Можно ли использовать субсидию на переуступку

Данная статья посвящена вопросу сделок с использованием субсидий, в первую очередь для помощи коллегам: имея понятный шаблон проведения такой сделки, многие изменят своё отношение к ней. А это, в свою очередь, очень поможет соискателям приобрести не что-то от безысходности (так как сроки реализации уже поджимают), а именно понравившийся объект. Как показывает практика, чаще всего продавцы готовы рассмотреть субсидию только в том случае, когда не удаётся продать объект уже долгое время — а тут хоть какая-то перспектива и покупатель.

Клиент, страх, риелтор

В последнее время увеличилось количество покупателей, у которых нет своих наличных денег, но есть возможность покупать жильё по безналичному расчёту на основании ипотеки, жилищной субсидии, жилищного сертификата, в том числе военного или из средств материнского капитала. На самом деле это самые верные деньги, потому что государственные программы самые надёжные: деньги всегда придут на счёт, если всё будет правильно сделано по технологии риелторской сделки.

У неопытных риэлторов и просто обычных людей всегда много вопросов по проведению сделок по такому виду расчёта. Многие начинающие риелторы даже отказываются сопровождать эти сделки из-за своей неопытности и страха сделать что-то не так: если нет рядом опытного наставника, некому задать нужные вопросы и получить быстрые ответы.

И, как правило, подобрать объект «субсидентам» бывает очень непросто. Как только продавцы слышат о том, что оплата будет производиться с использованием средств субсидий — наотрез отказываются сотрудничать.

Причин тому много: это и нежелание долго ждать окончательного расчёта (при благоприятном исходе срок заключения субсидированной сделки — минимум два месяца), это и страх, что такие деньги вообще лишь фикция, а кроме того — страх, что деньги могут «зависнуть» где-то на счетах, когда квартира уже продана. Более того, порою проблема договориться и совсем банальна: продавец или агент со стороны продавца настолько некомпетентен по вопросу субсидий, что попросту не желает разбираться.

Общие принципы

В любых схемах проведения сделок по безналичному расчёту есть общие подходы и основные принципы, которые мы сейчас с вами рассмотрим.

Жилищная субсидия выделяется уполномоченным органом строго определённым категориям граждан на основании поданного ими пакета бумаг. Принятое властями решение документально оформляется по определённой форме, содержанию и имеет ограниченный срок действия.

В документе чётко прописаны сумма и порядок получения продавцом жилого помещения (новостройки или вторичный рынок) денежных средств, предоставляемых покупателю в качестве субсидии. Здесь необходимо отметить ещё один родовой признак государственных и муниципальных жилищных программ: ни одна из них не предполагает выдачи наличных. Как правило, деньги перечисляются непосредственно на расчётный счёт продавца.

Подтверждением права на приобретение жилья служит наличие у покупателя на руках оригинала сертификата, свидетельства или уведомления из банка об открытии блокированного счёта, или уведомление об утверждении ипотеки. Обязательно обратите внимание на указание в этих документах конкретных денежных сумм и конкретного региона, на территории которого можно покупать недвижимость. Можно покупать жильё в новостройках или же наоборот — только готовое жильё на вторичном рынке.

Субсидии, маткапитал, сертификаты можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке квартиры по ипотеке. Банки с радостью принимают такое обеспечение.

Кроме того, покупка жилья может проходить по смешанной схеме расчётов: наличные средства + субсидия + ипотека + маткапитал — любой способ расчётов приемлем.

Главное в этих схемах — правильно и подробно расписать их в договоре купли-продажи: какие деньги поступают, из какого источника, на какой расчётный счёт и так далее.

Непосредственно план действий

1. Необходимо подобрать объект недвижимости для покупки (квартира, комната, жилой дом).

2. Заключить договор с продавцом, в котором следует чётко и конкретно прописать порядок безналичных расчётов, чтобы продавцу было понятно, каким способом и в какие сроки он получит свои деньги. Расчёт с продавцом может быть поэтапным, так как способы поступления денег различные: например, наличные деньги продавец может получить сразу же после регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

3. Предоставить пакет документов на выбранную квартиру в Жилищный департамент или в Пенсионный фонд на экспертизу: надо получить предварительное одобрение.

4. В случае одобрения продавцу необходимо открыть лицевой счёт в банке. Лучше в том банке, где у покупателя открыт блокированный счёт: деньги придут на счёт быстрее, а снимать наличные можно будет без лишних процентов.

5. Платёжные реквизиты продавца должны быть указаны в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

6. Организовать подписание Договора купли-продажи. Договор обычный, отличается только пунктом «Порядок расчётов», в котором очень подробно описывается схема поступления денежных средств продавцу.

7. После регистрации права собственности на имя покупателя в банк необходимо предоставить, следующие документы: договор купли-продажи (оригинал) с отметкой о регистрации из Росреестра; выписку из ЕГРН (по условиям банка); расписку на получение наличных средств (расписка); акт приёма-передачи квартиры (по требованию банка).

Внимание: особенность

На шестом этапе надо принять во внимание одну особенность. В ходе заключения сделки в обычном порядке продавец видит закладку денег в ячейку, и ему достоверно известно, что он заберёт их после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В случае продажи квартиры лицу, использующему жилищную субсидию, бывший владелец квадратных метров не увидит денежных средств ни до государственной регистрации, ни даже некоторое время спустя после неё. Сроки перечисления зависят от конкретной жилищной программы и могут составлять от пяти дней до двух месяцев. Конечно, ждать получения честно причитающихся денег довольно волнительно, но если квартира одобрена уполномоченным органом, сделка надлежащим образом проведена и переход права собственности зарегистрирован, то вероятность перевода — практически 100 %.

Сложность может возникнуть в том случае, когда продавец жилого помещения приобретает себе встречное жильё. Жилищный комитет переводит денежные средства только непосредственно на счёт продавца объекта, приобретаемого за счёт субсидии. А за встречное жильё деньги могут быть внесены только после того, как сделка с использованием субсидии пройдёт и продавец получит причитающуюся ему сумму. На такую схему оплаты продавцы конечного объекта в цепи, как правило, не соглашаются. Поэтому чаще всего сделки с использованием субсидии приходится «разрывать». Либо собственникам объектов, продаваемых в рамках одной сделки, необходимо договариваться между собой, подписывать различные обязательства и иные документы, гарантирующие выплату денежных средств.

И всё-таки о рисках

Бывает сложно объяснить непосвящённому продавцу все юридические тонкости процесса и рассказать о гарантии надёжности взаиморасчётов. Ведь продавец должен подписать договор купли-продажи, не видя всей суммы денег. По госпрограммам расчёты всегда гарантированы, но иногда бывают задержки по срокам выплат по техническим причинам или по медлительности сотрудников банка.

По закону в случае невыплаты денег сделка расторгается и квартира возвращается продавцу, суд очень быстро принимает такие решения в пользу продавцов. Гораздо больше рискует покупатель, ведь если сделка будет расторгнута уже после регистрации и выплаты всех денег продавцу, он должен будет вернуть все деньги в казну государства и потерять право на субсидии и сертификаты повторно.

Именно поэтому, уважаемые риелторы, проверяйте тщательно историю и документы объекта недвижимости, чтобы минимизировать риски и не подвести своих клиентов!

Павел Маслихин заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»:

«Налог берется с дохода, который собственник получил в результате продажи имущества. До тех пор, пока он не вступил в права собственности, он не получил имущества. Объект считается собственностью с момента, когда зарегистрировано право собственности в Росреестре. Пока дольщик не вступил в права, говорить, что он получил доход от реализации имущества нельзя. В этом случае налога не возникает».

По другой версии, доход от уступки права требования подлежит налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по окончании налогового периода.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:

«Налог платить нужно. Уступка права требования по договору в соответствии с Налоговым кодексом является продажей имущественного права, поэтому при исчислении налога, следует учитывать, что в отношении доходов, полученных в связи с уступкой прав требования по договору долевого участия в строительстве, имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется, исходя из того, что под имуществом в целях Налогового кодекса РФ понимаются все виды объектов гражданских прав, предусмотренные ГК РФ, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Однако такие доходы можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением и реализацией прав требования (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)».

Впрочем, как отмечают эксперты, налоговикам будет непросто доказать факт получения дохода. В договоре на переуступку права фиксируется такая же стоимость квартиры, которую дольщик отдал застройщику. А разница между реальной и номинальной стоимостью указывается только в расписке.

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:

«При переуступке права требования налог платить нужно. Вопрос в том, что не все это делают. При переуступке сумма пая или долевого участия не меняется, – какие деньги дольщик выплатил, такие и получил. Таким образом, доказать с точки зрения налогооблагаемой базы достаточно сложно, что прибыль получена».  

Налоговые инспекторы остаются в неведении относительно полученных дольщиками доходов от переуступки. И бывшие дольщики не спешат информировать ведомство о полученных доходах.

Третий лишний?

Известно, что участие в долевом строительстве – это более надежный способ инвестирования в строительство, чем вступление в жилищно-строительный кооператив. Если дом строится по закону о долевом строительстве, то для совершения сделки по переуступке права необходимо получить согласие застройщика (ст. 391 ГК РФ). Кроме того, договор регистрируется в управлении Росреестра и органах юстиции. Все это дает гарантию того, что квартиру не продадут по переуступке несколько раз.

Павел Маслихин заместитель генерального директора по риэлторской деятельности, ЦН «Северная казна»:

«Если мы говорим о договоре долевого участия, то переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Подписывается договор переуступки, который заверяется у застройщика, застройщик ведет реестр дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, этот договор вносится в органы юстиции. Соответственно, двойных продаж в этом случае быть не может.

Что касается ЖСК, регистрации в органах юстиции нет. В этом случае можно уповать только на надежность жилищно-строительного кооператива. Схема такая же: договор подписывается председателем кооператива, предыдущим собственником и новым владельцем пая. Здесь есть определенные риски – кооператив может не отследить, и квартира может быть продана дважды».

В некоторых случаях, сделка может быть совершена без получения согласия от третьей стороны. В договорах с ЖСК пункт об обязательном получении согласия кооператива на переуступку может отсутствовать. Правда, по наблюдению риэлторов, в большинстве случаев этот пункт в договорах все-таки есть – кооператив заинтересован в получении вступительного взноса от нового пайщика и ведении реестра будущих собственников. В случае если будут совершены двойные продажи по переуступке, и пайщиков окажется больше чем квартир, ответственность будут нести все члены ЖСК в равной степени.

За получение согласования от застройщика/ЖСК и переоформление документов взимается комиссия. Размер комиссии может доходить до нескольких десятков тысяч рублей.

Впрочем, исключения встречаются. Некоторые договоры не содержат пункта об обязательном получении согласия на переуступку от третьей стороны. На форумах читатели приводят выписки из собственных договоров:

«6.2. При полной оплате цены Договора Участник имеет право без получения дополнительного согласия Застройщика передать все свои права и обязанности по Договору третьему лицу».

С точки зрения законодательства это вполне допустимо, но опасно возможностью двойных продаж.

Непростая сделка

В сделках переуступки прав требования есть определенные нюансы, которые необходимо иметь в виду:

1) Не построенные квадратные метры оплачиваются по цене основного договора.

Между готовностью новостройки и стоимостью квадратного метра прямая зависимость – чем ближе дом к сдаче, тем цена выше. Разница в стоимости «квадрата» на начальном этапе строительства и завершающем может составлять 1,5-2 раза. Как правило, дольщики продают квартиру по переуступке дороже, чем платили застройщику по договору долевого участия. 

После сдачи дома, в ходе обмеров БТИ, может выясниться, что построенная квартира оказалась на несколько метров меньше, чем было оплачено. В таком случае застройщик выплатит компенсацию дольщику за недостающий метраж, но цена метра будет меньше, чем покупатель заплатил дольщику-продавцу. 

2) В случае расторжения договора застройщик/ЖСК возвращает стоимость квартиры пайщику/дольщику, зафиксированную в основном договоре.

В случае остановки стройки, пока застройщик не признан банкротом, дольщик вправе требовать расторжения договора и возврата денег. Правда, покупатель по договору уступки потеряет разницу между ценой основного договора и суммой, которую он отдал предыдущему дольщику.

3) Уступка может быть сделана с переводом долга и/или штрафа.

Уступка прав может производиться одновременно с переводом обязательств. Например, с обязательством вносить ежемесячные платежи в рамках основного договора. Однако может выясниться, что с принятием обязанностей продавца новый дольщик получил добавок чужие долги. В самом худшем случае, продавец может оказаться злостным неплательщиком, с которым застройщик/ЖСК собрался расторгнуть договор и вернуть внесенные средства. Перед принятием решения о покупке нелишним будет получить от продавца справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или ЖСК.

Банки (не) кредитуют переуступку

В подавляющем большинстве банки отказывают в одобрении жилищного кредита на покупку квартиры по переуступке. Особенно, если дом строит ЖСК.

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:

«Ипотеку на переуступку права требования банки не дают, так как сумма по договору или пай застройщику уже выплачена. А кредитовать физическое лицо на неоформленный в собственность объект они не будут». 

Однако в некоторых банках кредитование уступки числится в реестре кредитных продуктов. Считается, что получить кредит будет возможно, если соблюсти обязательные условия. Одно из них – строящийся объект должен быть аккредитован банком. А в некоторых банках сообщили, что получить ипотечный кредит на покупку квартиры по договору уступки можно только под залог имеющегося жилья. Но даже в этих банках намекнули, что вероятность отказа слишком высока.

Субсидии не переуступаются

Государственные субсидии, например, средства «материнского» капитала, могут быть вложены в долевое строительство. Сделать переуступку в этом случае будет сложно, а приобрести такие права – опасно. У владельцев «семейного» сертификата есть обязательство – наделить детей долями в приобретаемом жилье. Если квартира будет продана еще до момента оформления ее в собственность родителей, надзорные органы могут расценить это как «обналичивание» сертификата. А за это предусмотрена уголовная ответственность.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:

«Такую уступку прав требования можно считать одним из способов обналичивания средств «материнского» капитала. Денежные средства, составляющие «материнский» капитал, имеют строго целевое назначение, поэтому их обналичивание с последующим использованием на иные цели, чем указано в законе, будет являться его нарушением».

Впрочем, механизм контроля соблюдения родительских обязательств до сих пор отсутствует. В настоящий момент таких полномочий нет ни у органов опеки и попечительства, ни у Пенсионного фонда. В этих организациях сообщили, что они не могут даже проконсультировать, законно ли продавать квартиру по переуступке, купленную с государственной субсидией. А за разъяснениями предложили обратиться к независимым юристам.

Несмотря на видимое отсутствие контроля со стороны государства, застройщики, работающие по 214-ФЗ, не позволяют дольщикам делать переуступка права, если при покупке использовалась субсидия. Как рассказали в одной строительной компании, если дольщик пожелает продать свою долю, застройщику придется вернуть субсидию обратно в Пенсионный фонд, а с дольщиком расторгнуть договор и вернуть ему вложенные в строительство средства.