Можно ли получить имущественный вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление: 29.08.2019

Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):

• муж и жена;
• дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
• братья и сестры (в том числе сводные);
• опекуны (попечители) и их подопечные.

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

• если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
• если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
• если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
• если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Содержимое:
1. Положен ли вычет за покупку жилья у родственников
   1. Условия получения
      1. Законодательные основы
      2. До и после 2012 года
   2. Кто является взаимозависимыми лицами
   3. По договору с отцом/матерью, дочерью/сыном
   4. У тещи или свекрови
   5. У дальних родственников
2. Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника
3. Возможные последствия
4. Судебная практика
5. Как продать квартиру родственнику и получить вычет

Получение налогового вычета при покупке квартиры у родственников согласно Налоговому Кодексу не предусмотрено. По российскому законодательству рассчитывать на имущественный вычет (ИВ) не стоит, если оформлена продажа близкому родственнику.

Но, при заключении договора купли-продажи (ДКП) с дальней родней, сложностей с налоговой выплатой (НВ) не возникнет. Надо понимать и разбираться в самом понятии родства.

Положен ли вычет за покупку жилья у родственников

При осуществлении покупки квартиры у человека, имеющего родственные связи, особую роль будет играть дата оформления прав на приобретаемую недвижимость. В 2011 г. и ранее при заключении соглашения возмещение не начислялось. В 2012 г. внесли изменения и корректировки в НК РФ, конкретизировали понятие взаимозависимых лиц.

Условия получения

Согласно утвержденным законодательным актам, претендовать на 13 процентов возврата смогут граждане, купившие недвижимость у дальней родни. Кардинальные изменения в НК последний раз вносились в начале 2012. С того момента никаких существенных поправок не принималось.

Законодательные основы

1. Налоговый Кодекс РФ.
2. Уточнения ФНС.
3. Письма и разъяснения Министерства Финансов.
4. Гражданский Кодекс РФ.

До и после 2012 года

Рассмотрим на примерах, какие изменения произошли в январе 2012 г.

Вычет при покупке жилья и у родни до 2012
В 2011 г. и ранее действовала старая редакция 220-ой статьи НК. Согласно статье, взаимозависимыми признавались даже дальние родственники: двоюродные и троюродные дяди/тети, братья/сестры, дедушки/бабушки. Не было точного определения. Родство определялось статьей 14 Семейного Кодекса РФ и Письмами Минфина.

Заключать куплю-продажу в тот период было не выгодно, так как вычет от государства не представлялся.

После 01.01.2012
Переломным моментом для налогоплательщиков стал январь 2012 года. Внесли дополнения в налоговое законодательство и определили конкретный список взаимозависимых членов семьи. Ими стала близкая родня первой линии. По новым правилам с родней супруги(а) можно было заключать сделки на покупку жилья, при этом заявлять в ФНС на возврат НДФЛ.

Пример 1:

В 2015 г. Золотарева Т.И. приобрела у родной тети квартиру. На следующий год подала заявление в ФНС на возмещение и получила одобрение. На основании 105.1 статьи НК РФ тетя не причислена к установленному законом списку взаимозависимых членов семьи, а значит, государственную льготу выплатят.

Пример 2:

В 2016 г. Устинов И.Г. приобрел у отца дом и планировал получить компенсацию. Подав заявление в ФНС, получил отказ. Согласно 2-му пункту все той же статьи отец относится к взаимозависимым членам семьи. Получить возврат не возможно.

Кто является взаимозависимыми лицами

Согласно ст. 105.1 ч.2 НК РФ, к близкой родне, при заключении купли-продажи, с которой не выплачивается НДФЛ, относятся:

1. семейные пары;
2. дети;
3. родители;
4. родные братья/сестры;
5. опекаемые/опекуны.

По договору с отцом/матерью, дочерью/сыном

На вопрос, сможет ли мама (папа) продать недвижимость сыну (дочери) и заявить возмещение, ответ – отрицательный. Сделка возможна, но без выплаты вычета.

Независимо от предмета договора и его составляющей на приобретение жилплощади у родственников, относящихся к взаимозависимым, такие сделки не попадут под 220-ую статью НК РФ. Значит, ФНС не обязана оформлять возврат подоходного налога.

Пример:

Отец продал дочери квартиру по кадастровой стоимости, приравненной к рыночной. Несмотря на то, что родственные отношения не повлияли на цену жилья, в имущественной льготе дочери в ФНС откажут.

Верховный Суд России положил конец спорам 03.06.2015 г., вынес определение за номером 38-КГ 15-3, где разъяснил невозможность использования вычета в подобных ситуациях.

Правило не касается сделок, заключенных с мачехой или отчимом, с падчерицей или пасынком. Формально они считаются взаимозависимыми (мать, отец, сын, дочь), но по юридической оценке таковыми не признают.

У тещи или свекрови

Раньше отношения между невесткой и свекровью, а также зятем и тещей причислялись к отношению свойства. Все поменялось, само понятие на законодательном уровне исключили из НК РФ.

Указанные родственники не причислены к членам семьи, сделки между которыми повлияют на возможность оформления имущественной выплаты.

При рассмотрении данного вопроса необходимо обратить внимание на форму собственности, применяемую супругами при оформлении квартиры в дальнейшем. Сделка с тещей с одной стороны, и супружеской парой с другой, не даст возможности предоставления льготы, если купленная недвижимость будет оформлена в совместно-нажитую.

Чтобы ФНС предоставила компенсацию, купля-продажа заключается между зятем и тещей. То же касается свекрови/невестки.

Пример:

Теща продает жилплощадь семье дочери. Последняя составляет с супругом брачный контракт, по которому жилая площадь после проведения сделки становится собственностью мужа. Тогда имущественный вычет одобрят в полном объеме и выдадут супругу.

У дальних родственников

Покупка жилплощади у дальней родни не предусматривает каких-то ограничений. Но, несмотря на это в п. 7 ст. 105.1 НК РФ, родственники могут быть признаны взаимозависимыми в суде по другим основаниям, не отраженным во втором пункте.

Другими словами, седьмой дает широкие возможности ФНС и позволяет обращаться в судебные органы для установления близкородственных отношений между участниками сделки.

Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника

После подачи заявления и пакета документов в ФНС проводится проверка предоставленного и личности заявителя.

Покупателя проверяют на предмет родственных отношений с продавцом. Сопоставляются разные данные: совпадение по фамилии, по адресу прописки и фактическому месту проживания, по другим параметрам. Обрабатываются сведения из баз гос. органов.

Не всегда специалистам ФНС удается определить степень родства из имеющихся в их распоряжении сведений. Налоговый инспектор вправе потребовать от заявителя составить подтверждение в письменном виде, что продавец недвижимости не состоит в близкородственных отношениях с ним.

Иногда заявителю удается скрыть от ФНС родственную связь с продавцом. Но это незаконно и при проведении вторичной проверки ложь вскроется.

Возможные последствия

1. При обнаружении факта обмана и сокрытия достоверной информации от ФНС о родственных связях, заявителя обяжут вернуть выплаченную сумму вычета.
2. При подаче документов разъясняется порядок предоставления льготы, но, несмотря на это факт родства скрыт. Было написано фальшивое подтверждение, что нет родственных связей. В этом случае заявителя не только обяжут вернуть деньги, но могут привлечь к уголовной ответственности.

Судебная практика

Если говорить о судебной практике, то здесь не все решения принимаются по шаблонной схеме. К примеру, гражданин подал исковое заявление с требованием предоставить ему налоговую льготу за купленную квартиру у родственника. Суд вправе признать законными выдвинутые им требования и вынести решение в пользу истца, тем самым обязав ФНС принять от него документы и осуществить выплату.

Не все ДКП, заключаемые между взаимосвязанными людьми направлены на получение прибыли. В процессе проведения КП осуществляется оборот «живых» денег и сумм, приравненных к средним рыночным показателям.

Как продать квартиру родственнику и получить вычет

Есть несколько способов воспользоваться государственной льготой при ДКП с близкой родней.

1. Продать недвижимость через посредника;
2. Оформить соглашение на уступку права требования.

Рассмотрим оба варианта с примерами:
I. В первом варианте есть риск, если посредник окажется мошенником, без судебного разбирательства не обойтись. Лучше совершать через проверенных людей, друзей семьи.

Пример:

Отец решил продать сыну квартиру. Для того, чтобы в дальнейшем получить возмещение, оформили ДКП через друга отца. А тот перепродал ее сыну друга за ту же цену, чтобы не платить налог с прибыли. При подаче документов на возврат НДФЛ было получено одобрение.

II. Во втором случае сделка вполне законная, вычет покупателю полагается, несмотря на то, что участниками сделки стали взаимозависимые члены семьи.

Подтверждает законность операции письмо ФНС РФ за номером ЕД-3-3/3991@, датированное 02.11.2012 и письма Министерства Финансов России.

Пример:

Родители сына заключили ДДУ, отец оплатил застройщику стоимость квартиры. Затем продал ее сыну по соглашению уступки права требования. Факт оплаты был отражен в расписке. Получив от строительной фирмы акт приема-передачи, были поданы документы на предоставление льготы. ФНС одобрила заявление, несмотря на то, что сделка состоялась между взаимозависимыми лицами.