Можно ли использовать квартиру как первоначальный взнос

Содержание статьи

Первоначальный взнос по ипотеке в 2020 году

Можно ли купить недвижимость в ипотеку без первоначального взноса, каким должен быть его размер, можно ли использовать материнский капитал — мы подготовили ответы на эти и другие самые популярные вопросы о первоначальном взносе.

Первоначальный взнос при оформлении ипотеки — это сумма, которую вы вносите продавцу в качестве оплаты части стоимости недвижимости. Остальную сумму по договору приобретения в случае с ипотекой за вас вносит банк.

В качестве первоначального взноса вы можете использовать собственные накопления или — по большинству программ кредитования — средства материнского капитала, а также различных жилищных сертификатов. На какое именно жилье можно потратить материнский капитал, написали в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Вы также можете использовать одновременно и средства материнского капитала, и личные накопления для первоначального взноса — например, если хотите уменьшить сумму кредита или средств одного только капитала недостаточно для первоначального взноса.

Важно: вам не придется идти в Пенсионный фонд для того, чтобы написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Теперь всё можно сделать на ДомКлик. Банк сам передаст все необходимые данные и получит информацию в рамках электронного документооборота с Пенсионным фондом.

Первоначальный взнос — совсем не то же самое, что аванс или задаток. О них мы подробно рассказываем в статье «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Задаток — это, как правило, совсем небольшая сумма. Она хоть и учитывается в счет оплаты по договору приобретения, но служит лишь для подтверждения серьезности ваших намерений по покупке жилья. Поэтому после задатка вам также потребуется внести на сделке первоначальный взнос.

Первоначальный взнос же говорит о вашей финансовой дисциплине, способности и готовности к накоплению средств. Однако он нужен не только для того, чтобы повысить ваш уровень благонадежности. Для самого покупателя он тоже имеет ряд преимуществ. О них мы подробно написали в статье «Ипотека без первоначального взноса: почему это опасно?».

Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам Сбербанка — 10% от стоимости недвижимости. Такой первоначальный взнос действует для программ кредитования «Покупка строящегося жилья» и «Покупка готового жилья». Для программ «Ипотека с господдержкой 2020» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — 15% от стоимости недвижимости.

Познакомиться со всеми программами кредитования, рассчитать первоначальный взнос, ипотеку и подать заявку можно онлайн на калькуляторе ДомКлик.

Имея в распоряжении только средства материнского капитала — его максимальный размер в 2020 году составляет 616 617 рублей, — вы можете подать заявку на кредит в размере до 3,5 млн рублей, пример расчета ниже. Но помните: решение по кредиту и одобренная сумма зависят и от вашего дохода в целом, и от других факторов.

Если суммы материнского капитала не хватает, вы также можете добавить к ней собственные средства.

Важно: для некоторых программ кредитования при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья или больше, вы получите скидку на ставку по ипотеке.

В Сбербанке нет ипотечных программ, по которым можно купить жилье без первоначального взноса. Зато есть альтернативная, неипотечная программа кредитования — «Кредит на любые цели под залог недвижимости». Она подойдет тем, у кого уже есть какая-либо недвижимость в собственности. Банк берет ее в залог, а вы получаете кредит без первоначального взноса в размере части стоимости жилья. Потратить его вы можете на любые цели, в том числе на покупку недвижимости — но отчитываться о том, куда именно пошли средства, вам не придется.

Важно: при оформлении неипотечного кредита, вы не сможете использовать средства материнского капитала, различных сертификатов и жилищных субсидий на погашение долга по этому кредиту. Будьте внимательны и проконсультируйтесь перед оформлением кредита с менеджером банка или специалистом Пенсионного фонда.

Существует расхожее мнение, что первоначальный взнос вы делаете банку, но это не так. Эти средства вы передаете продавцу. Если в качестве первоначального взноса вы используете средства материнского капитала, сообщите об этом продавцу сразу. В этом случае есть ряд нюансов.

Банк может увеличить размер кредита на размер первоначального взноса и в этом случае всю сумму по договору приобретения банк выплатит продавцу сразу, одним платежом. А материнский капитал Пенсионный фонд направит в банк.

А может быть и другой вариант — когда продавец сначала получает сумму, которую вы оформили в кредит, а остальную сумму Пенсионный фонд перечисляет продавцу позже. Связано это с тем, что на проверку и перечисление средств Пенсионным фондом по регламенту отводится определенный срок.

Вносить первоначальный взнос вы можете прямо на сделке. Для этого вы можете использовать как наличные средства, так и безналичный перевод — подберите оптимальный для вас вариант вместе с продавцом и сообщите о выбранном способе менеджеру по ипотечному кредитованию — он расскажет, как правильно все оформить.

Чаще всего достаточно будет расписки от продавца о получении средств. В ней важно отразить персональные данные сторон сделки, сумму и назначение платежа, информацию о недвижимости.

Если вы используете сервис безопасных расчетов, сумма первоначального взноса будет храниться на защищенном номинальном счете Сбербанка до момента регистрации перехода права собственности. Как только оно будет зарегистрировано, продавец получит всю сумму по сделке. Это удобный, простой и, что важно — безопасный — способ расчета за недвижимость, который позволяет избежать лишних социальных контактов и походов в банк.

Если вы используете материнский капитал, до сделки надо будет получить справку об остатке средств материнского капитала.

Если у вас нет собственных накоплений на первоначальный взнос, не оформляйте на него потребительский кредит, кредитную карту или — что еще хуже — микрозайм. Если вы сделаете это до подачи заявки на ипотеку, это будет учитываться при расчете вашей платежеспособности. А если уже после того, как заявка будет одобрена — это может повлиять на решение банка.

В этом случае лучше отложить покупку до момента, когда вы сможете накопить на первоначальный взнос или одолжить необходимую сумму у родных. Есть и еще варианты, почитайте нашу статью об этом: «Как купить квартиру, если нет денег». Однако очень важно помнить, что никто лучше вас не сможет оценить будущую финансовую нагрузку. Поэтому, даже если берете деньги в долг у родных или друзей, помните — их тоже нужно будет отдавать.

Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн

Как досрочно погасить ипотеку

Как снять обременение после выплаты ипотеки

Источник

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: раскроем все нюансы

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее. В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму. Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
Выдача ипотеки производится только в рублях;
Первоначальный взнос не требуется;
Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

Квартиры;
Частные, дачные дома и коттеджи;
Таун-хаусы;
Гаражи;
Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
Не принимаются постройки из дерева;
Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Смена предмета залога до погашения кредита

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник

Как взять ипотеку без первого взноса под залог квартиры: 5 популярных банковских программ — PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

В большинстве банков при оформлении ипотеки требуют внесения первоначального взноса – от 10 до 20% от стоимости сделки. Данная сумма является своеобразным «порогом входа», позволяющим банкам отделить платежеспособных клиентов от неплатежеспособных.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно!

По логике кредитных учреждений те граждане, которые смогли накопить на первоначальный взнос, и в дальнейшем смогут откладывать средства для погашения ипотеки. Однако не у всех банковских клиентов в силу разных причин получается собрать нужную сумму, да и в связи с удорожанием квадратного метра «порог входа» становится всё более высоким.

Банками разработано несколько программ, позволяющим клиентам при подаче заявления обойтись без первоначального взноса:

Программа «Молодая семья», реализуемая в «Сбербанке», «ВТБ24», «Газпромбанке», «Альфа-банке» и в некоторых иных федеральных банках. Для участия муж или жена должны быть не старше 35 лет. По программе можно обойтись без первоначального взноса либо предоставить в качестве залога недвижимость, автомобиль, дорогое имущество (например, ювелирные украшения или крупный пакет акций).
Программа «Военная ипотека», предоставляемая практически во всех крупных банках. Первоначальный взнос за офицера вносит Министерство обороны, также оно в дальнейшем софинансирует выплату ипотеки.
Программы «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Сельский врач» и ряд других. Об их наличии следует узнавать в конкретном банке. Условия по программам часто меняются, однако можно отыскать такую программу, в которой получение ипотеке не потребует первоначального взноса, либо можно будет внести в качестве залога недвижимость.
Программа «Материнский капитал». Суть программы – первоначальный взнос уплачивается за счет средств материнского капитала. С 2016 года отменен 3-летний мораторий на использование сертификата, то есть, чтобы приобрести квартиру нет необходимости ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Маткапиталом можно погасить часть ипотеки. Субсидию не обязательно полностью тратить на взнос за квартиру, если ее размер больше 10% от стоимости жилища – можно оставить част средств, к примеру, для будущей оплаты учебы ребенка в университете.
Федеральная программа «Жилище». В ней могут участвовать малоимущие семьи, матери-одиночки, сироты, инвалиды и т.д. В рамках программы можно получить средства от государства на первоначальный взнос.

Кроме того, есть другие варианты:

получение кредита в одном банке и оформление ипотеки с использованием полученных денег в качестве первого взноса в другом;
получение специального кредита для первоначального взноса (например, в «ДельтаКредит» можно получить кредит на 2 года под 13,75% годовых).
рефинансирование ипотеки;
использование субсидий.

Самый популярный и простой способ для заемщика со средним доходом – оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости.

Сбербанк – от 13,5% годовых, максимум – 10 млн. рублей, срок – до 30 лет;
Газпромбанк – от 17% годовых, максимум – 30 млн. рублей, срок – до 15 лет;
Альфабанк – от 13%, максимум – 15 млн. рублей, срок – до 20 лет;
банки группы «Дельта-кредит» – от 14% годовых, максимум – до 85% от стоимости залога, срок – 20 лет;
Центркомбанк – от 12%, максимум – до 85% от стоимости банка, срок – до 7 лет;
ВТБ24 – от 14,8%, максимум – до 70% от стоимости залога, срок – до 15 лет;
Райффайзенбанк – от 14,95%, максимум – 26 млн. рублей, срок – до 25 лет;
Транскапиталбанк – от 15%, максимум – до 60% залогового имущества, срок – до 15 лет;
Росинтербанк – от 25,25%, максимум – до 50% от стоимости залога, срок – до 15 лет;
Информпрогресс – 15,25%, максимум – до 20 млн. рублей, срок – до 25 лет.

Для оформления заявки от заемщика потребуются:

паспорт;
ИНН, СНИЛС, водительское удостоверение или другой второй документ;
военный билет;
справка 2-НДФЛ за последние 2 года;
копия трудовой книжки;
свидетельство о заключении брака (если заявитель не в браке, иногда нужна соответствующая справка от нотариуса);
документы детей;
согласие супруга на взятие ипотеки;
свидетельство на недвижимость, которая будет в залоге;
документ, на основании которого заемщик приобрел недвижимость в собственность;
независимая оценка стоимости жилища;
справка из Росреестра;
справка об отсутствии долгов по квартплате;
документы на квартиру, которую планируется приобрести (если она имеется);
другие подтверждения платежеспособности заемщика.

Если планируется привлечение созаемщиков, им нужно приготовить такой же пакет документов. Жена или муж обязательно включаются в число созаемщиков.

Если на приобретение квартиры расходуются средства материнского капитала, дополнительно нужно предоставить:

разрешение на совершение сделки со стороны органа опеки;
обязательство выделить долю в квартире после выплаты ипотеки своим детям.

Для залога нужна квартира, уже имеющаяся в собственности плательщика, то есть использовать в качестве залога покупаемую квартиру нельзя. Банки неохотно берут в залог квартиры, находящиеся в долевой собственности – к примеру, такая недвижимость образуется после приватизации.

Однако зачастую других вариантов нет, и членам семьи специально дарить доли будущему заемщику нет никакого смысла.При оформлении ипотеки под залог недвижимости процентные ставки будут несколько ниже, однако обязательно страхование залогового имущества.

Некоторые банки ограничивают свой порог участия в сделке определенным процентом от стоимости закладной. Обычно это 85% от рыночной стоимости залогового имущества. К примеру, если квартира стоит 6 миллионов рублей, то банк даст под ее залог только 5 миллионов 100 тысяч рублей.

Если в той же квартире заемщику принадлежит 1/2, то сумма залога, соответственно, уменьшается вдвое – до 2 миллионов 550 тысяч рублей.

Ипотеку под залог недвижимости без первоначального взноса можно взять почти в любом из крупных банков. Кроме того, возможно совмещение нескольких программ — например взять квартиру под залог недвижимости, а часть долга погасить за счет материнского капитала.

Средняя ставка — от 15% годовых, срок кредитования — 15-50 лет. Некоторые банки предлагают максимальную сумму, ограниченную несколькими миллионами, другие же определяют максимальный размер кредита в зависимости от стоимости залога.

В список документов, подаваемых в банк, обязательно нужно приложить бумаги, свидетельствующие о «чистоте» сделки, т.е. об отсутствии обременения и долгов, числящихся за квартирой.

Как взять ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости? Смотрите видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Источник