Можно ли квартиру использовать в предпринимательских целях

Правила использования жилых помещений регулируются нормами ЖК РФ. В п.1 статьи 17 Жилищного кодекса прямо сказано, что эти помещения должны использоваться для проживания их владельцев. То же самое установлено и в нормах гражданского законодательства (ст.288 и 671 ГК РФ).

Однако из любого правила бывают исключения. Так, п.2 и 4 ст.17 ЖК РФ предоставляют гражданам право заниматься предпринимательством или профессиональной деятельностью в своих квартирах, но при соблюдении следующих условий:

• В результате такой деятельности не должны ущемляться права и интересы соседей и остальных жильцов, прописанных в квартире.
• Предприниматель обязан соблюдать правила санитарии, гигиены и пожарной безопасности.
• Квартира должна отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению (то есть, например, она не может находиться в аварийном состоянии).

Предпринимателю, желающему работать на дому, придется пройти регистрацию в налоговых органах. В противном случае можно нарваться на крупные штрафы. Кроме того, вести бизнес в квартире может только человек, который в ней же и проживает.

В некоторых случаях начать бизнес в квартире не удастся ни при каких обстоятельствах. Это касается предоставления гостиничных услуг и организации производственных цехов. Запрещена и миссионерская деятельность, кроме редких исключений (п.3 ст.17 ЖК РФ). У юридических лиц тоже не получится вести бизнес на квартире, это разрешено только индивидуальным предпринимателям

к содержанию ↑

Каким предпринимательством можно заниматься в квартирах?

С учетом предусмотренных законодательством ограничений коммерцией на дому занимаются ИП и самозанятые граждане, бизнес которых имеет небольшие масштабы. Как правило, в таких условиях трудятся репетиторы, няни, юристы, переводчики, бухгалтеры, лица, предоставляющие консультации по различным вопросам.

Спокойно вести коммерческую деятельность в своей квартире вправе и лица, работающие на удаленной основе.

Встречаются и случаи организации на дому небольших маникюрных или массажных салонов. Но такой бизнес придется согласовывать с сотрудниками санитарно-эпидемиологической службы. Есть и другие нюансы. Например, мастер маникюра может оказывать услуги в своей квартире, а вот нанять помощницу – нет.

Таким образом, оборудовать в квартире производство товаров не получится. Магазин или салон красоты тоже вряд ли удастся организовать. Для такой деятельности придется арендовать специально предназначенное для этого помещение либо перевести квартиру в нежилой статус

Правда, последний вариант требует длительных согласований и возможен только при соблюдении определенных условий. Вот их перечень:

• Должна иметься техническая возможность оборудовать обособленный вход. Проход через квартиры других жильцов категорически запрещается.
• Квартира не должна находиться в аренде или являться предметом залога.
• Жилое помещение не должно использоваться владельцем по прямому назначению.
• Квартира может располагаться как на первом этаже, так и выше. Но в последнем случае расположенные над ней помещения должны относиться к нежилому фонду.

Если жилье не соответствует хотя бы одному из этих требований, власти откажут в смене его статуса (пп.3 п.1 ст.24 ЖК).

к содержанию ↑

Ответственность за нарушение правил использования жилого помещения

Бизнес в собственной квартире: меры предосторожности

Чтобы коммерческая деятельность в собственной квартире не доставляла проблем ни бизнесмену, ни соседям, стоит прислушаться к следующим рекомендациям:

1. Подготовить для работы отдельное пространство (например, выделить одну комнату в квартире).
2. Обустроить помещение так, чтобы не мешать другим людям (оборудовать принудительную вентиляцию, экономные источники освещения, переносные источники питания).
3. В избежание краж позаботиться о том, чтобы в квартире не было случайных людей. Деловые встречи по мере возможности лучше организовывать на нейтральной территории.
4. Реализацией товара и закупкой сырья на дому лучше не заниматься. Для этой цели можно создать группу в социальных сетях или свой сайт.

Соблюдение этих рекомендаций позволит сохранить бизнес и избежать претензий со стороны контролирующих органов.

Таким образом, в некоторых случаях использование квартиры для предпринимательской деятельности допускается. Главное – чтобы такая деятельность не была шумной и не доставляла неудобств окружающим. Если же хочется оборудовать в жилом помещении магазин, мастерскую или полноценный офис, придется заняться его переводом в статус нежилого.

к содержанию ↑

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений.

В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ.

В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

• Квартира является собственностью ИП.
• Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
• При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

к содержанию ↑

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Права и обязанности собственников садовых и дачных земельных участков
• Дарственная или договор дарения в чем разница, особенности при переоформлении имущества
• Право частной собственности на земельные участки
• Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?
• Чем отличается приватизированная квартира от собственной
• Как составить образец соглашения об определении долей в квартире, находящейся в общей собственности?
• Соглашение о прекращении долевой собственности и о реальном разделе

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

к содержанию ↑

Особенности аренды жилого помещения под офис

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

к содержанию ↑

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

• Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
• Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
• Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
• Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

к содержанию ↑

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.

Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт , которые размещаются на территории бывших фабрик и производств.

Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь , расположенной в центре Москвы . Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще.

Так что главным определяющим фактором в определении «жилое » или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?

Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений.

к содержанию ↑

Порядок предоставления жилых объектов коммерческого использования

По общему правилу использование жилплощади для коммерческих целей не разрешается. Однако в некоторых ситуациях допускается исключение. Законодательство предъявляет следующие требования:

• лицо является хозяином жилплощади;
• экономико-хозяйственная деятельность никому не мешает и не затрагивает юридические права других людей;
• недвижимость применяется с целью организации офиса ИП или для ведения определенной деятельности.

Если остальные лица, живущие в квартире, возражают против ведения бизнеса на общей жилплощади, то придется искать другое помещение. То же самое касается ситуации, когда предприниматель арендует квартиру и против подобной деятельности возражает арендодатель.

Недопустимо располагать на территории жилой недвижимости:

• магазин;
• прачечную, химчистку;
• производство промышленного назначения;
• детский сад;
• ночной клуб;
• столовую;
• полноценный офис юрлица и т.д.

В некоторых ситуациях для возможности размещения достаточно перевести помещение в статус нежилого, в каких-то не разрешается расположение объекта в здании жилого фонда вовсе (например, нельзя начать промышленное производство в квартире). В любом случае собственник или арендатор объекта обязаны соблюдать предусмотренные эксплуатационные требования и не нарушать прав окружающих людей.

При выявлении нарушений заинтересованные лица вправе подать иск в суд. Чтобы этого не произошло, нужно принимать во внимание санитарные нормы, правила противопожарной безопасности и другие предусмотренные требования к пользованию площадями в многоквартирном доме.

Рассмотрим оба варианта оформления – оформление соглашения о найме и перевод в нежилой фонд.

к содержанию ↑

Переоформление в нежилой фонд

Перевод жилплощади в нежилой фонд возможен только после ее приобретения в собственность.

Переоформление осуществляется в рамках жилищного законодательства. Перевод не разрешается, если:

• есть не соответствие технических параметров для предоставления доступа к объекту;
• переводимая площадь выступает частью жилья и применяется с целью постоянного жительства людей;
• есть действующее обременение на имущественные права.

Для переоформления нужно подать заявление о переводе жилого помещения коммерческого использования в нежилой фонд в уполномоченный орган. К примеру, в Москве таким органом является Департамент жилполитики. К заявлению прикладываются:

• правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и проч.;
• техническая документация из БТИ;
• поэтажный план здания;
• проект перепланировки, если она планируется или требуется для обеспечения доступа к объекту.

Поданные бумаги рассматриваются в течение полутора месяцев с момента подачи. В результате выносится решение о переводе жилплощади в нежилой фонд или об отказе. В случае принятия положительного решения следующим шагом вносятся корректировки в Единый госреестр. Для этого следует обращаться в Росреестр или МФЦ.

При отказе уполномоченный орган выдает бумагу с указанием причины. Основанием для отказа может быть:

• неполный пакет документов;
• некорректный адрес подачи бумаг;
• несоблюдение порядка переоформления;
• несоответствие проекта перепланировки нормативным требованиям.

к содержанию ↑

Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах

Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:

1. Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
2. Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям.
3. Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.

к содержанию ↑

Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это

Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:

• помещение внизу также должно быть нежилым;
• нежилой объект должен быть с отдельным входом.

Следующая

КвартираКак выселить из квартиры непрописанного человека не собственника