Можно ли использовать здание не введенное в эксплуатацию

Для кого (для каких случаев): Арендуешь помещение, а оно не введено в эксплуатацию.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Жило себе ООО, никого не трогало. Держало караоке-бар в арендованном помещении. И вдруг! Пришла Прокуратура с проверкой. ООО такое спокойное – проверяйте, у нас всё в ажуре. А Прокуратура говорит: «Нет, не всё у вас в порядке! А знает ли уважаемое ООО, что арендует оно помещение, которое предназначено проектом под магазин «Электротовары»?» ООО удивилось: «Нам-то с этого что? Может хозяин здания и хотел в этом помещении сделать магазин, но передумал и сдал помещение нам. А мы сделали караоке-бар. Что тут такого?»

Прокуратура погрозила пальцем: «Тут много чего не такого! Помещение не сдано в эксплуатацию! В документах на него значится, что это объект недвижимости, под магазин и готовность помещения 95%. Вы, уважаемое ООО, эксплуатируете объект, который не сдан в эксплуатацию!» ООО опять удивилось: «Так не наша эта головная боль – сдавать чужие объекты в эксплуатацию! Что нам в аренду сдали, то мы и эксплуатируем!» Прокуратура только головой покачала: «Вы это прекратите! Прекратите Закон нарушать! Нельзя эксплуатировать объект недвижимости, не сданный в эксплуатацию! А у вас по объекту народ шастает, беспривязно. А ну как беда какая случится от не сдачи в эксплуатацию?! Вот вам, нарушитель законности, на первый раз, предупреждение! Ещё раз поймаем на этом – пожалеете!»

То ли ООО махнуло рукой на предупреждение Прокуратуры, то ли замоталось и не успело ничего сделать, то ли решило ООО, что оно умнее всех, но караоке-бар продолжал работать. А Прокуратора ничего не забыла, потому что память у неё крепкая. И пришла Прокуратура через пару месяцев посмотреть – как её предупреждение исполняется. Оказалось – никак.

Огорчилась Прокуратура до невозможности от злостного непонимания опасности эксплуатации объекта, не сданного в эксплуатацию. Ну, раз напрямую, через голову, мысль до субъекта правоотношений не доходит, то Прокуратура решила донести её кружным путём – через карман. Некоторые карманом лучше думают, чем головой. Выписала Прокуратура ООО-нарушителю штраф, по-доброму, 250 000 рублей. А по Закону штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей. Но некоторые доброты Прокуратур не понимают и не ценят её. Пошло ООО в суд – не соглашаться с Прокуратурой.

В суде ООО заливалось соловьём. Мол давным-давно нерадивые строители не смогли сдать помещение в эксплуатацию и не получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Из-за этого собственник помещения не мог зарегистрировать собственность на него. Пришлось собственнику доказывать свои права через суд. «Как следует из данного судебного решения, данный объект недвижимости существует в натуре, срок ввода его в эксплуатацию наступил, степень его готовности согласно кадастровому паспорту составляет 100%. Вина за неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию лежит на застройщике, а потому иные лица — граждане, являющиеся фактическими собственниками, лишены возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество». Этим судебным решением ООО пыталось доказать, что оно ни при делах. Не виновато оно!

Было и другое, более позднее судебное дело по этому помещению. Там Прокуратура пыталась заставить собственника получить разрешение на ввод в эксплуатацию спорного помещения. Так суд отказал Прокуратуре в этом иске. Выходит, что не дело собственника получать разрешение на ввод в эксплуатацию построенного помещения. Это дело строителей. А раз так, то уж тем более не дело ООО, как Арендатора, получать какие-то разрешения по чужому помещению.

Одним словом, ООО считает, «что не является лицом, непосредственно эксплуатирующим объект капитального строительства». Также ООО «указывает на отсутствие угрозы жизни и здоровью людей, настаивает на собственной невиновности».

Пришлось судам по пунктам раскладывать то горе, в которое вляпалось ООО.

Пункт 1. Как действия, так и бездействие, связанные с эксплуатацией объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию – это есть нарушение Закона!

Пункт 2. За это нарушение отвечает лицо, осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. И тут ещё надо разобраться – умышленное это нарушение или нет.

Пункт 3. Построенное, реконструированное здание, сооружение можно эксплуатировать только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения. Это Закон!

Пункт 4. За невыполнение требования пункта 4 и эксплуатацию объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию предусмотрена ответственность и наказание. Часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Тот самый штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Пункт 5. Лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Такой вывод уже делал Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. Выходит, что Арендатор тоже может быть виноват в таком деле.

Пункт 6. При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что нарушителем является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым. Таким образом, нарушителем может быть арендодатель и (или) арендатор, виновные в эксплуатации здания без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это уже советы судам от Высшего Арбитражного Суда РФ.

Пункт 7. А кто же у нас эксплуатирует помещение без разрешения на ввод в эксплуатацию? Проверка Прокуратуры чётко и ясно ответила на этот вопрос – ООО! Поскольку согласно требованиям градостроительного законодательства, эксплуатация построенного здания допускается только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то эксплуатация Арендатором здания без разрешения на ввод в эксплуатацию является самостоятельным основанием для его привлечения к административной ответственности.

Пункт 8. Значит у нас нарушителем Закона является ООО. Тем более, что ООО уже получало от Прокуратуры предупреждение за это нарушение. Но не исправилось, а продолжило эксплуатацию неправильного помещения, злостно нарушая Закон.

Пункт 9. Нарушитель Закона должен быть наказан. Административное наказание назначено ООО в виде административного штрафа 250 000 рублей, в соответствии с положениями статьи 4.1 КоАП РФ в размере ниже низшего предела, предусмотренного санкцией части 5 статьи 9.5 КоАП РФ.

Вот такая нехитрая цепочка рассуждений суда привела к итоговому решению.

Выводы и Возможные проблемы: Ну что Арендаторы? Надо срочно бежать к своему Арендодателю. Проверять, есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении вашего объекта аренды. И озаботьтесь этим вопросом переезжая на новое место. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Эксплуатация арендатором здания без разрешения на ввод в эксплуатацию».

Цена вопроса: Штраф. От 500 000 до 1 000 000 рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.11.2020 N Ф09-7015/20 ПО ДЕЛУ N А60-18387/2020

Подготовлена ООО «Инженеры информации» и Центром Правовой Информации «ЭКСПЕРТ» с использованием материалов систем Консультант Плюс



В данной статье на материалах судебной практики анализируются негативные последствия эксплуатации объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод его в эксплуатацию. Актуальность данной темы связана с существенным увеличением размера административного штрафа по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ в связи в вступлением в силу Федерального закона от 26.07.2019 N 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». В статье будут рассмотрены вопросы, в каких ситуациях действия юридических лиц и предпринимателей будут квалифицированы в качестве административного правонарушения, предусмотренного ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ, кто будет являться субъектом административной ответственности, а также какие иные негативные последствия помимо административного штрафа могут ожидать владельца объекта капитального строительства, эксплуатируемого без разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ключевые слова: административная ответственность, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объект капитального строительства, опасность причинения вреда в будущем.

This article basing on judicial practice analyzes the negative consequences of the operation of a capital construction facility in the absence of commissioning certificate. Timeliness of this topic is coming from a significant increase of the size of the administrative fine under Part 5 of Art. 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses in connection with the entry into force of the Federal Law of July 26, 2019 N 222-FZ “On Amending Article 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses”. The article will address issues in which situations the actions of legal entities and entrepreneurs will be qualified as an administrative offense under Part 5 of Art. 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses, who will be the subject of administrative responsibility, as well as what other negative consequences, in addition to the administrative fine, can be expected by the owner of a capital construction facility operated without commissioning certificate.

Keywords: administrative responsibility, commissioning certificate, capital construction facility, danger of prospective infliction of harm.

С 6 августа 2019г. вступил в силу Федеральный закон от 26.07.2019 N 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». Данный закон существенно увеличил размеры административных штрафов за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию.

В частности, для юридических лиц размер штрафа вырос в 50 раз, для должностных лиц в 25 раз. Подвергнуть административному штрафу могут не только собственников, но и арендаторов зданий, помещений, подземных гаражей и прочих объектов, требующих наличия разрешения.

Чем вызвано столь существенное изменение ответственности за указанное административное правонарушение, а также, какие иные негативные последствия может получить лицо, эксплуатирующее объект капительного строительства без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Постараемся найти ответы на эти и другие вопросы.

Законопроект о повышении размера административного штрафа за правонарушение, предусмотренное ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, был внесен в Государственную Думу по инициативе Государственного Совета — Хасе Республики Адыгея. В пояснительной записке к законопроекту его авторы указывали, что, несмотря на наличие общественной опасности в рассматриваемом правонарушении, установленные в настоящее время размеры административных штрафов не позволяют достичь целей административного наказания и не соответствуют принципу соответствия наказания совершенному правонарушению. Небольшие размеры штрафов не носят превентивного характера и не служат стимулом для упорядочивания деятельности застройщиков. Кроме того, по мнение авторов законопроекта, существующая статья также не предусматривает такой меры административного наказания, как административное приостановление деятельности, что делает предусмотренное ею наказание «слишком мягким». Аналогичные позиции содержат заключение Комитета государственной Думы по государственному строительству и законодательству, а также официальный отзыв Правительства Российской Федерации на законопроект.

На наш взгляд повышение меры ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ вполне оправдано. Действительно, учитывая размер прежнего штрафа (для юридических лиц размер штрафа варьировался от 10 тыс. до 20 тыс. руб., а для должностных лиц — от 1 тыс. до 2 тыс. руб.), недобросовестному застройщику гораздо выгоднее было использовать либо сдавать в аренду, не введенную в эксплуатацию капитальную постройку, так как доход от использования либо арендная плата, как правило, многократно превышал сумму возможного штрафа. Тем более, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда РФ отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент заключения договора аренды не имеет своим последствием недействительность данного договора, хотя и не исключает применение к лицу, эксплуатирующему данный объект административной ответственности по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ [1].

На фоне значительного увеличения мер ответственности за эксплуатацию объекта капительного строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию актуально рассмотреть подходы и тенденции по рассмотрение данной категории дел, слоившиеся в судебной арбитражной практике. Отметим некоторые из них.

Как уже было указано, к административной ответственности по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ могут привлечь не только застройщика объекта, но и иное любое лицо, эксплуатирующее объект капитального строительства в отсутствие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это касается как арендатора объекта, осуществляющего свои права на основании договора, так и иного лица, которое фактически пользовалось и владело объектом в момент фиксации правонарушения. Пленум ВАС РФ пояснил, что субъектом административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым [2].

Соответственно доводы лица, привлекаемого к административной ответственности, о том, что оно не является застройщиком объекта, не будут являться основанием для освобождения его от административной ответственности [3].

Согласно п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с нормами Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства требует получения соответствующего разрешения и последующего разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.

Соответственно, если объект капитального строительства был построен и введен в эксплуатацию, но в последующем был реконструирован, однако разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта не было получено, лицо, осуществляющее эксплуатацию такого объекта, также может быть привлечено к административной ответственности по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ [4].

Наличие зарегистрированного права собственности на данный объект, полученное после ввода объекта в эксплуатацию, но до проведения реконструкции, не будет основанием для освобождения от административной ответственности. Поэтому арендаторам при заключении договора аренды стоит быть бдительными и проверять фактические параметры арендуемого объекта с параметрами, указанными в правоустанавливающих документах. В противном случае имеется риск наложения административного штрафа [5].

Однако при рассмотрении дел о привлечение к административной ответственности в связи с эксплуатацией объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта необходимо оценивать представленные в материалы дела доказательства на предмет того, подтверждают ли они факт осуществления эксплуатации объекта и могут ли произведенные изменения объекта быть классифицированы как реконструкция с точки зрения Градостроительного Кодекса РФ. Так, например, не являются реконструкцией перепланировка и переустройство, в результате которых не создается новый объект недвижимости. В случае, если в ходе рассмотрения дела выяснится, что работы, проведенные лицом, привлеченным к административной ответственности относятся к перепланировке или переустройству, а не к реконструкции, суд рассматривающий дело отменит постановление о привлечении к административной ответственности по ч.5 ст. 9 КоАП РФ, так как выполнение переустройства или перепланировки не предполагает выдачу разрешения на строительство/реконструкцию и соответственного последующего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [6].

Несмотря на то обстоятельство, что санкция ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ не предусматривает возможности административного приостановления деятельности юридического лица, возможность запрета на эксплуатацию объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеется. Запретить эксплуатировать такой объект возможно в рамках искового судопроизводства, а не в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях.

Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является пресечение действий, создающих угрозу нарушения прав граждан, в том числе права на защиту жизни и здоровья.

Согласно ч. 1 ст. 1065 ГК РФ, опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей̆ такую опасность.

Поскольку эксплуатация объекта осуществляется без получения в установленном Градостроительном Кодексе РФ порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, которое является основным документом, подтверждающим безопасность объекта капитального строительства, его соответствие требованиям строительных, санитарно- эпидемиологических норм, правилам пожарной̆ безопасности, эти обстоятельства в совокупности влекут угрозу жизни и здоровью, сохранности имущества неопределенного круга лиц.

Истцами по данной категории дел могут выступать как лица, которым непосредственно может быть причинен вред в будущем эксплуатацией данного объекта капитального строительства, так как государственные и иные органы, имеющие право на обращение в суд с заявлением в защиту публичных интересов.

При рассмотрении исков о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, в том числе запрещении эксплуатации объекта капитального строительства, в отношении которого застройщиком не получено разрешения на ввод в эксплуатацию, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между — наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда (в данном случае причинную связь между строительными работами, эксплуатацией строительного объекта и нанесением вреда либо угрозой нового вреда), вину причинителя вреда. При наличии совокупности вышеуказанных доказательств исковые требования будут с большой долей вероятности удовлетворены, при отсутствии в иске будет отказано [7, 8, 9].

Также стоит добавить, что, кроме вышеуказанных негативных последствий эксплуатации здания без соответствующего разрешения на ввод его в эксплуатацию, лицо, осуществляющего такую эксплуатацию, может столкнуться и дополнительными проблемами, в частности в вопросах налогообложения.

Так, Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 02.09.2014 N 03–03–06/1/43913 также указывает, что отсутствие у юридического лица или индивидуального предпринимателя разрешения на ввод здания в эксплуатацию может повлиять на расчет налога на прибыль, НДС и налога на имущество.

Таким образом, подводя итог, стоит отметить, что, исходя из существующей системы правового регулирования и сложившейся судебной практики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям целесообразнее будет соблюдать правовые нормы действующего градостроительного законодательства по вопросам получения разрешений на ввод зданий в эксплуатацию во избежание административной и гражданско-правовой ответственности. В особенности это стало актуально после внесения изменений в КоАП РФ в части увеличения штрафных санкций со стороны государственных органов за совершение правонарушений, предусмотренных ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Литература:

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п.11 п. 11
2. Постановление от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». п. 7
3. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. N 18АП-10617/2015 по делу N А07-7992/2015
4. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 июня 2015 г. N Ф06-24036/2015 по делу №А65-26506/2014
5. Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 N 06АП-3395/2019 по делу N А04-1838/2019.
6. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2015 г. N Ф10-2530/2015 по делу А84-794/2014
7. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2015 г. по делу № А19-17313/2014,
8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 мая 2013 г. по делу № А32-24009/2012,
9. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019г. по делу № А40-224532/2018.

Основные термины (генерируются автоматически): РФ, капитальное строительство, административная ответственность, эксплуатация, лицо, административный штраф, ввод, отсутствие разрешения, Российская Федерация, реконструированный объект.

Похожие статьи