Можно ли подарить квартиру и получить возврат

Можно ли получить налоговый вычет при дарении квартиры

Налоговый вычет после дарения квартиры можно оформить при определенных обстоятельствах. Однако передача или получение жилплощади по дарственной автоматически не приводят к возникновению права на НДФЛ-вычет. У дарителя отсутствуют какие-либо затраты (если сравнивать с покупателем жилья). Одаряемый имеет доход, с которого потребуется перечислить налог (если он, конечно, не приходится дарителю близким родственником). Между тем, иные сделки, которые предшествовали дарению или последовали за ним, могут позволить сторонам законно оформить компенсацию НДФЛ.

Кто вправе получить возмещение НДФЛ за квартиру

Возмещение плательщику НДФЛ, обусловленное реализацией или приобретением недвижимости, предусматривается статьей 220 Налогового кодекса РФ (НК). Данной льготой могут законно воспользоваться следующие субъекты — физические лица:

• продавец по соглашению купли-продажи жилья (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК), обязанный перечислить налог с дохода от данной реализации. Ему разрешается уменьшить базу для НДФЛ на 1000000 рублей или подтвержденные затраты, обусловленные приобретением проданной квартиры;
• покупатель по сделке купли-продажи жилплощади (подпункты 3-4 пункта 1 статьи 220 НК), являющийся плательщиком НДФЛ. Он вправе оформить НДФЛ-вычет на сумму 2000000 рублей (максимум), и, соответственно, вернуть себе из бюджета максимум 260000 рублей (13% от 2000000). Помимо этого, он может вернуть ранее перечисленный НДФЛ (максимум 390000 рублей), оформив вычет 3000000 рублей для кредитных процентов, если помещение покупалось через целевую жилищную ссуду (ипотеку).

Преференции, перечисленные выше, предусматриваются законодательством для граждан — продавцов и покупателей жилплощади. При этом они должны являться налоговыми резидентами РФ, уплачивающими НДФЛ (13%).

Что касается ситуации дарения, то даритель бесплатно и без дополнительных условий передает свою квартиру в собственность одаряемого. Это значит, что у сторон этой сделки отсутствует право на налоговый вычет при заключении договора дарения. Между тем, оба подписанта дарственной могут оформить данную льготу, если с этой недвижимостью они заключали сделки купли-продажи (до или после дарения).

НДФЛ-вычет дарителю за подаренную квартиру: когда можно оформить

Выступая дарителем, физлицо безвозмездно передает свое жилье новому владельцу (одаряемому), что сопровождается переоформлением собственности. Таким образом, гражданин-даритель является бывшим (предыдущим) собственником подаренной жилплощади. Данный факт автоматически не приводит к возникновению у него каких-либо налоговых обязательств и прав, связанных с подаренной недвижимостью:

1. Прекращается начисление ежегодного имущественного налога (с момента оформления дарственной).
2. По сделке дарения не требуется определять и перечислять НДФЛ (13%).
3. Факт передачи недвижимости в дар не является прямым основанием для оформления НДФЛ-вычета.

Передав собственную жилплощадь как подарок, налогоплательщик, однако, вправе использовать вычет для соглашения купли-продажи, на основании которого он ранее эту жилплощадь приобрел. Иначе говоря, даритель может оформить НДФЛ-вычет как покупатель помещения, впоследствии переданного иному лицу в дар, руководствуясь нормами НК (подпункты 3-4 пункта 1 статьи 220 НК).

Покупка недвижимости, которая предшествовала её дарению, позволяет дарителю получить возмещение уплаченного подоходного налога. Он может вернуть себе 260000 (по затратам покупки) и 390000 (по погашенным ипотечным процентам).

Пример оформления дарителем налогового возмещения

В 2018 году гражданин приобрел жилое помещение за 2500000 рублей, но не заявил о своем праве на преференцию. Однако в следующем 2019 году он передал данную жилплощадь собственному сыну через дарственную. Переоформив подобным образом недвижимый актив на близкого родственника, даритель может получить возврат подоходного налога.

Основанием для такой преференции является соглашение купли-продажи данного помещения, заключенное заявителем в минувшем 2018 году. При таких обстоятельствах гражданин, который бесплатно отдал свою недвижимость другому лицу, вправе оформить НДФЛ-вычет через работодателя или подразделение ФНС.

Вычет одаряемому лицу за подаренную недвижимость: когда можно получить

У одаряемого лица наступают или могут возникнуть такие налоговые последствия, связанные с дарением жилплощади:

1. Налоговые обязательства, обусловленные принятием данного подарка.
2. Обязательства по НДФЛ с возможностью оформления имущественного вычета при продаже подаренного жилья.
3. Возмещение подоходного налога он вправе оформить также после покупки нового жилья за счет средств, вырученных от продажи подаренной квартиры.

Принятие недвижимости в дар

Если гражданин принял квартиру как подарок, он должен уплатить с её стоимости НДФЛ, поскольку эта ситуация считается получением дохода. Если даритель приходится одаряемому субъекту близким родственником (членом семьи), подоходный налог от стоимости полученного подарка платить не нужно. Такие выводы следуют из содержания пункта 18.1 статьи 217 НК.

При этом лицу, получившему подарок, придется перечислить подоходный налог с полной стоимости квартиры, поскольку налоговые возвраты ему не полагаются.

Пример

Гражданину — налоговому резиденту РФ — подарили жилплощадь, стоимость которой по дарственной составляет 1800000 рублей. При этом даритель приходится одаряемому лицу дядей (не является его близким родственником по нормам абзаца 2 пункта 18.1 статьи 217 НК). Из этого следует, что гражданин, получивший данный подарок, заплатит НДФЛ, сумма которого составляет 234000 (13% от 1800000). Воспользоваться вычетами по этому основанию нельзя.

Реализация подаренной недвижимости

Если гражданин захотел продать жилплощадь, ранее полученную как подарок, ему придется уплатить подоходный налог с её реализации при следующих обстоятельствах:

• квартира продается до истечения трехлетнего срока законного владения, если её подарил близкий родственник;
• квартира продается до завершения пятилетнего срока законного обладания, если одаряемый (продавец) не приходится дарителю близким родственником.

При этом одаряемый субъект может применить НДФЛ-вычет по факту продажи подаренного помещения. Иными словами, он вправе понизить налогооблагаемый доход на 1000000 рублей, что приведет к уменьшению суммы данного налога. Понижение налоговой базы на сумму затрат исключается, поскольку реализованное жилье было получено физлицом как подарок.

Пример

В 2017 году гражданин получил помещение по дарственной от своего дедушки (близкого родственника). Однако в 2019 году он пожелал его продать за 2700000 рублей. Трехлетний срок законного обладания не был выдержан продавцом. Это значит, что НДФЛ (13%) с такой продажи придется заплатить, но продавец сможет воспользоваться вычетом (1000000). Чтобы рассчитать налог, нужно из 2700000 вычесть 1000000, а полученное значение — умножить на 0,13. Сумма к уплате — 221000.

Покупка нового жилья за средства от реализации подаренной недвижимости

Если одаряемый субъект продал полученную квартиру, а вырученные деньги использовал для покупки новой жилплощади, он сможет оформить вычет, поскольку является покупателем по соглашению купли-продажи жилья. Дополнительное условие — он должен быть плательщиком подоходного налога (13%).

В этом случае он сможет вернуть себе уплаченный НДФЛ. Сумма такого возврата составляет максимум 260000 рублей (для затрат на покупку жилья). Кроме того, он может вернуть еще 390000 рублей (максимум) от погашенных кредитных процентов, если для покупки нового жилья оформлялась ипотека.

Пример

В марте 2016 года родители подарили сыну жилье. В июне 2019 года сын продал подаренную недвижимость за 2500000 рублей. Ему не придется платить налог с этой реализации, поскольку подарок получен от близких родственников, а минимальный трехлетний срок обладания был выдержан продавцом. Вырученные средства сын решил использовать для покупки нового жилья за 4000000 рублей в 2019 году, при этом была оформлена ипотека на 1500000 рублей. Со следующего 2020 года сын — покупатель недвижимости — может оформлять налоговую компенсацию (максимум 260000 — для издержек покупки, максимум 390000 — для уплаченных кредитных процентов).

Следует уточнить, однако, что факт использования средств, вырученных от продажи подаренного жилья, для приобретения новой квартиры не имеет юридического значения при оформлении рассматриваемого вычета. Существенным является только сам факт покупки жилплощади. При этом данная льгота не должна быть исчерпана физлицом-заявителем.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник

Как дарителю вернуть обратно подаренную квартиру

Подписывая договор дарения, гражданин безвозмездно передает свою квартиру другому лицу. Но спустя какое-то время, у бывшего собственника недвижимости может возникнуть желание вернуть свое имущество. Это может быть связано как с ухудшением материального положения, так и с рядом других факторов. Ниже мы рассмотрим, можно ли вернуть обратно дарственную на квартиру.

О договоре дарения

Дарственная является двусторонним договором. Соответственно, для ее заключения необходимо два участника. Первый из них передает второму недвижимость, которой он владеет на законных основаниях. При этом переход собственности происходит на безвозмездной основе, то есть, даритель ничего не получает взамен. С момента подписания договора, одаряемый считается полноправным собственником отчужденного жилья. Это и является основным отличием дарственной от завещания, которое вступает в силу только после смерти наследодателя.

Следует понимать, что если даритель потребует с одаряемого платы за передачу жилья или выполнения каких-либо других действий, то сделка автоматически признается ничтожной. Это отличает дарственную от договора купли-продажи или мены, где оплата является одним из условий процесса.

Договор дарения составляется в трех экземплярах: по одному для каждого участника сделки, и еще один нотариус оставляет у себя. Правоотношения, возникающие при подписании дарственной, регулируются статьей 32 Гражданского кодекса РФ.

Законодательство разрешает гражданам дарить не только целую квартиру, но и долю. Например, если человек является долевым собственником, то он может оформить дарственную на свою часть недвижимости, получив письменное согласие от других дольщиков. Если же договор дарения заключен с нарушением законодательных норм, то он признается ничтожным. Соответственно, имущество остается у предыдущего владельца.

Чтобы признать дарственную недействительной, необходимо обратиться в суд. Основания для этого могут быть следующие:

• даритель передает имущество, требуя что-то взамен;
• одним из условий перехода прав собственности является смерть дарителя;
• отчуждаемое имущество находится под арестом;
• договор был заключен в устной форме;
• дарственная не была зарегистрирована в соответствии государственным нормам;
• дарителем выступает несовершеннолетний или малолетний гражданин без получения согласия родителей и органов опеки;
• проведение мошеннических схем, когда под видом дарственной заключается иная сделка;
• дарителя намерено ввели в заблуждение, чтобы незаконно завладеть его имуществом.

Поскольку дарственная относится к двусторонним договорам, то обязательным условием перехода имущественных прав является согласие одаряемого. Это еще одно важное отличие от завещания, которое составляется наследодателем в одностороннем порядке и не требует присутствия наследников.

Получая подарок в виде квартиры, одаряемый обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости отчуждаемой недвижимости. Освобождение от уплаты получают близкие родственники, способные подтвердить родство документально.

Перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, закреплен в Семейном кодексе РФ. Речь идет о следующих гражданах:

• муж и жена;
• родители и дети;
• бабушки/дедушки и внуки;
• сестры и братья, если у них есть хотя бы один общий родитель.

Основания и причины

Перечень оснований для возвращения подаренной недвижимости указан в статьях 577, 578 и 573 ГК РФ. Инициатором данной процедуры может выступать как даритель, так и одаряемый. Проще всего будет дать обратный ход договору в том случае, если на это согласны обе стороны. Иначе инициатору придется обращаться в суд. Также оспорить дарственную могут третьи лица, предоставив основания для признания договора недействительным.

Если одаряемый согласен вернуть имущество дарителю, то ему следует написать отказ, заверив его у нотариуса. На основании этого документа начинается обратный переход собственности к прежнему владельцу. Данный процесс проходит быстро и без осложнений.

Кроме того, получатель может вернуть недвижимость дарителю до момента окончательного перехода имущественных прав. Для этого он пишет заявление, подав его нотариусу.

При отказе одаряемого, дарителю следует добиваться расторжения договора через суд. Основаниями для этого могут быть следующими:

• имело место психическое или физическое давление на дарителя;
• одаряемый использовал недвижимость ненадлежащим образом, в результате чего появился риск ее порчи или утраты;
• получатель дара умер ранее дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• материальное положение бывшего владельца объекта резко ухудшилось (причиной тому может быть болезнь, семейные проблемы и т. д.).

Чтобы выиграть в суде, истцу необходимо собрать серьезную доказательную базу. Если судья удовлетворит иск, то дарственная будет признана недействительной.

Задайте вопрос нашему юристу, бесплатно и круглосуточно

Алгоритм действий по возврату

Если получатель хочет вернуть дар предыдущему собственнику до регистрации договора, ему следует оформить письменный отказ. Делается это следующим образом:

1. Пишется официальный отказ. В документе нужно указать личные данные дарителя и описать параметры объекта.
2. Заверить отказ в нотариальной конторе.
3. Подать документ государственному регистратору.

Закон допускает возвращение квартиры и после официального принятия подарка. Для этого потребуется участие обеих сторон. Алгоритм действий будет следующим:

1. Получатель пишет отказ в пользу дарителя.
2. Факт расторжения договора подтверждается нотариально. При этом должны присутствовать одаряемый и даритель.
3. Участники сделки посещают Государственное регистрационное управление. Здесь дарственная окончательно аннулируется.

В остальных случаях для отмены договора придется обращаться в суд.

Возврат имущества после регистрации дарственной

Основанием для вступления дарственной в силу является государственная регистрация сделки. После этого происходит смена собственников квартиры. Если получатель отказывается возвращать имущество, то дарителю придется обращаться в суд. В процессе расторжения дарственной, судья руководствуется статье 56 ГПК РФ.

Существует два основания для отмены сделки:

1. Признание договора ничтожным. Основания для этого указаны в статье 166 Гражданского кодекса РФ.
2. Расторжение договора по причине ухудшения материального положения и прочих вышеописанных причин.

Чтобы аннулировать дарственную в суде, необходимо следовать такому алгоритму:

1. Готовим доказательную базу. Речь идет о тех документах, на основании которых будет расторгнут договор. Например, если на момент подписания дарственной владелец жилья находился под воздействием алкоголя или наркотиков, потребуется заключение судебно-медицинской экспертизы. Эта процедура назначается судом. Кроме того, суд рассматривает свидетельские показания, справки и т. д.
2. При наличии свидетелей, их контактные данные следует внести в заявление. Впоследствии они будут подшиты к делу.
3. Подача иска. Для этого следует оплатить судебный сбор. Его размер определяется в зависимости от оценочной стоимости недвижимости. Поэтому требуется предварительная независимая экспертиза.
4. Участие в слушаниях.
5. Получение судебного решения. Если оно будет положительным, то в дальнейшем даритель может обратиться в Росреестр и вернуть свою недвижимость.

Особенности процесса

Отмена дарственной — это сложный процесс. Добиться успеха здесь можно при условии грамотного подхода. Поэтому следует рассмотреть основные нюансы договора более подробно.

Отмена дарения вследствие смерти

Даритель вправе вернуть подаренное имущество в случае смерти одаряемого. Однако для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт. Например, отец дарит своему сыну дачу, но при этом не желает, чтобы недвижимость досталась его жене. Поэтому в договоре отдельным пунктом прописывается условие: если отец переживает сына, подарок автоматически возвращается ему. Такой подход позволит избежать возможных конфликтов, возникающих при разделе наследства.

Если один из участников договора умирает до окончательного перехода имущества, сделка отменяется. Тоже самое касается и дарения с условием. Например, мать дарит сыну квартиру, но он сможет стать ее законным владельцем лишь после окончания ВУЗа. Дарительница не доживает два года до назначенной даты. Соответственно, действие дарственной отменяется. Недвижимость включается в наследственную массу и делится между наследниками умершей женщины по закону или по завещанию.

Сроки

Это один из важнейших аспектов при расторжении договора дарения. Если истец обратился в суд после истечения срока исковой давности, он гарантированно получит отказ. В случае с дарственной, речь идет о трехлетнем периоде. Отсчет срока исковой давности начинается с момента государственно регистрации договора.

Возмещение вреда, причиненного дарением

Перед передачей квартиры, даритель обязан уведомить одаряемого обо всех ее существенных недостатках. Например, если дом находится в аварийном состоянии, и получатель пострадает из-за этого, он вправе требовать от предыдущего владельца материальной компенсации.

Если одаряемый возвращает квартиру дарителю, то она должна быть в том же состоянии, в котором была до момента смены владельца. Если состояние жилья ухудшилось, то получатель дара вынужден возместить ущерб. Для этого пострадавшей стороне следует обращаться в суд.

Правильная оценка стоимости объекта

Помимо данных участников сделки, в договоре дарения прописываются и характеристики передаваемого объекта. И здесь важно указать максимально подробную информацию о недвижимости. При необходимости оценки квартиры, ее лучше заказать у независимой компании, имеющей лицензию на проведение подобных мероприятий.

Источник