Можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке у родственников

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

08 января 2021

54Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Юлиана Полякова

Налоговый консультант

19329

В данной статье мы разберем, возможен ли налоговый вычет при покупке жилья у родственников и в каких случаях, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью налогового вычета при сделке между родственниками и как это все оформить.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России

Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,

на которые вы можете претендовать

Налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Самое главное, что стоит знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу, вычет не может быть предоставлен, если договор купли-продажи был заключен между взаимозависимыми лицами.

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

Сделка до 01.01.2012 года

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно — родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней — эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

Сделка после 01.01.2012 года

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

• Супруг/супруга
• Родители (усыновители)
• Опекуны/попечители
• Дети (усыновленные в том числе)
• Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:

Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Суммы налоговых вычетов

Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.

В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

Покупка за свои средства

Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы — 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

Пример:

Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

Покупка в ипотеку

Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками — обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.

То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

Сделка не по ДКП

Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.

НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.

То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки — вполне возможно.

Пример:

Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.

Продажа квартиры родственнику

Тут никаких ограничений Налоговая не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 руб. И неважно, между родственниками была сделка или нет, налоговый вычет при продаже квартиры родственнику, никак не ограничивается.

Как оформить налоговый вычет

Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами — через ФНС и через работодателя.

Через Налоговую инспекцию

Для этого нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности, и только потом подавать на возврат налога.

Вам понадобятся:

Заявление на возврат налога

• 3-НДФЛ (заполненная декларация)
• 2-НДФЛ (справка о доходах за год)
• Договор о приобретении недвижимости у родственника
• Документы, подтверждающие право собственности
• Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные поручения, квитанции, расписки и т.д.)

Если были заемные средства, то дополнительно понадобятся:

• Кредитный договор (ипотечный)
• Справка банка об уплаченных %

С этими документами вы должны обратиться в отделение Налоговой по месту прописки. После передачи документов, будет запущена камеральная проверка, которая обычно длится три месяца. И еще месяц уйдет на выплату средств на расчетный счет.

Через работодателя

Если не хотите ждать окончания календарного года, можно обратиться за вычетом на покупку жилья у родственника к работодателю. Это можно сделать в том же году, когда вы вступили в право собственности.

Вам будут нужны те же документы, кроме заявления, справки о доходах и декларации.

Аналогично нужно обратиться в ФНС, но в течение месяца вам выдадут уведомление о праве на налоговый вычет. Его нужно передать в бухгалтерию. И после этого с вашей зарплаты перестанут удерживать подоходный налог.

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а каких закон это запрещает.

Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Источник

Купил квартиру у родственников — положен ли налоговый вычет?

Право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры или дома не применяется, если недвижимость была куплена у близких родственников. Правило об этом содержится в пункте 5 ст. 220 НК РФ. Если об этом узнает налоговый орган, то потребует вернуть деньги (а в худшем случае — привлечет к ответственности).

У близких родственников

Статья 220 НК РФ предоставляет возможность получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры на сумму до 2 миллионов рублей, а также вычет с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту на сумму до 3 млн. руб. Однако в соответствии с пунктом 5 этой статьи налоговые вычеты не предоставляются в случаях, когда сделка совершена между взаимозависимыми лицами.

Определение взаимозависимых лиц приведено в статье 105.1 НК РФ. Согласно ему, взаимозависимыми признаются те лица, отношения между которыми могут влиять на условия или результаты заключенных между ними сделок. В пункте 2 этой статьи содержится перечисление взаимозависимых лиц: супруги, родители, усыновители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные.

До 1 января 2012 года этот список был шире и включал в себя не только близких родственников, но и свойственников. Но и сейчас список взаимозависимых лиц в НК РФ не является исчерпывающим. На основании пункта 7 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми могут быть признаны и другие лица, если сделки между ними совершались под влиянием родственных или иных отношений.

Основанием для введения в законодательства запрета на налоговые вычеты по сделкам между родственниками стало тот факт, что цена такой сделки может быть искусственно завышена, или расчеты вообще не проводились. В этих условиях возврат налога из бюджета был бы необоснованным.

Налоговые органы отказывают в вычете по сделкам, совершенным между взаимозависимыми лицами, включая родственников. Эта позиция неоднократно озвучивалась в письмах Минфина РФ (см., например, письмо от 3 марта 2020 года № 03-04-05/15614).

При этом неважно, была ли заключена сделка на рыночных условиях или нет. Верховный Суд РФ в Определении от 25 июля 2017 года № 18-КГ17-92 отметил, что законодательством не предусмотрена необходимость установления экономической обоснованности при совершении сделки между взаимозависимыми лицами (в том числе братом и сестрой). Не имеет значения, оказала ли родственная связь между этими лицами влияние на цену договора купли-продажи квартиры или нет.

Если купить у тещи

Тещи, тести, свекры и свекрови, зятья, невестки, дедушки, бабушки, тети, дяди и иные неблизкие родственники (свойственники) прямо не перечислены в списке взаимозависимых лиц. Однако, как было отмечено выше, список не является закрытым. Другие отношения также могут рассматриваться, как основание взаимозависимости. В таком качестве могут быть рассмотрены отношения не только близкого, но и отдаленного родства, свойства, родства с супругом заявителя и т.п.

До 1 января 2012 года отношения свойства являлись безусловным основанием к признанию лиц взаимозависимыми. Поскольку прямого определения этих отношений не было ни в НК РФ, ни в Семейном кодексе, на практике это порождало многочисленные споры и отказы в вычетах.

Но с 2012 года список взаимозависимых лиц в НК РФ был изменен. Теперь налогоплательщики имеют право на вычет по приобретенным у неблизких родственников квартирам. Для этого необходимо, чтобы сделка была совершена на рыночных условиях, на которые не повлияло родство или свойство.

В письме Минфина России от 13 июля 2015 года № 03-04-05/40094 был рассмотрен вопрос о приобретении недвижимости у родственников супруга. Минфин указал, что право на вычет сохраняется, если не будет установлена взаимозависимость указанных лиц.

Многочисленные разъяснения Минфина и налоговых органов, которые издавались до 2012 года в отношении покупок у неблизких родственников, также больше не применяются, и ориентироваться на них нельзя (Письмо Минфина РФ от 31 января 2012 года № 03-04-08/9-12).

Однако в случае покупки у родственников жены необходимо учитывать, что по умолчанию приобретенное в браке имущество переходит в общую совместную собственность супругов. Если покупка совершается у тещи, то для мужа она не будет близким родственником, а вот для жены — будет. Поэтому для получения вычета может потребоваться заключить брачный договор, по которому приобретенная недвижимость переходит в единоличную собственность мужа. Однако такой договор может в дальнейшем породить для всех сторон ряд проблем, не связанных с налоговым вычетом в случае развода. Заключать его нужно с осторожностью.

Безусловного основания для отказа в налоговом вычете при покупке у неблизкого родственника в законе нет. Для того, чтобы не выплачивать вычет, налоговый орган должен будет доказать, что сделка совершена под влиянием взаимозависимости (т.е. на нерыночных условиях). Однако на практике доказывание этих обстоятельств не всегда легко. Поэтому дела подобного рода встречаются редко.

По договору уступки

НК РФ запрещает получать налоговый вычет при приобретении жилья у близких родственников по сделкам купли-продажи. В отношении других видов сделок прямых ограничений нет. Поэтому, если заключается сделка иного вида, вычет может быть предоставлен.

Это, в первую очередь, относится к договорам уступки прав по договорам долевого участия. ДДУ заключаются с застройщиком на период, пока идет строительство многоквартирного дома. Поскольку объекта недвижимости — квартиры на этапе строительства еще не существует, ДДУ можно передать новому дольщику путем уступки прав по нему. За уступку новый дольщик уплачивает старому определенную сумму, а взамен приобретает право на получение квартиры после завершения строительства. Договор уступки рассматривается, как один из способов приобретения жилья, который дает право на налоговый вычет.

При этом уступивший право по ДДУ родственник вычет не получит. Основанием для предоставления вычета при покупке квартиры в новостройке будет акт приема-передачи квартиры от застройщика — а он будет подписан только с последним дольщиком (подробнее об этом читайте здесь).

Как следует из НК РФ, даже если договор уступки прав по ДДУ заключен между близкими родственниками, налоговый вычет по нему применить можно.

Эта позиция подтверждается также мнением Минфина России и налоговых органов (к примеру, письмо ФНС России от 2 ноября 2012 года № ЕД-3-3/3991@).

Примеры применения налогового вычета в сделках с родственниками

Чтобы приведенная выше информация стала нагляднее, рассмотрим несколько примеров оформления налоговых вычетов.

Случай 1: Иванов купил квартиру у своего отца за 3 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом на сумму 2 миллиона рублей. Налоговый орган в вычете отказал, сославшись на п. 5 ст. 220 НК РФ и п. 2 ст. 105.2 НК РФ, поскольку сделка была заключена между взаимозависимыми лицами.

Случай 2: Иванов купил квартиру у отца жены за 4 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом. Поскольку отец жены (тесть) не входит в перечень взаимозависимых лиц по ст. 105.2, налоговый вычет ему предоставили.

Случай 3: отец Иванова заключил договор долевого участия на квартиру с застройщиком и заплатил ему 2 миллиона рублей. До ввода дома в эксплуатацию отец уступил Иванову права по заключенному ДДУ. За это Иванов уплатил отцу 2 миллиона рублей, возместив уплаченные застройщику средства. Договор уступки прямо не упомянут в п. 5 ст. 220 НК РФ, запрещающем предоставление налоговых вычетов по сделкам между близкими родственниками. Поэтому Иванов может претендовать на налоговый вычет.

Последствия несоблюдения закона

Иногда факт близкого родства пытаются скрыть и все равно подать на налоговый вычет. Однако налоговый орган может обнаружить эту информацию, сопоставив базы данных и иные источники. Некоторые налоговые органы, увидев сделку между физическими лицами, прямо просят заявителя подтвердить в письменном виде, что продавец не является его близким родственником.

Чтобы получить вычет, в некоторых случаях недвижимость перепродают через третьих лиц — близких друзей семьи. У налогового органа есть возможность оспорить подобные сделки, как заключенные для целей обхода закона и без намерения создать заявленные правовые последствия. Однако на практике такие обстоятельства сложно доказать, и подобные дела практически не встречаются.

Если налоговый орган впоследствии узнает, что вычет был предоставлен неправомерно, он вправе обратиться в суд с требованием о взыскании полученной суммы. Основанием для взыскания будет статья 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. В таком качестве будет рассматриваться сумма, полученная из бюджета без должных на то оснований. Иск может быть предъявлен в течение 3 лет с момента, когда налоговому органу стало (или должно было стать) известно об отсутствии оснований для предоставления вычета.

Соответствующие разъяснения выпустила ФНС РФ в письме от 4 апреля 2017 года № СА-4-7/6265@. Как указано в письме, если имеются доказательства того, что вычет был предоставлен в результате противоправных действий налогоплательщика (а к таким действиям относится сокрытие информации от налогового органа), возможно также применение к нему иных мер государственного принуждения, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.

Правильное оформление налогового вычета позволит в дальнейшем избежать претензий налоговых органов. Поэтому перед заключением сделки купли-продажи квартиры с родственником нужно рассмотреть все ее возможные последствия, в том числе финансовые.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник