Можно ли офис использовать как складское помещение

Как можно использовать помещение свободного назначения?

access_03.08.20

Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?

В чем отличие ПСН от целевого?

Помещение свободного назначения — коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…

В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.

Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования — общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:

Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.

Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.

Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.

Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр — это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:

• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.

• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.

• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.

• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.

• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.

• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Подходит ли помещение?

Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место — центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.

Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.

При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре — неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.

Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».

Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН — цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость — «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно — только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.

Другие блоги

Источник

Склад и офис: вместе или раздельно?

Познавательное

16 августа 2019

Большинству направлений бизнеса, связанного с реализацией товаров, рано или поздно требуются площади для хранения. В свою очередь, тип склада напрямую зависит от вида деятельности компании и ее товарооборота. Теплый или холодный, большой или маленький, производственный или дистрибьюторский — параметров выбора очень много. Рассмотрим, в каких случаях фирме стоит остановиться на отдельно расположенном объекте, а в каких — на комплексе офис-склад.

Критерии выбора склада бизнесменами

Если речь не идет о строительстве собственного объекта, основными критериями для компании являются:

• Расположение
• Площадь складского помещения и территории
• Техническое и инфраструктурное оснащение
• Стоимость аренды

Но даже эти четыре пункта подразумевают большое количество вариаций. Например, расположение — это и транспортное направление, и подъездные пути, и наличие парковки. А у склада, подходящего по площади, могут быть невысокие потолки или недостаточные мощности инженерных сетей. Поэтому критерии требуют корректировок и уточнений. Чем больше уточнений, тем сложнее найти комплекс, отвечающий всем заданным параметрам.

Между тем, во главу угла при выборе стоит поставить логистические затраты компании и путь развития бизнеса. Экстенсивный путь развития — это увеличение площадей складов и офисов в разных частях города. Интенсивный — объединение этих структур и аренда офисно-складского комплекса. В этом случае логистические затраты существенно сокращаются.

Разновидности складов

В предыдущих материалах мы подробно рассказывали о видах складов и их классификации. Напомним, что складская недвижимость в России постепенно переходит на буквенную классификацию, созданную по образцу офисной. В соответствии с ней, выделяют четыре типа помещений:

• А
• В
• С
• D

Где А — соответственно, помещения самого высокого класса, а D — самого низкого. Также есть промежуточные варианты с градациями А+- и В+-. Объекты, отнесенные к классу А — это отдельно стоящие строения, а склады класса В могут располагаться в многоэтажных зданиях.

Офисно-складские помещения (ОСП) — это комплексы классов А и В, которые включают в себя складские площади и комфортабельные офисы.

Выгоды и преимущества аренды офисно-складских помещений

Очевидное преимущество гибридного решения- возможность разместить все отделы компании в непосредственной близости друг от друга. В этом случае клиенту не потребуется переезжать с места на место и терять время на оформление документации и отгрузку товара.

Существенным бонусом станет и расположение: если крупные логистические комплексы, расположенные на большой территории, обычно находятся в удалении от МКАД, то ОСП — в черте города или в пределах 10 км от МКАД.

Наконец, арендные ставки на ОСП ниже, чем ставки в бизнес-центрах, и это поможет фирме сэкономить. Инженерное оснащение таких центров находится на высоте, и в зависимости от своих требований, компания сможет подобрать объект, подходящий по площади и температурному режиму.

Отдельный склад vs ОСП

Необходимость в собственном отдельно стоящем складе с подъездными путями возникает у компаний-представителей крупного бизнеса, сетевиков и логистических операторов. В большинстве случаев ОСП полностью удовлетворяют потребности среднего и малого бизнеса, предоставляя дополнительные услуги и обеспечивая безопасность и сохранность товаров.

SKLADIUM: широкий спектр вариантов

Мы располагаем собственной базой данных, охватывающей более 90 городов России, и с удовольствием поможем выбрать и взять в аренду склад 1000 квадратных метров или помещение другой площади. Чтобы посмотреть актуальные предложения в нашем каталоге или оставьте заявку на подбор объекта.

Источник

Офисное помещение рядом со складом

Офис — это помещение, здание или совокупность сооружений, в котором трудятся работники компании. Офис может быть соединен со складом.

Помещение для офиса — это пространство, в котором находится команда сотрудников той или иной организации.

Для чего нужно офисное помещение?

• Возможность предоставления рабочего пространства руководителям и сотрудникам компании;
• Средство для общения персонала между собой;
• Конкретное место встречи с потенциальными клиентами;
• Способ личного контроля и моментального перенаправления процесса работы;
• Место официальной регистрации предприятия.

Как выбрать помещение для офиса?

• Как можно чаще советуйтесь с юристом, задавайте ему все интересующие вас вопросы;
• Независимо от представлений, как должно выглядеть будущее офисное помещение, досконально исследуйте и проанализируйте рынок коммерческой недвижимости, прежде чем вступать в какие-либо отношения с арендодателем;
• Найдите подробную информацию о предлагаемом офисе, о его местоположении, владельце. При изучении вариантов задавайте вопросы по поводу доступа к Интернету, охраны, клининга помещений и территорий, располагающихся рядом;
• Запросите у банка информацию на предмет негативной финансовой истории арендодателя. Таким образом вы застрахуете себя от выплачивания денег за аренду потенциальному банкроту;
• Примите во внимание как можно больше критериев: состояние здания, наличие ремонта, сетей коммуникации, запасных выходов, огнетушителей, парковки;
• Удивительно низкая стоимость аренды помещения для офиса может обернуться тем, что в нее не будут включены охрана или парковка. Помимо этого, всегда есть риск взять офис в аренду у несуществующей организации или мошенника. Будьте осторожны и присматривайтесь к людям;
• Особое внимание уделяйте договору аренды офисного помещения. Он будет играть немаловажную роль в случае, если конфликт между арендатором и арендодателем нужно будет решать в суде. В результате невнимательного ознакомления с договором, арендатор, например, может не иметь доступа к части арендованных им площадей, либо ему придется получать согласие от арендодателя на каждое свое действие.

Недостатки офисного здания рядом со складом

1. В зависимости от типа хранящейся продукции, складское оборудование может издавать разные шумы, мешающие сотрудникам сосредоточиться на работе;
2. Располагаться такой офис будет, скорее всего, далеко от центра города, что может вызвать недовольство со стороны персонала, так как сотрудникам придется вставать очень рано, чтобы не опаздывать на работу.

Преимущества офисного здания рядом со складом

1. Руководство компании сможет лично следить за функционированием склада, а также появится возможность оперативно вносить правки в рабочий процесс;
2. Для персонала может быть организован служебный транспорт. Это снизит расходы сотрудников на дорогу до офиса и уменьшит уровень недовольства;
3. Покупатели крупных партий продукции смогут оформить и забрать товар в одном месте, при этом не тратя время на дорогу до склада;
4. Транспортные расходы организации сведутся к минимуму;
5. Клиенты смогут ознакомиться не только с выставочными образцами, но и со всем ассортиментом продукции.

Коротко о главном

Как вы могли заметить, плюсов расположения офисного помещения рядом со складом намного больше, чем минусов. Связано это с удобством и скоростью решения поставленных задач. Выручка предприятия, имеющего такой офис, будет значительно отличаться от конкурентов, так как использование такого типа помещения положительно отразится на лояльности будущих клиентов. Фраза «время — деньги» здесь работает в полной мере.

Источник

Совмещение под одной крышей складских и офисных помещений — мнения экспертов о развитиии рынка

Гибриды без будущего

На коммерческом рынке недвижимости в последние два-три года все более распространенным становится совмещение под одной крышей как складских, так и офисных помещений. Однако мнения аналитиков относительно дальнейшего развития этого сегмента существенно разнятся: одни считают, что в обозримом будущем именно подобные «универсальные форматы» станут наиболее популярными, другие уверены, что «складские проекты со значительной офисной частью будут возводиться только под конкретных потребителей».

В пределах нормы

Сейчас почти все складские помещения, расположенные в Москве и Московской области имеют встроенную или пристроенную офисную часть. Так, по данным Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, количество подобных «гибридов» составляет до 90% складских зданий классов А и В. Встроенная офисная часть обычно используется для размещения служебного персонала, обслуживающего склад.

Руслан Суворов, консультант отдела складских помещений Colliers International пояснил, что, как правило, площадь таких офисов не превышает 10% от площади склада. «Именно поэтому выделить такие складские помещения в самостоятельную категорию только изза того, что они комплектуются офисной частью, нельзя»,- добавил аналитик.

Однако на рынке часто встречаются здания, где офисная часть существенно превышает стандартные для подобных помещений параметры.

Такие проекты в основном рассчитаны и реализованы исходя из требований заказчика. Но подобный эксперимент становится удачным только в том случае, если склад располагается в хорошем месте с точки зрения транспортной доступности, а также близости к населенным пунктам. В ином случае, по мнению Руслана Суворова, так как кроме конкретного пользователя склада этот офис больше никем не может быть востребован, избыточная офисная площадь подобных объектов может превратиться в обременение для арендатора склада. «Обычно подобные проекты задумываются исходя из желания девелопера «максимизировать полезное использование земельного участка»»,- заметил он.

Где и почем?

Учитывая тот факт, что большие офисные пространства требуют наличия постоянных арендаторов, которые смогут без проблем добираться на работу, подобные здания обычно располагаются внутри МКАД или недалеко за ней. «Особенность размещения таких объектов- необходимость возможности добираться туда общественным транспортом из Москвы»,- рассказал Руслан Суворов. Если же подобные складские комплексы располагаются на большей удаленности от МКАД, проблема доставки сотрудников на работу решается с помощью корпоративного транспорта. По данным Ильи Шершнева, в офисно-складских комплексах средняя ставка аренды составляет $150-160 за квадратный метр в год (без НДС) за складские помещения и примерно $250-280 в год за офисы.

Как правило, арендаторами подобных гибридных комплексов становятся логистические и торговые компании.

В некоторых случаях интерес к ним проявляют и обычные фирмы, использующие подобные помещения, чтобы хранить товар «под рукой». По мнению Суворова, арендаторами складов со значительной офисной частью (более 10%) может быть довольно ограниченный круг компаний, имеющих потребность в размещении центрального офиса или, например, в организации шоурума при складе.

Недалекое будущее

Относительно будущего подобных совместных помещений, где офисная часть занимает более 10%, мнения экспертов рынка диаметрально противоположны. Так, по мнению Суворова, спрос на них постепенно будет падать, и через некоторое время они станут штучным товаром. «С увеличением предложения качественных складских помещений на рынке избыточные офисные площади, сдаваемые до сих пор «в нагрузку» арендатору склада, будут либо перепрофилированы, либо станут пустовать»,- отметил он. Его позиция объясняется существующими тенденциями развития рынка складских помещений, а также спецификой развития компаний: тенденцией выноса логистических центров за МКАД и укрупнением столичных фирм и модернизацией используемых ими информационных технологий. Именно поэтому, по его словам, в дальнейшем все стандартные спекулятивные складские проекты будут строиться с офисной частью, составляющей максимум 5-10% от площади склада. «Скорее всего, это будут небольшие проекты площадью до 20 тыс. кв. м»,- пояснил аналитик.

С ним категорически не согласен Илья Шершнев. По его прогнозам, в ближайшем будущем в Московском регионе популярными станут наиболее универсальные форматы (весьма распространенные на Западе), такие как техно- или логистические парки, и даже retail warehouse park, в той или иной степени подразумевающие объединение нескольких составляющих: склад, офис, производство, торговая зона.

Бизнес

Источник