Можно ли коттедж использовать под офис

Обустройство офиса в частном доме — все за и против

При старте бизнеса не у всех предпринимателей хватает денег для аренды офисного помещения в бизнес-центре. Альтернативой аренде выступает офис в частном доме. Организовать его достаточно просто при соблюдении норм закона.

Возможно ли это?

Переоборудовать частный дом в офис можно на основании ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Использование жилого помещения для ведения профессиональной деятельности допускается, когда:

  1. Бизнес ведет сам собственник, имеющий прописку по этому адресу.
  2. Его деятельность не мешает другим проживающим и не нарушает данные им законом права.

Стать предпринимателем может либо сам хозяин помещения, либо его родственники или же лица, заключившие с собственником официальный договор аренды.

Частный дом использовать под офис можно, если бизнес отвечает ряду аспектов:

  • Не создает проблем проживающим поблизости соседям. Например, человек решил начать торговать шпаклёвкой и строительными смесями. Теперь возле его дома и частично возле дома соседей разгружают мешки со стройматериалами, ведь склад предприниматель организовал в своем гараже.
  • Не может быть пунктом приема заказов или торговой точкой. Нельзя просто повесить вывеску и начать торговать пирожными или булочками. Такой формат бизнеса возможен только при переводе помещения в нежилое.
  • Вы не планируете работать с крупными клиентами юридическими лицами. В офисе у вас получится общаться с клиентами и обсуждать детали сотрудничества, но все встречи лучше проводить на нейтральной территории.

У себя дома обустроить офис могут физические лица, зарегистрировавшиеся в роли ИП. Юридические лица вправе делать это только при условии, что комната в доме переведена в нежилой фонд.

Кто и зачем так делает?

К такому варианту прибегают индивидуальные предприниматели. У них есть возможность законно вести коммерческую деятельность в собственном или арендованном доме и платить налоги. Юридическим лицам закон не запрещает указать место регистрации (прописки) руководителя или учредителя при оформлении документов.

На практике сделать это проблематично, но защитить свои права получится в суде, если от государственных органов поступил отказ.

Организовать офис в частном доме могут:

  • юристы;
  • лица, оказывающие консультационные услуги;
  • репетиторы и переводчики;
  • желающие организовать колл-центр;
  • маникюрщицы и женщины, работающие в сфере красоты;
  • бухгалтеры и другие специалисты на аутсорсинге;
  • няни и другие специалисты, работающие удаленно.

Важно соблюсти требования к офисам, расположенным в жилых помещениях: организовать дополнительный выход и соблюсти нормы противопожарной безопасности. Размещение офиса на цокольном этаже и в подвале не допускается.

Как сделать это законно?

Чтобы ремонтировать обувь, писать компьютерные программы, или заниматься репетиторством по скайпу, жилое помещение переводить в нежилой фонд не нужно. Если владелец желает обустроить мини-производство, добиться легализации офиса не получится. Придется арендовать другое производственное помещение.

Обратите внимание! Статья 17 ЖК РФ гласит, что жилое помещение можно использовать для предпринимательской деятельности. Достаточно соблюсти законные права проживающих на этой недвижимости граждан и соседей.

Выбор интерьера и технологического оборудования в офис

При средней площади офиса 18-25 квадратных метров разместиться в нем могут 3-4 человека. Если в доме несколько смежных комнат, их получится эффективно обустроить так, чтобы максимально использовать пространство.

Правильная планировка помещения возможна при соблюдении правил:

  1. Закажите дизайн-проект в специальной компании.
  2. Если требуется обустроить несколько рабочих мест, используйте компьютерные программы для просмотра планировки помещения в 3D формате — это позволит использовать место рационально.
  3. Отделите рабочую зону от зоны отдыха. Достаточно купить небольшой мягкий диван и столик в угол.

Многие рекомендуют применить правила фен-шуй при обустройстве офиса: добавить побольше зелени, использовать для дизайна дерево и стекло, соблюдать баланс естественного и искусственного освещения.

Для разного оборудования требуется определенная площадь рабочего места:

  1. Для старых ПК — не меньше 6 м2 на человека.
  2. Для плазменных и ЖК дисплеев — не меньше 4,5 м2.
  3. Если требуется выполнять творческую работу или требующую повышенного внимания, места отделяют перегородками высотой 2 м.

Если в офисе будете работать только вы, стол лучше расположить посередине и лицом к входной двери. Обязательно купите кресло на колесиках. Из офисной техники вам нужны шкафы, столы, стулья и оргтехника. В зависимости от специфики деятельности может потребоваться телефон или несколько ПК. Помните, что программное обеспечение для ПК допускается использовать только лицензированное.

Оплата офиса

Цена аренды зависит от местоположения и площади дома. Средняя цена аренды небольшого офиса 17 м2 в Москве — порядка 20 тысяч рублей и выше в зависимости от площади помещения и его местоположения. Офис в частном доме стоит дешевле, чем в крупном офисном центре. Это станет хорошим решением для ИП или небольшой команды. Если дом в вашей собственности, желательно установить счетчики на воду и электричество, чтобы упростить процесс расчета за использованные ресурсы.

Сдача дома в аренду под офис

Собственник легко может сдавать свой частный дом в аренду под офис даже без необходимости перевода помещения в нежилой фонд. Однако жилье должно отвечать требованиям:

  1. Иметь отдельный вход или возможность организовать его.
  2. На недвижимость не наложены обременения.
  3. В роли арендодателя выступает сам собственник помещения.

Если в доме несколько собственников, а для переоборудования дома в офис потребуется провести перепланировку, необходимо получения согласия от всех проживающих. Требования к частному дому, который планируется сдавать под офис, такие же как и для квартир в многоэтажных домах. Ориентироваться можно на нормы жилищного законодательства (17 статья ЖК), согласно которому проживающий в помещении владелец может законно сдавать его в аренду для коммерческой деятельности.

Образец договора аренды можно скачать здесь.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Предприниматель может столкнуться с такими отрицательными моментами:

  1. Противоречия в нормативных актах. Не всегда неподкованному юридически предпринимателю получается отстоять свою точку зрения.
  2. Вести деятельность в частном доме можно только в роли ИП. Юридическим лицам нужно искать помещение в нежилом фонде.
  3. Проблемы с недовольными соседями. Им может не понравиться шум, посторонние люди поблизости, припаркованные на улице автомобили и пр.
Читайте также:  Можно ли использовать маргарин для жарки

Использование частного дома в роли офиса законно, когда предприниматель придерживается санитарно-гигиенических норм. Если же другие лица, имеющие право пользования территорией, против оборудования офиса, остается лишь смириться. Нарушение норм ЖК и ГК чревато административной или гражданско-правовой ответственностью.

Источник

Дом под офис

#1 Ska33

Отправлено 01 December 2011 — 18:41

Господа, вопрос в следующем.

Есть жилой дом с участком. Они в собственности у одного лица. Данное лицо как имеет статус ИП и хочет переоборудовать часть дома под офис. ДЛя этого сначала надо разделить дом на две части — по сути зарегистрировать два объекта недвижимости.

1) Обязательно ли ту часть дома, которую хотят подвести под офис переводить в нежилое помещение? ЖК прямо запрещает размещение производства, но не содержит запрета на размещение офиса. В случае неперевода грозит ли что нибудь еще, кроме 7.21 КоАП?

2) Правильно ли я понимаю, что в случае размещения офиса, собственник земли будет платить повышенный земельный налог, как за землю, на которой располагаются офисные помещения?

#2 Ачи

Отправлено 02 December 2011 — 13:14

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

АПД: С другой стороны, на практике почему-то считают, что как таковое переоборудование под офис, пусть даже с ведением предпринимательской деятельности ИП, недопустимо.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9)).

Сообщение отредактировал Ачи: 02 December 2011 — 13:31

#3 Идеолог движения

Отправлено 02 December 2011 — 14:27

Данное лицо как имеет статус ИП и хочет переоборудовать часть дома под офис.

смотря что под этим понимается

если он там просто хочет сам писать бумажки на компьютере и складывать их в шкаф, то напрягаться из-за этого не стоит

если он его сдаст в аренду, а там откроют сауну с дискотекой и шлюхами, то тут другое дело

#4 Ska33

Отправлено 02 December 2011 — 14:43

Суть в том что ИП и является собственником данного помещения. Хочет его разделить на 2 части и одну из них использовать под СВОЙ офис. Туда он посадит например 5 человек с компьютерами и они будут «перекладывать бумажки». В аренду он сдавать ничего не будет. Все делается для своих нужд. Вот только вопрос насколько в таком случае вообще необходимо разделять дом с последующим переводом в нежилоеЮ если он собственник. Пытаюсь просчитать негативные последствия, если ничего не делать, а просто сесть там и начать работать.

#5 Ачи

Отправлено 02 December 2011 — 14:45

Идеолог движения, сдавать в аренду под офис без перевода в нежилое нельзя, а если ИП оборудует полноценный офис, наберет сотрудников, действующих от его имени, это будет нарушением?

#6 RinRino

Отправлено 02 December 2011 — 17:47

наберет сотрудников, действующих от его имени, это будет нарушением?

кажется мне что вы ребята немного усложняете…

Ska33, поставьте себя на место того самого кого-то кому надо искать таких как вы и наказывать их за что-то

да ни кого не шибёт что эти ребята сидят и печатают и перекладивают бумажки, общаются по телефону и какое назначение у этого помещения: спортзал это или молильная комната или офис или сарай или ещё что-нибудь.

Попробуйте по принципу: резрешено, что не запрещено и найдите запрет на то чтобы в соседней комнате моего дома (частной собственности) сидели ребята (если конечно в их действиях нет правонарушений)…

#7 Идеолог движения

Отправлено 02 December 2011 — 18:44

а если ИП оборудует полноценный офис, наберет сотрудников, действующих от его имени, это будет нарушением?

если только чисто формально

Читайте также:  Можно ли использовать диски 4 100

серьезных последствий не вижу

как и не вижу проблемы, если сотрудники будут тихо приходить и тихо уходить, соседям не мешать, то кому какое дело вообще?

кто вообще в состоянии оценить — проходит ли там производственная деятельность или просто гости на чай собрались? для этого надо для начала туда попасть, а собственник закроет калитку на замок и никого не пустит, и дальше что?

#8 ЮК ДВ и партнеры

Отправлено 02 December 2011 — 18:45

Под офис без проблем — запрета нет даже на аренду. Но вот расходы на ремонт в случае чего на минус прибыль отнести не смогете. Уже и ФНС даже согласилась с возможность использовать жилое под офис — куча практики перед этим было по вопросу юр. адреса ООО. Жил кодекс не запрещает, запрет есть ток в подзаконных на производство и еще ряд видов, и непрямые запреты в неотраслевых законах — запрет на торговлю алко через невозможность получить лицензию

#9 Идеолог движения

Отправлено 02 December 2011 — 18:49

У нас в стране по сути вся интернет-торговля — это предприниматели в собственной квартире сидят и принимают звонки, осуществляя тем самым производственную деятельность, мешая соседям спать, и что? а ничего.

#10 sevent

Отправлено 05 December 2011 — 16:51

У нас примерно такая же ситуация… ООО находится уже несколько лет в инд.жилом доме, принадлежащем учредителю ООО. Никаких проблем и вопросов по переводу (необходимости) в нежильё не возникало. Порядок не нарушаем, шуму не создаем, соседям не мешаем. С налоговой тоже никаких проблем по поводу расходов на аренду помещения ООО не было. В зависимости от вида возможных проверяющих готовы разные правовые аргументы для защиты (если вдруг понадобится). В случае претензий по поводу неперевода жилого в нежилое будем тупо настаивать, что это есть жилой дом, а люди, которые сидят в доме, просто чай попить зашли…

#11 Ska33

Отправлено 08 December 2011 — 19:18

А если, например, разместить часть сотрудников ООО в жилом доме? при этом юр адрес будет другой и по нему действительно будет находится основной офис? чем это грозит? и могут ли возникнуть проблемы с налоговой, если не оформлять договор аренды?

#12 Grizly

Отправлено 08 December 2011 — 23:55

Ska33,

и могут ли возникнуть проблемы с налоговой, если не оформлять договор аренды?

Какие могут быть проблемы с налоговой? Не сможете отнести расходы на содержание офиса на расходы для целей налогообложения.

#13 Firs_

Отправлено 06 March 2018 — 00:19

Подниму древнюю тему)

Если я зарегал НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ на земле ИЖС (а-ля хозблок или Баню, но в документах не прописано назначение), могу ли я там открыть ОФИС?

Если нет, то ПОЧЕМУ?

Ведь и то и другое НЕ жилые здания, а противоречий в документах по назначению — нет.

#14 Чеширский кот

Отправлено 07 March 2018 — 10:48

на земле ИЖС

про нецелевое использование ЗУ что-то слышали?

Источник

Использование частного дома в комерческих целях

Анастасия Наумова

Юрист, г. Томск

Здравствуйте.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Следовательно, в своем доме Вы вправе заниматься предпринимательской деятельностью, пока не нарушаете права и законные интересы третьих лиц — в первую очередь соседей.

В то же время в части разрешения вопроса о целевом использовании участка необходимо уточнить, что Вы понимаете под выставочным залом. Он будет организован в самом доме или это отдельная постройка на участке? Продажа будет осуществляться непосредственно на месте по принципу обычного магазина?

11 ноября 2015, 11:15

Консультация юриста бесплатно

Михаил Григорьев

Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемой и профессиональной коллеги примите следующее: если производства нет — можете, но при условии соблюдения ст.17 ЖК РФ.

Естественно, наличие выставочного зала подразумевает его посещение людьми (если не виртуальный выставочный зал), а вот здесь могут быть споры с жильцами дома.

В любом случае лучше Вам непосредственно действовать по обстоятельствам.

Какой у Вас этаж? Если первый, то, конечно, лучше перевести жилое помещение в нежилое в порядке ст.ст.22-24 ЖК РФ, а далее просто открыть офис или магазин или что решите сами. Но опять же как на месте…

11 ноября 2015, 11:20

Анна Проворова

Юрист, г. Москва

Алексей, добрый день.

Так как у Вас в доме не будет какого либо производства, а по закону ИП может работать и дома, так что проблем нет. Переводить в нежилое, тоже особой необходимости не усматриваю.

Статья 209. Содержание права собственности

Читайте также:  Можно ли использовать яблочный уксус при консервации

[Гражданский кодекс РФ][Глава 13][Статья 209]

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными

ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья

129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит

ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других

лиц.

11 ноября 2015, 11:21

Ирина Фролова

Юрист, г. Ставрополь

Здравствуйте, Алексей!

Согласно п.4 Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

То есть, вы вправе использовать помещение в предпринимательских целях, при условии соблюдении прав граждан.

Желаю удачи!

11 ноября 2015, 11:22

Александр Киселев

Юрист, г. Уфа

Согласно ст.17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан, допускается использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Главное чтобы в нем не было производства и не пришлось строить отдельное помещение на которое надо брать разрешение на строительство.

11 ноября 2015, 11:22

Марина Болтунова

Юрист, г. Москва

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 23 июля 2014 г. N БС-4-11/14228@

Управление налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России (далее — Управление) рассмотрело письмо о порядке освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон N 2003-1).

В соответствии со статьей 5 Закона N 2003-1 исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. При этом лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).

При этом законодательством Российской Федерации о налогах и сборах не определен перечень документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц.

Согласно Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание то, что судебные органы в данном вопросе, как правило, принимают решения в пользу налогоплательщиков, Управление считает возможным освободить гражданина от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении объекта недвижимости, который используется для предпринимательской деятельности.

Дополнительно Управление сообщает, что в соответствии со статьей 89 НК РФ налоговый орган, на основании решения руководителя (заместителя руководителя), может провести выездную налоговую проверку.

Налогоплательщик обязан обеспечить возможность должностных лиц налоговых органов, проводящих выездную налоговую проверку, ознакомиться с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов.

При проведении выездной налоговой проверки у налогоплательщика могут быть истребованы необходимые для проверки документы в порядке, установленном статьей 93 НК РФ.

При необходимости уполномоченные должностные лица налоговых органов, осуществляющие выездную налоговую проверку, могут проводить инвентаризацию имущества налогоплательщика, а также производить осмотр производственных, складских, торговых и иных помещений и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанных с содержанием объектов налогообложения, в порядке, установленном статьей 92 НК РФ.

Таким образом Вы вправе использовать Ваш дом для интернет магазина, и можете быть освобождены от налога на имущество физических лиц если применяете упрощенную систему налогообложения.

11 ноября 2015, 11:26

Александр Безгодов

Юрист, г. Курганинск

Здравствуйте, Алексей!

В ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при наличии двух условий:

  • если это не нарушает права и законные интересы других граждан,
  • если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, если использование частного дома к предпринимательских целях отвечает этим условиям, то переводить в нежилое помещение не нужно.

11 ноября 2015, 11:30

Юрий Колковский

Юрист, г. Екатеринбург

10 рейтинг

Если дом частный, то норма ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, по-Вашему, не применяется?

Безгодов Александр

дом в собственности ижс прописан там же

АЛЕКСЙ

Александр, не очень понятно. Дом и так уже жилой. К чему перечисление требований к нему, если вопрос лишь один — может ли ИП осуществлять там свою предпринимательскую деятельность, которая не является производственной?

Ответ тут совершенно простой — да, если все собственники не против. Чего ж тут рассказывать хозяину дома о том, какой он должен быть, чтобы быть жилым?

11 ноября 2015, 12:47

Источник