Можно ли использовать материнский капитал при покупке квартиры в рассрочку
Содержание статьи
Рассрочка платежа или ипотека: как расплатиться маткапиталом за жилье?
Рассмотрим два способа расплатиться средствами материнского капитала за приобретаемое у физического лица жилье: по договору с рассрочкой платежа и с помощью ипотечного кредита. Первый вариант более выгоден покупателю, потому что позволяет сэкономить на процентах по ипотеке, второй – продавцу, потому что позволяет получить всю сумму сразу.
В чем особенность сделок, частично оплачиваемых материнским капиталом?
Оплата сделок по приобретению недвижимости на основании договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве, участия в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах может производиться с привлечением средств маткапитала. Особенность таких сделок отражается в составлении договора купли-продажи жилья и взаимодействии с Пенсионным фондом РФ. Договор купли-продажи, частичная оплата которого осуществляется из средств маткапитала, содержит условие о рассрочке платежа. Для перечисления денег продавцу из средств маткапитала покупатель обращается в Пенсионный фонд РФ по месту жительства. В случае удовлетворения заявления ПФР перечисляет средства материнского капитала или их часть в течение двух месяцев с даты принятия заявления (п. 17 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862). Покупатель обращается в ПФР с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий и следующими документами:
— паспорт гражданина РФ, получившего сертификат на материнский капитал;
— паспорт супруга обладателя сертификата;
— свидетельство о браке (если супруг является стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья);
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования;
— сертификат на материнский (семейный) капитал или его дубликат
— копию договора купли-продажи жилого помещения;
— выписку из ЕГРП о праве собственности на жилое помещение (не нужно, если в договоре указано, что право собственности на приобретаемое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
— нотариально заверенное обязательство покупателя оформить жилое помещение в общую собственность супругов и детей с определением размера долей по соглашению в случае если жилое помещение не оформлено в общую собственность или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение (в течение 6 месяцев после перечисления средств Пенсионным фондом или внесения последнего платежа, завершающего оплату в полном размере);
— справка продавца о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору (п.п. 4-8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862);
— справка для предъявления в ПФР из банка, где открыт счет продавца, подтверждающая его реквизиты.
Важно знать, что расплатиться за квартиру средствами маткапитала «напрямую», без ипотеки, можно только спустя три года после того, как родился второй ребенок и было получено право на получение средств государственной поддержки.
Ипотека под маткапитал – что нужно знать?
В отличие от ситуации, когда покупатель покупает квартиру по договору с рассрочкой платежа, использование «ипотеки под маткапитал», позволяет расплатиться за квартиру, не дожидаясь трех лет с момента получения сертификата (п.6.1 ст.7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Можно сразу оформить жилищный заем на недостающую сумму в кредитной организации, кроме МФО, и обратиться в ПФР с заявлением об использовании средств государственной поддержки на оплату ипотечного кредита. У многих банков даже есть специальные программы краткосрочного ипотечного кредитования «под маткапитал» (без подтверждения доходов), однако проценты за пользование заемными средствами там заметно выше обычной ипотеки.
Перечень необходимых документов для направления средств господдержки на погашение ипотеки и порядок их предоставления в ПФР определен в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. Кроме заявления и общего пакета, включающего удостоверяющие личность документы, регистрацию по месту жительства или пребывания, свидетельство о браке, свидетельство ОПС, сертификат на маткапитал, это:
— выписка из ЕГРП на данное жилое помещение;
— копия кредитного договора (договора займа), а также справка из банка о размере долга;
— копия договора об ипотеке (если кредитным договором предусмотрено его заключение);
— нотариально удостоверенное обязательство заемщика оформить жилое помещение в общую долевую собственность после погашения займа, если не оформлено таким образом;
— документ, подтверждающий получение займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) в кредитной организации.
Какие проблемы могут возникнуть у сторон при покупке жилья за маткапитал?
Договор с условием о рассрочке платежа является основанием для возникновения ипотеки в силу закона (ст.ст. 489,488 ГК РФ), если не указать в нем иное. Это обременение снимается после уплаты полной цены договора путем подачи совместного заявления продавца и покупателя в Управление Росреестра. Чтобы не возникало обременения на жилплощадь, в договоре нужно указать, что ипотека в силу закона не возникает, однако продавцу такое условие невыгодно, так как исполнение договора в таком случае не будет обеспечено залогом жилого помещения. Другой распространенной проблемой является то, что даже регистрация права собственности на владельца сертификата не гарантирует перечисления денег Пенсионным фондом (основания для отказа перечислены в ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Для покупателя это означает возможную перспективу судебных споров с ПФР и споров с продавцом в связи с нарушением сроков оплаты по договору. Подробнее об этом читайте в следующих правовых инструкциях.
В случае, когда покупатель использует собственные накопления на первый взнос и оформляет ипотечный кредит с целью уплаты недостающей суммы, залог недвижимости оформляется в пользу банка и включить условие об отсутствии возникновения ипотеки не получится. Продавец при этом получает всю сумму по договору единовременно, а покупатель оформляет получение средств маткапитала на оплату основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Очевидным плюсом такого распоряжения средствами, как уже было сказано выше, является отсутствие необходимости ждать 3 года со дня рождения (усыновления) второго и последующих детей, так как ограничение по сроку использования этих средств на погашение ипотечного кредита не применяется (ч. 7 ст. 3, ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Также данное ограничение не применяется в отношении средств маткапитала, используемых в качестве первого взноса при покупке жилья. Минусом использования ипотеки для покупателя является необходимость оплачивать проценты по кредиту в период ожидания выплаты от ПФР (от двух месяцев), а также дополнительные расходы на оценку недвижимости и технический паспорт, однако их покупатель и продавец могут разделить по договоренности.
Каким требованиям должно отвечать приобретаемое жилье?
Чтобы получить одобрение на использование средств материнского капитала на покупку жилья, должны быть выполнены следующие условия:
— жилое помещение должно находиться на территории РФ;
— жилое помещение оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 3, 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ);
— в случае приобретения доли в праве собственности на жилое помещение ее размер должен свидетельствовать об улучшении жилищных условий семьи (п. 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал», утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016);
— жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п.п. 6, 7 «Обзора…»).
Источник
Использование материнского капитала при покупке квартиры в рассрочку
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, могу ли я использовать материнский капитал при покупке квартиры в рассрочку от застройщика не дожидаясь 3х лет ребёнку?
17 Августа 2017, 23:07, вопрос №1727402
Алла, г. Нальчик
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте!
нет.
Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
22 июня 2016 г.
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРАВА
НА МАТЕРИНСКИЙ (СЕМЕЙНЫЙ) КАПИТАЛ4. Установленный законом перечень денежных обязательств, а также видов договоров, опосредующих такие обязательства, на погашение которых могут быть направлены средства материнского (семейного) капитала до истечения трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, является исчерпывающим.
Пример. Определением суда апелляционной инстанции отменено решение районного суда, которым был удовлетворен иск Г. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в направлении средств материнского капитала, обязании ответчика направить средства материнского капитала на погашение основного долга по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Суд установил, что Г. имеет двоих детей 2008 и 2012 годов рождения. В октябре 2008 г. ее супруг В. заключил с обществом с ограниченной ответственностью договор купли-продажи квартиры. По условиям договора выкупная стоимость квартиры составила 2 193 595 рублей, оплата стоимости квартиры производится покупателем путем внесения первоначального взноса в размере 214 570 рублей, выплата оставшейся части в размере 1 979 025 рублей осуществляется равными платежами.
Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, устанавливая общее правило о возможности распоряжения средствами материнского (семейного) капитала в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго или последующих детей (часть 6 статьи 7), одновременно предусматривает из этого правила исключение, согласно которому средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы до момента достижения ребенком трех лет только в тех случаях, когда средства материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты (часть 6.1 статьи 7).
Руководствуясь положениями части 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленное данной нормой правило о распоряжении средствами материнского капитала до достижения ребенком трехлетнего возраста предусматривает исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых могут быть использованы средства материнского капитала, — заключение договора займа, кредитного договора (в том числе ипотечного). Поскольку Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ не содержит указания на возможность использования средств материнского (семейного) капитала до достижения ребенком трех лет на погашение основного долга по договору купли-продажи, суд апелляционной инстанции признал решение суда первой инстанции незаконным и отменил его.
(По материалам судебной практики Ленинградского областного суда)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Алла! Да, конечно можете. Основанием является п.6.1 ст.7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
6.1.Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты,предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, а также на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.
Все услуги юристов в Иркутске
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Можно ли купить квартиру на материнский капитал
Этапы покупки квартиры с участием маткапитала: на вторичке, в новостройке, с ипотекой и без. Оформление договора и нюансы.
Как купить квартиру с маткапиталом
Условия
Сделку может заключать не только обладатель сертификата, но и его супруг. При покупке жилья на материнский капитал закон ставит три условия:
1. Наделить детей и супруга долями в собственности. Собственники указываются в договоре, а затем будут отражаться в выписке из ЕГРН.
2. С момента получения сертификата должно пройти 3 года. Досрочно можно использовать МК, только если вы хотите оплатить первоначальный взнос или погасить часть ипотеки/жилищного кредита.
3. Все операции проводятся безналично, через банк и ПФР. Пенсионный фонд переводит его на счет а) банка б) продавца- частного лица в) жилищного кооператива.
С помощью маткапитала можно:
1. Купить жилье на вторичном рынке без ипотеки.
2. Оплатить первоначальный взнос или погасить часть долга, процентов по ипотеке, жилищному кредиту.
3. Построить жилье самим или через застройщика. При самостоятельном строительстве сначала перечисляется 50% суммы и через полгода — еще 50%.
4. Реконструировать жилье: например, сделать достройку в частном доме.
Как нельзя потратить маткапитал
Как купить на «вторичке»
Главная особенность покупки жилья за маткапитал — это то, что сначала заключается договор купли-продажи, потом Пенсионный фонд принимает заявление и переводит деньги продавцу. Т.е. такая сделка является рассрочкой.
Допустим, квартира стоит 2 млн рублей. Тогда 1,55 млн рублей оплачиваются сразу и сумма материнского капитала на 453 026 рублей — позже, когда подтвердит ПФР.
Ниже и далее мы будем приводить пошаговые инструкции покупки.
Шаг 1. Получите выписку о размере материнского капитала.
Для этого нужно подать заявление в МФЦ, приложив к нему сертификат и паспорт. Выписка будет готова в течение 10 рабочих дней.
Шаг 2. Заключите с продавцом договор купли-продажи с пунктом о рассрочке.
Договор покупки в рассрочку содержит:
1. Данные по материнскому сертификату, сроки расчета, реквизиты счета продавца.
2. Пункт о рассрочке, где вы указываете: а) общую сумму сделки б) какая сумма оплачена в момент подписания договора (личные средства покупателя), в) что остаток суммы будет оплачен материнским капиталом.
3. Срок для перечисления оставшейся суммы денег в 3 месяца — ПФР рассматривает заявление и переводит деньги в течение 2-х месяцев, но вдруг будут непредвиденные факторы, поэтому лучше взять с запасом времени.
4. Условие, что права на жилье перейдут покупателю после полной оплаты.
5. К договору приложить справку продавца о размере неоплаченного остатка.По договору рассрочки перехода права собственности сразу же не переходит.
Шаг 3. Зарегистрируйте сделку в Росреестре и напишите заявление в ПФР о перечислении маткапитала на счет продавца.
Заявление можно подать в отделении МФЦ, в ПФР, на едином портале госуслуг в личном кабинете или на сайте ПФР. Бланк заявления можно взять в МФЦ или скачать на сайте Пенсионного фонда. К заявлению приложите документы:
1. Сертификат на МК или его копия.
2. Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования на имя того, кто получил сертификат.
3. Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей.
4. Документ, который удостоверяет личность и место жительства родителя, получившего сертификат.
5. Справку о размере остатка, который будет оплачен из МК.
6. Нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность, если дети и супруг не являются участниками сделки в течение 6 месяцев с даты перевода маткапитала на счет продавца.
7. Реквизиты счета продавца. Пока ПФ не перечислит деньги, жилье будет в залоге у продавца.
Заявление рассматривается в течение 30 дней. Если каких-либо документов не хватает, ПФР сам запрашивает их у ведомственных органов.
Шаг 4. Снимите обременение с жилья.
Когда продавцу поступят деньги, он должен взять в банке выписку о получении денег на свой счет и вместе с покупателем подать в МФЦ заявление о снятии залога. Выписку приложите к заявлению.
Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН и посмотрите, снято ли обременение.
Заказать официальную выписку можно на сайте https://rosreestr.net.
Шаг 6. Исполните нотариальное обязательство.
В течение 6 месяцев в с момента регистрации права собственности нужно исполнить нотариальное обязательство по оформлению купленного жилья в общую собственность — супруга и детей (если они не были включены в договор сразу).
Не каждый продавец согласится на вариант оплаты материнским капиталом из-за того, что сроки здесь растягиваются на 2-3 месяца. Поэтому лучше сразу предупреждать, что часть суммы вы оплатите МК, в рассрочку.
Покупка жилья в ипотеку
Материнский капитал может помочь семьям получить жилье в ипотеку, когда не хватает денег на первоначальный взнос и накопить не получается. В этом случае все операции будут проводиться по кредитному договору с банком.
Договор купли-продажи будет обычный, без деления сумм на выплаченную сразу и оставшуюся, а материнский капитал как форма оплаты будет отражен в кредитном/ипотечном договоре. Ипотеку с использованием материнского капитала выдают в основном крупные банки — Сбербанк, ВТБ24 или Альфа-Банк. Банкам невыгодно брать в залог квартиры с «обременением» в виде несовершеннолетних собственников, поэтому ипотечную программу может быть придется поискать.
Шаг 1. Напишите заявление на получение жилищного кредита/ипотеки в банк.
В заявлении нужно указать, что с помощью МК вы хотите выплатить первоначальный взнос или погасить основной кредит. К заявлению приложите сертификат.
Шаг 2. Банк сам отправит письмо-запрос в Пенсионный фонд.
Если решение будет положительным, он уведомит вас.
Шаг 3. Заключите договор купли-продажи с продавцом.
В нем не будет сведений о материнском капитале. Поэтому если дети и супруг не будут участниками сделки, то вам понадобится составить нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность. Это обязательство нужно исполнить в течение 6 месяцев с момента перевода маткапитала банку.
Шаг 4. Зарегистрируйте договор в Росреестре.
Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН, где сможете увидеть, что вы — собственники квартиры.
Шаг 6. Исполните нотариальное обязательство.
Как исполнить нотариальное обязательство
Перевести квартиру в общую собственность можно по договору дарения, указав в нем всех участников сделки, параметры жилья и размеры долей.
Долей нужно наделить всех детей, рожденных до момента исполнения нотариального обязательства, а не на момент получения прав (!) на материнский капитал. То есть если материнский капитал дали на второго ребенка, а на момент покупки жилья родился третий, то доли выделяются на троих детей.
Точных размеров долей закон не определяет, но чаще всего владелец сертификата одной дарственной включает всех членов семьи в общедолевую собственность.
Покупка жилья в новостройке по договору долевого участия
Здесь так же, как и при покупке на вторичном рынке, два варианта:
1. Вы приобретаете квартиру от застройщика «напрямую», оплачивая ее из своих сбережений плюс маткапитал.
2. Вы покупаете строящееся жилье в ипотеку с маткапиталом в качестве первоначального взноса или оплаты части кредита/процентов.
Покупка без ипотеки — если у вас сразу есть вся сумма.
Шаг 1. Заключите договор долевого участия
Это должен быть договор с указанием рассрочки оплаты: все, как с рассрочкой — сроки оплаты 3 месяца, суммы (уплаченная сразу и позже), данные сертификата и т. д.
Шаг 2. Зарегистрируйте договор в Росреестре
Шаг 3. Напишите в Пенсионный фонд заявление о распоряжении МК
К заявлению нужно приложить:
1. Документ, который содержит сведения о сумме, которая внесена в счет оплаты по договору долевого участия и оставшейся неоплаченной сумме. Например, выписка банка о переводе на счет застройщика.
2. Копию договора долевого участия, который уже зарегистрирован в Росреестре.
3. Нотариальное соглашение о том, что вы оформите жилье в общую собственность после перехода вам прав собственности.
Шаг 4. После перечисления средств маткапитала на счет застройщика права собственности переходит к вам.
Покупка жилья по ДДУ в ипотеку — наиболее частый вариант.
Шаг 1. Подайте заявку в банк, уточнив, что вы хотите приобрести квартиру по ДДУ с привлечением маткапитала.
Банк рассмотрит вас как заемщик, направит запрос в ПФР, и даст ответ. Если он положительный, то можно приобретать строящееся жилье.
Шаг 2. Заключите договор ДДУ на квартиру.
Вместе с ним обязательно нужно заключить договор о страховании ответственности с банком. Страховая компания должна быть надежной.
Шаг 3. Зарегистрируйте договор в Росреестре.
Шаг 4. Подайте заявление в ПФР.
Это должно быть заявление на использование материнского капитала в Пенсионный фонд с указанием, что маткапитал пойдет на первоначальный взнос.
К заявлению нужно приложить договор долевого участия и нотариальное обязательство о выдаче доли всем членам семьи.
Шаг 5. Обратитесь в банк.
После того как ПФР переведет деньги банку, вы должны обратиться в банк с договором и заключить с ним договор о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость.
Шаг 6. Зарегистрируйте кредитный договор в Росреестре.
Банк перешлет на ваш счет сумму за квартиру за минусом первоначального взноса.
Шаг 7. Перечислите средства застройщику.
Когда дом будет сдан, и вы получите право собственности на квартиру, то передадите ее в общую собственность, выделив доли детям.
Это не строгая схема: в случае с ипотекой многое зависит от условий банка. Иногда сначала может заключаться кредитный договор, а потом договор долевого участия. Поэтому первым этапом нужно отправить заявку в банк.
Материнский капитал приманивает мошенников. Поэтому перед совершением сделки проверьте квартиру на юридическую чистоту. Как это сделать, смотрите здесь — https://rosreestr.net/info/kak-vypolnyaetsya-proverka-nedvijimosti-onlayn-cherez-rosreestr.
Источник