Можно ли использовать помещение под общепит

Как арендовать под общепит?     Договор аренды     Подводные камни и практические рекомендации     Покупка     Договор купли-продажи     Подводные камни и практические рекомендации     Строительство    

Как выбрать, где разместить кафе, рестораны, столовые, бары, кофейни?

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Важно ещё на начальном этапе рассчитать, каких затрат потребует заведение общепита и какую выгоду удастся с него получить. Если здание покупается или берётся в аренду, то значительную часть инвестиций ресторатор вкладывает в восстановительные работы. Владелец тратит на ремонт помещения от 40 до 60 процентов своего дохода. Особенно нужно быть внимательным, если рассматриваете старый жилой фонд. Средства, направляемые на его модернизацию, могут превысить уровень дохода всего заведения.

Составьте грамотный бизнес-план. В него войдёт стоимость покупки, строительства или реальная арендная ставка. Добавьте стоимость коммунальных услуг, которые нужно будет оплачивать. Рассчитайте реальную цену помещения, сколько можно установить посадочных мест. Просчитайте трафик.

Обязательно нужно обдумывать даже то, что на сегодня кажется незначительным, ведь это может напомнить о себе в будущем. Тем более инвестиции в рестораны, кафе, столовые достаточно высоки, если сравнивать их с вложениями, к примеру, в магазин.

Достаточно сложно накопить собственные средства на открытие ресторанного дела. По этой причине приходится сотрудничать с банком, родственниками и случайными инвесторами.

Но если все правильно рассчитать, то инвестировать в ресторанный бизнес выгодно по следующим причинам:

• Сфера общепита даёт высокую степень доходности даже в кризисное время. Успешные заведения демонстрируют примерно 50% рентабельности.
• Капиталовложения в среднем окупаются за два-три года.
• Грамотный бизнес-план способен принести большую прибыль, даже если было приобретено убыточное кафе.

Выбор в зависимости от локации

Нужно хорошо подумать, где будет находиться заведение общепита. Место должно быть доступно как пешеходам, так и автомобилистам. Кафе может располагаться не только в центре, но и в перспективном микрорайоне. Раньше беспроигрышным вариантом считался только центр, но в сегодняшних микрорайонах хорошая инфраструктура. Здесь найдется много жителей, которые периодически питаются вне дома.

Если в городе есть метро, то лучше открывать помещение недалеко от него. Даже на успех дорогого ресторана, как показала практика, влияет этот фактор. Лучше располагать кафе или столовую на первом этаже. Если отвести для этого второй этаж, то кафе, скорее всего, разорится.

Наиболее удачны места естественного скопления жителей: парки отдыха, ТЦ, а также помещения по соседству с офисными центрами.

Санитарно-гигиенические требования

В требованиях СЭС к кафе и ресторанам (СанПин 2.3.6.1079-01, раздел № 2) указано, что организации можно размещать как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном. А также в нежилых этажах жилых домов, в общественных зданиях и на территории промышленных и прочих объектов для обслуживания рабочих. Но это не должно ухудшать условия проживания, труда или досуга людей.

Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение на строительство и реконструкцию проектной документации, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным нормам и правилам.

Организации, расположенные в жилых помещениях, должны иметь эвакуационные входы и выходы, изолированные от жилой части здания. Не допускается приём пищевых продуктов и продовольственного сырья со стороны двора жилого дома. Загрузку предписано выполнять с торцов, не имеющих окон.

В нежилых помещениях жилых зданий (помимо общежитий) допускается размещение организации общей площадью не более 700 квадратных метров и не больше 50 посадочных мест.

Для пищевых отходов и мусора нужно установить раздельные контейнеры с крышками, которые установлены на площадках, имеющих твёрдое покрытие. Размеры площадок должны быть больше площади основания контейнеров на один метр во все стороны. Допускается установка и других специальных закрытых установок для сбора пищевых отходов. Расстояние от места установки мусоросборников должно быть не менее 25 метров от жилых домов и площадок для досуга.

На территории заведения общественного питания рекомендуется отводить место под площадки для временной парковки транспорта сотрудников и посетителей. Это место должно располагаться со стороны проезжей части автодорог, не во дворах жилых домов.

Как получить недвижимость?

Есть несколько вариантов, как получить помещение под кафе, ресторан, кофейню или столовую. Это строительство, покупка или аренда. Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.

Как арендовать под общепит?

При выборе арендодателя непременно рассмотрите несколько вариантов. Не стоит останавливаться на первом попавшемся помещении, которое, на первый взгляд, соответствует многим требованиям.

Добросовестный арендодатель предоставит все документы, которые подтверждают его право пользования имуществом. Желательно вместе с правоустанавливающими документами заказать выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Она нужна, чтобы убедиться, что третьи лица не обладают правами на объект аренды, и он не находится под арестом или не состоит в залоге. Если арендодатель сам не является собственником, то должна быть соблюдена вся процедура согласия на субаренду.

Стоит зайти на сайт https://egrul.nalog.ru/, где по ИНН можно ознакомиться с данными о владельце. Особенно обращайте внимание, не находится ли собственник в состоянии ликвидации, в каком регионе зарегистрирован. Кроме того, сравните, совпадают ли сведения, которые он предоставил сам, с данными из реестра.

Проверьте арендодателя и на наличие судебных споров на сайте https://kad.arbitr.ru/ с помощью ИНН. Может оказаться, что к владельцу предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на конкретное помещение, которое Вы собираетесь взять в аренду.

Договор аренды

Если арендодатель внушает доверие, то переходите к следующему шагу: договору аренды.

Детально изучайте пункты договора аренды. Не просто пробегайте взглядом, а скрупулёзно вчитывайтесь в каждое предложение и даже слово. На этом этапе лучше привлечь грамотного юриста, который укажет на «подводные камни»:

1. Для чего предназначено помещение, если по договору аренды оно не предназначено для общепита. В самом очевидном пункте многие совершают ошибку.
2. Уловки от владельца: мелкие подпункты, где завуалированы причины отказа в аренде. После заключения договора владелец способен выгнать вас в любое время по несущественной причине.
3. Коммунальные платежи либо включены в аренду, либо вы занимаетесь этим сами. Разберитесь еще на этапе заключения договора, что конкретно оплачиваете. Бывали случаи, когда серьёзные счета за некоторые коммунальные услуги существенно превышали арендную плату из-за особенностей поставщика.
4. Есть ли в договоре арендные каникулы и какова их длительность.

• Скачать бесплатно бланк договора аренды помещения под кафе, ресторан или столовую
• Скачать бесплатно образец договора аренды помещения под кафе

Подводные камни и практические рекомендации

Немаловажно выяснить, по какой причине прошлый арендатор съехал из этого помещения. Оно может пустовать годами, что, конечно, сразу вызывает подозрения. В этом случае узнать, кто снимал здание прежде, будет проблематично. Но постарайтесь найти отзывы в соцсетях или на ресурсе TripAdvisor. Особенно это важно для начинающих ресторанов, но если у вас значимый бренд и вы не боитесь дурной славы, то чужие провалы не станут препятствием.

К таким задачам стоит привлекать профессионалов, что позволит сэкономить несколько месяцев работы, а вместе с ними и свои средства. Они предупредят возможные ошибки.

Покупка

Если владелец продаёт ресторан, то нужно разобраться, по какой причине. Возможно, заведение убыточное. Но бывает, что предпосылками служат следующие причины:

• срочно нужны средства для каких-то нужд или в связи с расширением бизнеса;
• слабый менеджмент или маркетинг;
• появление новой оригинальной идеи, которая требует вложения капитала;
• чтобы получить максимальную сумму от продажи бизнеса, что характерно для успешных ресторанов.

Договор купли-продажи

При покупке готового бизнеса обратите внимание на то, что будет покупаться. Возможно, владелец готов отдать только свою часть права на собственность. То есть он располагает документами на минимальный капитал и имущество, а остальные бумаги могут оказаться у других владельцев.

Для оформления акта купли-продажи кафе или другого места общепита потребуется ряд таких документов:

1. Договор купли-продажи, составленный в соответствии с гражданским кодексом РФ ст. 560-567. Договор должен быть обязательно подписан.
2. Бухгалтерская отчётность кафе.
3. Акт проведения инвентаризации.
4. Заключение, которое должно составляться независимой аудиторской проверкой.
5. Акт, в котором указаны все обязательства перед кредиторами.
6. Дополнительный акт, где указаны все недостатки помещения, оформленного под кафе.

• Скачать бланк договора купли-продажи кафе
• Скачать образец договора купли-продажи кафе

Подводные камни и практические рекомендации

Продавцы, конечно, желают продать помещение по самой выгодной для них цене, поэтому идут на своеобразные хитрости. Пытаются продать неосвоенные площади, пробуют поднять цену, аргументируя вычурным ремонтом, оригинальными дизайнерскими решениями. Обычно это не больше, чем обман, так как это всё уже входит в стоимость налаженного предприятия.

Строительство

Строительство кофейни, столовой и тем более ресторана с нуля, конечно, гораздо сложнее, чем покупка или аренда. Но зато можно построить и оборудовать здание по своему вкусу.

Для строительства здания под кафе или ресторан можно взять землю в аренду в государства. При этом у участка должно быть соответствующее целевое назначение. Без него не дадут разрешение на строительство.

Кроме разрешения на строительство и землеотвода потребуются следующие документы:

• технологический проект;
• техзаключение с описанием конструкций здания, его стен, потолков, инженерных коммуникаций;
• проект водоснабжения и канализации;
• проект отопления, вентиляции, кондиционирования.

В чем недостатки? Ничто так не тормозит процесс строительства, как всевозможные согласования с муниципалитетом, пожарными, архитектором, санэпиднадзором. Только после успешного согласования разрешается начинать строительство.

Любой из этих способов имеет множество трудностей. Ресторанное дело нелегко раскрутить, даже если купить готовый бизнес. На успех предприятия влияет главным образом качество самого помещения. Выбирайте тот способ приобретения здания под кафе, который кажется самым удобным.

Центральная часть городов привлекательна для предпринимателей, стремящихся открыть свой ресторан или кафе. Их не отпугивает плотность застроек и высокая конкуренция, но недостаток свободной площади вынуждает располагать такого рода заведения на первых и цокольных этажах многоэтажных жилых домов. Естественно, излишний шум, особенно в позднее время, может вызвать возмущения соседей. Чтобы свести на минимум или полностью исключить конфликты, необходимо тщательно изучить все нюансы размещения ресторана в жилом доме. Из данной статьи вы сможете узнать некоторые тонкости открытия кафе.

Основные требования к открытию общепитов

Кафе или рестораны разрешено открывать в местах, соответствующих определенным нормам, например:

1. В зданиях расположенных отдельно от других построек.
2. На этажах многоэтажек, не предназначенных для проживания.
3. В помещениях, которые пристроены к жилым зданиям.
4. В промышленных или предназначенных для обслуживания работников помещениях.

Этим нормам в большей степени соответствуют все заведения общепита. Однако существуют и другие требования к общепитам в жилом доме:

• Если в кафе или ресторане есть мангал, он должен быть размещен в отдельном помещении.
• Чтобы изменить вход в общепит, провести реконструкцию дома, возвести дополнительные строения на общедомовой территории требуется получить согласие более 2/3 людей, которые проживают в данном доме.
• Павильоны кафе должны располагаться не менее чем в 50 м от образовательных, спортивных и медицинских учреждений.
• Запрещается в многоэтажных жилых домах открывать заведения, площадь которых превышает 250 кв.м, а мест для посетителей больше 50.
• Под запрет попадает расположение в жилых домах различных танцевальных студий, дискотек и других заведений, где будет громкая музыка.
• Нельзя организовывать производственные цеха или кухни в подвальных помещениях многоэтажек.

Если не принять во внимание эти требования, то СЭС может отказать в открытии заведения.

Как обустроить общепит в многоэтажках

Можно предугадать реакцию жителей на повторяющиеся конфликтные ситуации, драки и звуки. Зная права жильцов и собственные права, вы сможете урегулировать вопрос без вмешательства посторонних лиц.

Соблюдение режима тишины

Это одна из самых распространенных причин возникновения конфликта между жителями дома и владельцами кафе. По закону, проживающие в многоэтажном доме граждане имеют полное право требовать соблюдения режима тишины.

Однако, даже при разрешенном уровне шума жильцы могут выражать недовольство шумом в дневное или вечернее время. Например, некоторые люди, по особым причинам, вынуждены спать днем или в семье есть маленькие дети. Отсутствие законных оснований для привлечения к ответственности владельцев заведений не избавляет их от постоянных разбирательств с негодующими жильцами. Жалобы вызывают и звуки работающих технических устройств во время уборки в полуночное время.

Частично решит проблему проведение профессиональной звукоизоляции на одном из начальных этапов ремонта. Ее наличие избавит от множества проблем в будущем, но предприниматель сам принимает решение о целесообразности проведения, исходя из особенностей своего заведения.

Автономная вентиляционная и канализационная система

Еще одним важным пунктом при обустройстве общепита в многоквартирном доме является оборудование отдельной вентиляции и канализации. Использование общей системы может привести к ее быстрому засору, а также распространению нежелательных для жильцов запахов. При проектировании заведения стоит обсудить с представителями коммунальных служб возможность отдельного подключения к канализации и вентиляции.

Не стоит рассматривать вывод вытяжки на улицу в качестве быстрого решения проблем. В этом случае со временем может потребоваться установка системы фильтрации запахов, что повлечет за собой немалые дополнительные расходы.

Санитарная обработка помещения и вывоз мусора

Владельцам кафе рекомендуется установка собственных баков для мусора с замком. Таким образом можно избежать конфликта по поводу использования общих контейнеров в коммерческих целях.

Большое значение для благополучного продвижения ресторанного бизнеса имеет поддержание чистоты в местах приготовления пищи и регулярное проведение санитарных обработок от крыс и тараканов. Пренебрежение такими процедурами может повлечь наложение штрафа и оплату дератизационных и дезинсекционных мероприятий, даже у соседей.

Нормы строительства

Перестройка помещения под кафе и снос основных стен осуществляется с разрешения соответствующего надзорного органа. Крайне опасно допускать повреждение несущих конструкций и появление трещин в жилых квартирах. Желательно проводить реконструкцию кафе без демонтажа стен.

Для размещения рекламы на фасаде дома понадобится согласие 2/3 проживающих в нем людей, даже если будут использованы только стены самого ресторана. Вывеска и другие информационные элементы разрешения не требуют.

Свободное перемещение автомобилей

Не допускается нарушение комфорта автомобильного передвижения жильцов дома как транспортными средствами персонала, так и посетителей. Заведения должны обеспечить дополнительные места парковки и предусмотреть отдельную зону для проведения погрузочных работ. В некоторых случаях устраивают автомобильный подъезд для поставщиков, чтобы не мешать остальным автомобилистам.

Чем грозят нарушения

За нарушение собственником заведения прав жильцов многоэтажного дома может быть предъявлено административное взыскание. Несоблюдение санитарных требований по эксплуатации помещений и санэпидтребований к организации питания населения грозит наложением штрафа от 1000 до 50000 рублей. Сумма варьируется в зависимости от тяжести правонарушения и организационно-правовой формы предприятия.

Кроме того, регулирующие органы могут на 90 дней приостановить деятельность кафе, до полного исправления всех недочетов.

Еще одна причина проблематичности размещения кафе в жилом доме заключается в частых проверках предпринимателей из-за жалоб жильцов. Поэтому подходить к открытию заведения общепита в многоэтажке необходимо обдуманно и своевременно планировать каждую мелочь.

Заключение

Перед тем, как открыть общепит в жилом доме следует ознакомиться со всеми тонкостями ведения такого бизнеса и еще на стадии ремонта и обустройства территории предусмотреть моменты, которые могут возникать в процессе его эксплуатации.