Можно ли использовать земли населенных пунктов для производства
Содержание статьи
виды разрешенного использования участков категории ЗНП
Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).
Но перед выбором места строительства необходимо узнать:
- в какую территориальную зону они входят;
- какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).
Есть земли, на которых:
- строить можно без ограничений;
- строить можно с определенными ограничениями;
- строить нельзя совсем.
Нецелевое использование земель может привести к:
- признанию постройки самостроем;
- отказу в оформлении права собственности на постройку;
- сносу постройки.
Что такое ЗНП?
Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:
- государственного запаса;
- водного фонда;
- лесного фонда;
- природных объектов, находящихся под охраной государства;
- спецназначения;
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов.
83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.
Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.
Право на их изменение принадлежит:
- органам власти федерального значения;
- местной власти;
- судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.
Основные виды разрешенного использования по зонам
Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.
Выделяют следующие основные зоны:
- жилых построек;
- общественно-деловых построек;
- предпринимательства;
- отдыха;
- общественного пользования.
Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.
Жилые
Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:
- блокированного типа — таунхаусы;
- передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
- средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
- большой этажности — многоэтажки;
а также для возведения:
- индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
- бытовых построек — подсобки, гаражи;
и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:
- сад,
- огород,
- развод скота.
Общественно-деловые
Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:
- коммунальных,
- социальных,
- медицинских,
- ветеринарных,
для создания:
- мест, способствующих культурному развитию;
- образовательных учреждений;
- религиозных центров;
- центров научной деятельности;
- управленческих центров.
Предпринимательство
Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:
- центров делового управления;
- торговых центров, магазинов и рынков;
- коммерческих и страховых организаций;
- точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
- мест обслуживания автотехники.
Отдых
Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:
- спортивных объектов;
- объектов туристической направленности;
- игровых полей и полей для прогулок;
- причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
- мест ловли рыбы и охоты на животных.
Общего пользования
Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:
- автомобильных дорог,
- пешеходных тротуаров,
- водных объектов общего пользования,
- парков и скверов,
- кладбищ и др.
Дополнительные условия и ограничения
Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.
При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:
- основной,
- условно разрешенный,
- вспомогательный.
За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.
То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:
- дома,
- магазина,
- образовательного учреждения.
Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.
К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:
- представители администрации населенного пункта,
- владельцы близлежащих участков,
- сам проситель и др.
Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.
Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.
Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.
Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.
Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.
Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.
В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.
Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.
При этом существует два варианта:
- Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
- Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.
Какой ВРИ нужен для строительства дома?
Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:
- ИЖС,
- ЛПХ,
- блокированная жилая постройка.
Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.
Индивидуальное жилищное строительство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.
Личное подсобное хозяйство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.
В пределах участка можно заниматься:
- огородничеством,
- садоводством,
- скотоводством.
Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.
ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.
В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.
Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.
Блокированная жилая постройка
Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.
В пределах участка можно возводить:
- сад,
- цветник,
- огород.
Подходящий ВРИ для ведения бизнеса
Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».
Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:
- магазины,
- точки общепита,
- гостиницы,
- автомобильные СТО.
Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».
Для строительства точек общепита:
- столовые,
- рестораны,
- кафе,
- иные места, где за еду необходимо платить.
Для строительства гостиниц:
- отели,
- гостиницы,
- пансионаты,
- другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.
Для обслуживания автотранспорта:
- автосервисы,
- мойки,
- заправки и др.
Полезное видео
Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:
Выводы
Тезисно обозначим главные моменты статьи:
- ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
- Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
- Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
- При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.
Источник
Виды разрешенного использования земель населенных пунктов
Все земли в РФ поделены на категории, каждая из которых предназначена для ведения определённой деятельности, регламентированной видами разрешенного землепользования для данной земли.
Важной категорией земель являются земли населенных пунктов, предназначенные для строительства городского жилья и его инфраструктуры.
Категория земель населенных пунктов
К землям населённых пунктов относятся территории, предназначенные для застройки и развития городских, сельских поселений и муниципальных образований, согласно ст. 83 Земельного кодекса.
На территориях земель поселений можно строить:
- Жильё различной этажности;
- Объекты торговли и обслуживания;
- Культурные центры.
Важно помнить, что границы земель населенных пунктов не должны пересекаться между собой, а также между землями других категорий и муниципальных структур, согласно ст. 84 Земельного кодекса.
Если в состав земель поселения были включены частные жилые дома, у граждан сохраняется право владения ими и использования согласно ранее представленному виду разрешенного землепользования.
Например, при включении в состав городского поселения сельскохозяйственного участка для садоводства у его владельца остаётся право использовать свой участок для выращивания культур, если таковое не создаёт препятствия для нормального использования соседних городских участков.
Разрешенное землепользование на участках населенных пунктов
Под видом разрешенного землепользования на землях поселений принято понимать деятельность, которая разрешена на данных землях в соответствии с её зональнм распределением и Приказом Минэкономразвития № 540, классифицирующим все виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории РФ.
Ст. 85 Земельного кодекса делит все земли населенных пунктов на следующие зоны:
- Для проживания;
- Для общественно-деловой инфраструктуры;
- Для инженерных и производственных объектов;
- Для дорожной инфраструктуры;
- Для рекреационных сооружений;
- Для сельскохозяйственного использования;
- Для специальных и военных объектов.
Каждой из указанных зон соответствуют свои виды разрешенного землепользования, общие для всех земельных участков в границах такой зоны.
Виды разрешенного землепользования могут быть:
- Основными;
- Условно-разрешенными;
- Дополнительными.
Например, для жилых зон основным видом разрешенного землепользования будет жилищное строительство, но на публичных слушаниях местные власти могут включить размещение деловой инфраструктуры в качестве условно-разрешенного вида землепользования для данной зоны.
Дополнительные ВРИ применяются одновременно с основными и условно разрешенными (при их наличии), и носят вспомогательный характер – дорожная инфраструктура, места общего пользования (улицы, парки и т.д.).
Приказ № 540 определяет для большинства зон земель населенных пунктов следующие виды разрешенного землепользования:
- Строительство индивидуального жилья;
- Мало- и среднеэтажная застройка;
- Высотная застройка;
- Строительство гаражных объектов;
- Размещение передвижного жилья;
- Ведение подсобного хозяйства;
- Строительство инженерных объектов;
- Размещение деловых и общественно значимых зданий.
Изменять или дополнять виды разрешенного землепользования для городских участков можно путём подачи заявления в администрацию.
Земли сельскохозяйственного назначения
Под сельскохозяйственными землями понимают участки, выходящие за пределы городов и поселений и предназначенные для занятия сельским хозяйством (ст. 77 ЗК РФ).
К сельскому хозяйству относятся следующие виды деятельности:
- Выращивание злаковых культур;
- Садоводство;
- Огородничество;
- Выращивание лекарственных растений;
- Скотоводство и птицеводство;
- Ведение полевого подсобного хозяйства;
- Разведение рыбы и др.
Главным отличием видов разрешенного землепользования на сельскохозяйственных землях и землях городских поселений является разрешение на строительство зданий. На сельскохозяйственных землях всех зональных распределений запрещено возводить здания средней и высокой этажности, допустимое число этажей – три.
На сельскохозяйственных землях возможно возведение строений, связанных с обработкой и хранением сельскохозяйственной продукции.
Строить жилые дома на территории сельскохозяйственных земель и проживать в них могут только главы крестьянско-фермерских хозяйств, а также члены их семей и совместно проживающие с ними постоянные работники.
На участках для личного подсобного хозяйства можно строить жильё только в том случае, если данный участок относится к городскому поселению.
Если он расположен на территории сельскохозяйственных земель, допустимо возведение только временных бытовок без фундамента.
На землях городских поселений занятие сельским хозяйством есть как один из видов разрешенного землепользования, но только в специально отведенных для этого зонах (территории садовых товариществ в городской черте) и при условии, что сельскохозяйственная деятельность не оказывает негативного экологического и иного влияния на расположенные по соседству жилые зоны.
Заключение
Основным видом разрешенного землепользования земель населенных пунктов является строительство жилья и вспомогательной инфраструктуры, а сельскохозяйственные земли используются преимущественно для производства сельскохозяйственной продукции, и проживание на таких землях возможно для членов КФХ в малоэтажных частных домах.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Источник
их особенности, сто можно строить и чем заниматься, изменение категории
Земли с/х назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Использование участка в других целях может привести к денежному штрафу. Для включения в границы НП участка с/х назначения необходимо придерживаться определенного алгоритма действий.
Категория и вид разрешенного использования земель населенных пунктов
Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.
К землям сельхозназначения относят следующие участки:
- Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
- Предназначенные для с/х производства.
Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.
В Земельном кодексе прописано, что к землям с/х назначения относят участки, расположенные за границами населенного пункта.
Особенности таких земель
Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:
- Жилые.
- Рекреационные.
- Инфраструктурные.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Сельскохозяйственные.
Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.
Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:
- Сенокосы.
- Участки с посадками.
- Пастбища.
- Пашни.
- Сооружения для ведения хозяйства различного типа.
Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.
Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.
Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.
Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.
Что позволяется делать
Какие сельхоздействия разрешены
Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:
- Производство сырья и сельхозпродукции.
- Ведение личного хозяйства.
- Устройство садоводства.
- Разведение рыбы.
- Создание фермерского хозяйства.
Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:
- Коровники.
- Курятники.
- Дороги.
- Гаражи.
- Склады.
- Сараи.
Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.
Допустимо ли строить дома или иные постройки
Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:
- Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
- Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
- Дачный летний домик.
- Хозяйственные постройки.
- Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.
Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.
Чем нельзя заниматься
Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.
Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:
- физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
- должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
- юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.
Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.
Изменение категории земли
Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.
Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:
- В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
- Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.
Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:
- Лично обратиться в местный орган власти.
- Подать заявление.
- Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие право собственности на участок.
На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.
Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.
Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.
Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения
Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.
Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.
Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:
- Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
- Кадастровый план.
- Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.
После передачи документов начинается процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:
- Заключения о ценности земли.
- Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.
Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.
При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:
- Возможность обустройства участка инфраструктурой.
- Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
- Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
- Аграрная ценность.
- Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.
Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить иск можно в течение трех месяцев.
Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.
Источник