с тем, что девелопер спешит получить средства от продажи квартир для вложения их в дальнейшее строительство. Покупатели, оформив сделку на ранних стадиях, получают хорошую скидку».

Если новостройка аккредитована в банке, значит, кредитор убедился в ее надежности. Но вот вопрос, стоит ли спешить расставаться с деньгами, если объект сотрудничает с несколькими, но малознакомыми банками? «Крупные банки устанавливают определенные требования к объектам и застройщикам, что позволяет быть уверенными в качестве залога», — подчеркивает Нина Крючкова. Более мелкие банки либеральнее, они готовы выдавать ипотеку на новостройки с небольшими проблемами, но по высокой ставке, снижая тем самым свои риски, — считает эксперт.

Перед принятием решения покупателю строящегося жилья нужно взвешенно оценить последствия. Как замечает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА», по отсутствию аккредитации компании в Сбербанке или ВТБ24 нельзя судить о ее надежности. Чтобы развеять сомнения, стоит поинтересоваться историей застройщика: оценить опыт работы, узнать, какие объекты им построены, как соблюдались сроки строительства.

«Аккредитация в крупных банках — всегда плюс для застройщика и реализуемого объекта, — рассказывает Антон Павлов, — однако иногда в этом нет необходимости. Например, когда застройщик пользуется своим кэптивным (карманным) банком, через ипотечные программы которого продает квартиры, ему просто не нужно получать аккредитацию в других банках». Яркий пример — группа компаний «Пересвет», куда входит Банк Пересвет и девелопер «Пересвет-инвест». Или компания «Дон-Строй», которая принадлежит группе ВТБ. «Никаких дополнительных рисков для клиента, на мой взгляд, в этом случае нет. К тому же, учитывая тесную взаимосвязь и общих собственников, банки и застройщики могут предлагать сниженные ставки по кредитам и дополнительные скидки», — добавляет эксперт.

Выбери меня

МНЕНИЕ

Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка:

«Новостройка может получить отказ в аккредитации, если при наличии уже большого пула банков в продаже остался минимальный объем квартир. Многое зависит от категории жилья: эконом, комфорт, бизнес или элитное. Практика показывает, что в новостройках класса эконом и комфорт основой объем продаж приходится на начальную стадию строительства, а на высокой степени готовности в продаже остаются, как правило, менее ликвидные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Поэтому экономический эффект от аккредитации дома, в котором распродаются остатки квартир, для банка не очевиден».

Сам процесс аккредитации, по данным начальника отдела жилищного кредитования Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Ирины Тереховой, в среднем занимает порядка трех недель. «Если условия аккредитации не стандартные, то срок увеличивается до 1,5 месяцев», — отмечает эксперт.

Некоторые банки не предусматривают проведение подобной процедуры. Правда, нужно учитывать несколько нюансов. Кредитование плохо изученных новостроек — дело рискованное. И покрывать риски приходится с помощью ряда условий. Например, в КБ «МИА» представлена программа «Новостройка». Ставка, срок кредитования и размер первоначального взноса такие же, как и при покупке квартир в аккредитованных объектах недвижимости. Однако есть два обязательных условия: реализация квартир согласно 214-ФЗ и сумма кредита не более 3 млн руб. В ВТБ24 действует программа «Свобода выбора». Здесь тоже есть ограничения по сумме кредита: без аккредитации — до 2 млн руб., при этом ставка на период до оформления квартиры в залог будет повышена на 3,5% от базовой.

Как отмечает Нина Крючкова, в случае поддержки неаккредитованных новостроек риски банка закрываются более высоким процентом. Однако ставка понижается после оформления заемщиком права собственности и залога в пользу банка.

Существует множество факторов, из-за которых новостройку могут не аккредитовать. Но это не означает, что рассчитывать на заемные средства не стоит. В конечном счете в ипотеке заинтересованы все участники рынка. А потому компромисс будет найден. Вопрос только в цене.

Источник

Аккредитованные и неаккредитованные новостройки

Источник фотографии

Ипотека не только инструмент, помогающий купить квартиру, но и индикатор надежности объекта. Получить аккредитацию у ведущих банков страны не так-то просто.

Ипотека — инструмент, привлекающий покупателя, поэтому обычно застройщики заинтересованы в такой услуге. Банки также зарабатывают на ипотечных кредитах, поэтому и с их стороны есть интерес такие услуги оказывать. Но любая выдача кредита — риск, а выдача миллионного кредита на покупку квартиры — совсем большой риск, поэтому прежде чем аккредитовать объект, банки проверяют застройщика самым тщательным образом. Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер», отмечает, что для получения ипотечного кредитования строящиеся объекты должны соответствовать определенным требованиям. Главное требование — наличие разрешительной документации, оформленной в соответствии с требованиями закона, и форма реализации квартир по ФЗ № 214. Кроме этого банки обращают внимание на «строительную историю» застройщика. И здесь хорошим плюсом является наличие уже построенных и вовремя введенных в эксплуатацию строительных объектов.

На получение аккредитации влияет и этап строительства. Очень трудно получить ее на этапе котлована. Обычно банки ждут, когда будет построено 20 — 40 % здания. Однако бывают и исключения. Софья Старкова отмечает, что их проекты «M-House», «Западное Кунцево» и «Новое Измайлово» получили аккредитацию на нулевом этапе строительства.

Кроме того, сам процесс аккредитации занимает время. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин рассказывает, что часто аккредитация происходит по длинной и многоступенчатой системе: «сначала аккредитуется сам застройщик, а потом уже новостройка, далее на кредитном комитете банка принимается решение о запуске кредитной программы на определенный объект с конкретными характеристиками».

Таким образом, наличие ипотеки в строящихся домах говорит о том, что застройщик прошел банковскую проверку, что ему доверяют. Ведь квартира, купленная с помощью ипотеки, до конца кредита является для банка залогом, и если по каким-то причинам дом не достроится, то банк лишится ликвидного залога, который он мог бы реализовать в случае невыплаты долга. Но кто же купит квартиру в долгострое?

В настоящее время почти все новостройки Москвы и области предлагают не одну программу кредитования. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает самым оптимальным присутствие четырех-шести банков. Хорошо, когда проект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, одном-двух средних банках с хорошими условиями обслуживания, которые отличаются скоростью и сервисом обслуживания. Также неплохо, когда есть один-два банка, предлагающие какие-то специальные условия. Такой спектр предложений может удовлетворить любые запросы покупателя. Большее число банков при строительстве дома может лишь запутать клиента.

Однако меньшее число банков, аккредитовавших строительство, не является плохим показателем. Здесь, во-первых, большое значение имеет масштабность самих банков. Если при покупке выбранной вами квартиры, можно оформить ипотеку у Сбербанка, ВТБ24, «Уралсиба», «Райффайзенбанка» или «Возрождения», то не стоит искать подвоха. Здесь главное не количество, а качество. Мария Литинецкая отмечает, что иногда такая ситуация является волевым решением застройщика или отдела продаж реализующей компании. Работа с лидирующими банками, с одной стороны, поддерживает определенный имидж, а, с другой стороны, позволяет строго контролировать работу с ипотечными сделками. А вот если ипотеку предлагают лишь банки, названия которых никому не знакомы, то стоит все же поинтересоваться у застройщика, почему так произошло.

Во-вторых, надо смотреть на стадию продаж. Если продажи только начались, то, скорее всего, некоторые банки просто не успели еще аккредитоваться. А вот если продажи идут давно, а ипотека предлагается только двумя незнакомыми банками, то есть вероятность того, что крупные банки усмотрели здесь риски и отказали в аккредитации.

В-третьих, это может быть обусловлено спецификой строящегося объекта. Менеджер по работе с банками ГК «ГРАС» Маргарита Стеблянко отмечает, что часто трудности возникают с аккредитацией апартаментов. В настоящее время в большинстве банков отсутствуют ипотечные программы под этот продукт. «Но это не означает, что объект плох. Это означает, что банки только сейчас начали осознавать привлекательность апартаментов».

Отсутствие ипотеки, безусловно, говорит о том, что банки где-то усмотрели риски, хотя, по мнению Маргариты Стеблянко, бывают случаи, когда спрос высок и без ипотеки, поэтому застройщик не стал себя утруждать. А бывают и логические объяснения отсутствия банковской аккредитации. Например, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что «банки редко аккредитовывают новостройки, если те являются первыми и единственными в портфеле застройщика. Но совершенно не обязательно первый проект — рискованный. Очень часто на такие проекты предоставляется рассрочка от застройщика, иногда беспроцентная. В кризис, например, когда банки отказывались кредитовать недвижимость, рассрочки иногда по условиям были сопоставимы с ипотекой — были долгосрочными и с достаточно низкими ставками». Мария Литинецкая добавляет, что невозможно получить аккредитацию на деревянное строительство или строительство домов с деревянными перекрытиями. У этих объектов высокие риски с точки зрения возможности пожара, поэтому их не одобряют страховые компании.

Однако чаще всего отсутствие ипотеки — сигнал опасности, который может говорить о том, что нет разрешения на строительство или оно не продлено; что невозможно отследить цепочку собственников, а, следовательно, возникают сомнения в правоспособности продавца; что реализация происходит по незаконным схемам; что застройщик имеет нехорошую репутацию. Именно поэтому, покупая квартиру, будьте бдительны всегда.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник

ДомКлик отвечает: аккредитация

ДомКлик отвечает: аккредитация

По каким критериям банк оценивает надежность застройщика? Почему важно проверять наличие аккредитации при выборе квартиры в новостройке?

На эти и другие вопросы нам ответил Василий Селиверстов — исполнительный директор дивизиона ДомКлик. Он занимается развитием процесса аккредитации партнеров и строящихся объектов. Поэтому знает всё про аккредитацию в Сбербанке.

Зачем нужна аккредитация?

Аккредитация — это оценка вероятности, что строительство дома будет завершено, банк получит залог, а клиент — свою квартиру.

Давайте сравним аккредитацию со стандартным процессом оформления ипотеки. После одобрения кредита клиент отправляет на одобрение в банк квартиру, которую собирается купить. По сути аккредитация заменяет эту процедуру для квартиры в новостройке — происходит одобрение сразу всего строящегося дома. Кроме того, по аккредитованным проектам процесс проведения сделки проходит быстрее.

Как банк проверяет застройщика?

В первую очередь, оценивается опыт и репутация застройщика. Для оценки определяется категория компании: от А до Е.

В категорию А попадают застройщики с наименьшим опытом на рынке. Для получения аккредитации им необходимо возвести не менее 30% надземной части проекта. После этого банк проводит оценку финансового состояния таких компаний. Если с этими минимальными требованиями всё в порядке, то запускается уже сам процесс аккредитации.

Самые опытные и надежные компании попадают в категорию Е. Для этого застройщику необходимо иметь 20 и более построенных за последние 10 лет объектов жилой или коммерческой недвижимости. Но даже для таких компаний банк проводит более серьезный и детальный анализ по ранее построенным объектам. Это и отличает позицию Сбербанка от других организаций.

Что именно проверяется в процессе аккредитации?

Мы проверяем опыт работы застройщика на рынке и строительную готовность рассматриваемого объекта. Также во внимание принимаются темпы стройки ранее аккредитованных объектов застройщика.

Важным фактором является деловая репутация застройщика — здесь происходит детальная проверка со стороны службы безопасности банка.

Сбербанк является одним из немногих банков, который проверяет не только надежность застройщика, но и репутацию руководителей компании.

Проверяется, принимала ли участие компания в арбитражных судах. Юридическая служба банка проверяет строительную и земельную документацию, а также соответствие этих документов договору долевого участия. Важно, чтобы в документах строго соблюдались права клиентов и банка.

Сколько времени занимает такая проверка?

Действующие партнеры, подходящие под категории Д или Е, могут пройти процедуру аккредитации за 2-3 дня при условии предоставления полного пакета документов.

Для компаний, которые ещё не сотрудничали с банком, или если требуются дополнительные уточнения по документам, процедура может занять 10 и более дней.

Можно ли ускорить проверку?

Да, недавно мы запустили возможность подачи заявки на аккредитацию в личном кабинете партнера на pro.domclick.ru. За время тестирования средний срок рассмотрения заявок из личного кабинета партнера составил 5,5 дней, в сравнении со старой процедурой, когда средний срок составлял 9 и более дней.

В личном кабинете для удобства партнера разработан «помощник» по формированию пакета документов. Ответив на несколько вопросов, партнер поймет, что нужно предоставить в банк — теперь не нужно читать банковские регламенты и документы. Это сделано для ускорения процедуры рассмотрения, ведь, как я уже сказал, при предоставлении полного пакета документов рассмотрение происходит быстрее.

Почему важно проверять наличие аккредитации новостройки?

Во-первых, по итогам проверки, мы понимаем, что аккредитованный застройщик обладает надежной деловой репутацией.

Во-вторых, застройщик может дополнительно привлекать к финансированию стройки средства клиентов, состоящие из ипотечных кредитов, полученных в банках, аккредитовавших объект.

Это укрепляет его позиции на рынке. Однако важно понимать, что даже аккредитованные объекты могут быть не достроены. На это влияет, в том числе, как застройщик ведет хозяйственную деятельность, как организованы закупки и прочие операционные процедуры. То есть те вещи, на которые банк повлиять не может.

Поэтому даже после аккредитации банк продолжает следить за деятельностью застройщика. Если при мониторинге будет обнаружено, что застройщик недобросовестно выполняет свои обязательства, банк сможет вовремя предупредить своих клиентов и рынок о рисках.

Как обезопасить себя при выборе застройщика?

При покупке квартиры в новостройке мы рекомендуем клиентам обратить свое внимание на банки, в которых аккредитован строительный объект.

Если ЖК получил аккредитацию только в 1-2 банках — это может означать, что объект не соответствует требованиям надежности, и остальные банки ему отказали. В отдельных случаях важно учитывать, что есть застройщики, которые связанны отношениями с некоторыми банками. Банк может являться участником бизнеса застройщика, например, учредителем, акционером или иметь места в совете директоров. В таком случае застройщик не стремится получать аккредитацию в большом количестве банков.

Что касается Сбербанка, то банк может отказать в аккредитации, если есть серьезные вопросы в отношении деловой репутации. Или при несоответствии строительной документации. Ведь даже если такой объект будет достроен, есть риск, что могут возникнуть проблемы с его вводом в эксплуатацию.

Отказ также получит застройщик, если готовность объекта не соответствует его категории. Например, если у застройщика категории А дом возведен менее, чем на 30%.

Посмотреть список аккредитованных новостроек