Можно ли частный дом использовать как гостиницу

Как открыть мини-гостиницу в частном доме

Безусловными лидерами среди помещений, в которых возможно организовать мини-отель, остаются частные дома. Многие владельцы загородной недвижимости и жилых помещений, расположенных в частных секторах городов, видят перспективу в организации своего небольшого бизнеса в сфере услуг.

Но перед тем как открыть мини-гостиницу в частном доме, необходимо выполнить несколько законодательных требований, первое из которых заключается в оформлении индивидуального предпринимательства (если владелец бизнеса один человек) или ООО (при управлении отелем нескольких партнеров).

Следует заметить, что полноценное ведение гостиничного дела без соответствующего статуса невозможно — это будет не гостиница, а сдача комнат в аренду, поэтому юридическое оформление бизнеса необходимо.

Чем частный дом лучше квартиры в многоэтажке?

Есть несколько очень важных нюансов, свидетельствующих в пользу мини-отеля, расположенного в частном доме:

1. Наличие приусадебной территории, на которой можно обустроить беседки, бассейн, детскую площадку, парковку, дополнительные помещения.
2. Отсутствие соседей снизу, которые могут предъявлять претензии хозяину новосозданной гостиницы (согласно законодательным требованиям организовывать мини-отели в многоквартирных домах можно только на первом этаже или над нежилыми помещениями — магазинами, офисами и т.д.).
3. Возможность превратить в гостиницу не только специально предназначенное для этого сооружение, но и дом, в котором хозяева проживают на данный момент.

Наличие нескольких свободных комнат уже становится отличным стартом для реализации идеи собственной мини-гостиницы.

Категории постояльцев для гостиницы в частном доме

Задумываясь над тем, как открыть мини-гостиницу в частном доме, хозяину для начала следует определиться, какую категорию клиентов она заинтересует, и какой уровень комфортности номеров необходимо создать.

Если дом находится в местности, представляющей историческую ценность, следует ожидать гостей-туристов, которым не сколько важен комфорт комнат, столько возможность удобной транспортной развязки.

Если это местность с отлично развитой деловой инфраструктурой, то постояльцами будут участники различных семинаров и бизнесмены. Номера для этих двух категорий гостей несколько отличаются:

• в первом случае подойдут однокомнатные номера эконом-класса со стандартным набором мебели;
• во втором — двухкомнатные номера «люкс».

Необходимо предусмотреть наличие номеров с разным уровнем комфортабельности, а также рассчитанных на пребывание семейных пар с детьми, молодоженов и одиноких людей.

По соседству с хозяевами

Гостиница в частном доме предусматривает проживание хозяев, что называется за стенкой. Чтобы соседство не вызывало дискомфорта ни у владельца отеля, ни у его гостей, необходимо изолировать жилую часть дома от гостиничной.

Провести разделение зон в одноэтажном доме будет несколько проблематично, но при желании это сделать возможно, если привлечь опытного архитектора и грамотно организовать перепланировку.

Идеальным для размещения определенного количества гостей и проживания хозяев является трехэтажное здание. При наличии нескольких этажей на вопрос: как открыть мини-гостиницу в частном доме, сразу находится ответ — первый и второй уровни будут заняты под ресепшн, вестибюль, кухню со столовой и жилую часть, а третий — под гостиничные номера.

Для разделения одноэтажного дома можно использовать систему отдельных входов с разных сторон здания.

В трехэтажном доме вполне возможно обустроить до 20 гостиничных номеров, в помещении в один этаж — от 5 до 7.

Организация питания

Немаловажным пунктом в организации гостиничного бизнеса в частном доме остается организация питания гостей: право на существование имеет и полноценное трехразовое, и обеспечение постояльцев легкими закусками.

При полноценной системе питания владельцу гостиницы необходимо позаботиться о наличии профессионального оборудования для кухни и присутствии квалифицированного повара. Кроме того, в проекте нужно обязательно предусмотреть обустройство кладовых и цехов по приготовлению пищи, приобретение холодильных и морозильных камер.

Намного проще работать хозяевам гостиниц, предлагающих постояльцам исключительно закуски. Хранение продуктов обеспечивают обычные бытовые холодильники, а технологические процессы их приготовления сведены к минимуму.

Впрочем, хозяева гостиниц в частных домах, настолько доброжелательные и гостеприимные люди, что частенько балуют постояльцев домашней выпечкой или оригинальными блюдами собственного приготовления.

Источник

Гостиница на участке под ИЖС

В последние годы участились случаи, когда на земельных участках, определённых законодательной нормой под индивидуальное жилищное строительство, строятся мини-гостиницы или хостелы. Особенно актуальна эта проблема для юга страны: а именно курортных городов.

Но начнём по порядку. Итак, согласно российскому земельному законодательству, территория страны делится на семь категорий земель, среди которых в том числе земли относящиеся к сельхозугодьям и земли в пределах населённых пунктов. Именно земли этих двух категорий жители Российской Федерации могут оформить в собственность. Но даже купленный и приватизированный участок нельзя использовать по своему усмотрению.

Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 утверждён классификатор видов разрешённого использования земельных участков, куда также входят участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Несоблюдение целевого назначения земельного участка приведёт к потере собственности, которая будет изъята.

На участке под ИЖС можно построить частный дом для постоянного проживания, в котором можно оформить регистрацию. А вот такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям. Все правила и нормы прописаны в Градостроительным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также в строительных нормах и правилах (СНиП).

Но нужно знать, что участки под ИЖС являются земельными участками в границах населённых пунктов, а значит по закону можно изменить их целевое использование. Поэтому, чтобы построить гостиницу и не нарушить закон собственнику необходимо получить разрешение на коммерческое использование земельного участка. Для этого необходимо собрать пакет документов: кадастровый паспорт и план, а также свидетельство о праве собственности или выписку из реестра. Всё это нужно приложить к ходатайству о переводе земельного участка, которое подается в местную администрацию.

В свою очередь муниципалитет назначает публичные слушанья, объявление о которых, впрочем, как и их решение публикуются в печатном СМИ. После чего собственник участка должен обратиться к главному архитектору своего города или района для проведения необходимой экспертизы.

К сожалению, практика показывает, что собственник участков под ИЖС особенно в курортных городах зачастую нарушают всевозможные нормы относительного целевого использования таких земельных участков. На мой взгляд, это связано с желанием «сэкономить» так, как изменение целевого назначения участка с ИЖС на коммерческое использование естественно подразумевает пересмотр кадастровой стоимости, а значит и увеличения налога. К тому же придётся потратиться на проект будущей гостиницы и получение разрешения на строительство. Но, с другой стороны, любой бизнес требует вложений. И, мне кажется, по меньшей мере недальновидным потратить немалые средства на строительство гостиницы, изначально не переоформив целевое назначение земельного участка и в итоге буквально застрять в судебных процессах с выплатой штрафных санкций или и во все по решению суда остаться без своей собственности.

И здесь нужно понимать, что никакие связи и знакомства не помогут! В этом разрезе очень показательна история почти двухлетнего судебного противостояния между администрацией города-курорта Геленджика и жительницей города Хаджиевой. В данной истории муниципалитет подал иск в Геленджикский городской суд к гражданке Хаджиевой о сносе самовольной постройки, которая подпадала под нецелевое использование ИЖС «в нарушение требований градостроительного и земельного законодательства шло строительство четырехэтажного капитального строения с планировкой гостиничного типа без получения необходимых разрешений, без проектной документации, которая подлежит экспертизе».

Но городской суд не удовлетворил иск муниципалитета, тогда администрация города подала апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд, которая также не была удовлетворена. После чего власти города-курорта Геленджик подали кассационную жалобу уже в Верховный суд. В итоге 14 апреля 2015 года Верховный суд вынес решение об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. И уже 18 июня 2015 года Краснодарский краевой суд отменил полностью своё предыдущее решение и вынес новое в пользу администрации Геленджика.

Андрей Андреев,

адвокат, управляющий партнёр юридического бюро U&Partners, общественный деятель

Источник

Как гости лягут: хостелы в частных домах могут легализовать

Минсельхоз поддержал предложение Госдумы легализовать отели в частных домах — пока речь идет о сельской местности (письмо есть в распоряжении «Известий»). Об этом изданию сообщила депутат, член комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Светлана Бессараб. Сегодня под запрет использования жилых зданий для предоставления гостиничных услуг попадают 350 тыс. мини-отелей и гостевых домов только в Краснодарском Крае и Крыму, пояснила она. Для решения этой проблемы в нижней палате парламента будет создана профильная рабочая группа. В Совете Федерации также считают необходимым пересмотреть действующие нормы. Тем временем жители курортных городов, для которых размещение туристов — зачастую единственный источник дохода, пытаются спасти свой бизнес: кто идет в суды, кто переходит в ряды самозанятых.

«Поступили неловко»

В Минсельхозе поддержали предложение о легализации гостиниц в частном секторе, находящихся в сельской местности. Ранее соответствующее письмо в адрес ведомства направила член комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Светлана Бессараб. Министерство одобрило планы депутата в части развития сельского туризма и легализации фермерских гостевых домов.

При путешествиях по России часто сложно разместиться в гостинице — она может быть очень далеко, если речь идет об агротуризме, отметила парламентарий. В отеле может не быть мест, если речь о небольших городах, где всего несколько таких заведений.

Фото: ТАСС/Александра Мудрац

— Поэтому в курортных городах и природных зонах отдыха традиционно существуют гостевые дома. Однако сегодня граждане, которые предоставляют такие услуги без перевода помещения или земельного участка в соответствующую категорию, нарушают законодательство, — пояснила депутат.

Напомним, запрет об использовании жилых помещений для предоставления гостиничных услуг действует с 1 октября 2019 года.

Под запрет попадают порядка 200 тыс. домов в только в одном Краснодарском крае и 150 тыс. домов в Крыму, добавила Светлана Бессараб.

С необходимостью пересмотреть действующие нормы согласны и в Совете Федерации.

— Говорить о технологии перевода пока рано, но мы перегнули палку, фактически запретив функционирование малых гостиниц. Мы поступили очень неловко: посчитали, что это жилой фонд, значит, использовать его можно только по назначению. Это неправильное решение, надо выправлять положение. Так мы уменьшаем номерной фонд и запрещаем деятельность людей, которые развивают внутренний туризм, — заявил сенатор Валерий Рязанский. — Гостевые дома — традиционный вид заработка для курортных городов, регионы должны развиваться. Малые семейные отели есть во всех мировых столицах, нужно придумать, как легализовать их в России.

Фото: ТАСС/Александра Мудрац

Светлана Бессараб также обратилась в Минфин, Минэкономразвития, Ростуризм, Минприроды и Минстрой. «Известия» направили запросы в ведомства, однако ответа пока не получили.

«Единственный источник дохода»

Согласно действующему законодательству, организовать гостиницу или хостел в жилом помещении сегодня нельзя. Для этого необходимо перевести помещение в нежилой фонд.

— Если это, например, частный дом в деревне, вид разрешенного использования которого «индивидуальное жилищное строительство» либо «личное подсобное хозяйство», то его правомерно использовать только для проживания одной семьи, — пояснила «Известиям» член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Во-первых, есть риск нарушения законодательства о регистрации постояльцев по месту пребывания, отметила она. Во-вторых, без изменения статуса земельного участка и перевода дома в нежилой статус использование жилья в качестве гостиницы, то есть для предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, незаконно.

Фото: ТАСС/Сергей Савостьянов

— Но перевод дома и участка из жилого в коммерческое довольно непрост, необходимо время и средства на согласования, — подчеркнула эксперт.

Зачастую жители курортных городов и вовсе не имеют такой возможности, ведь сами хозяева мини-отеля живут в том же доме.

— Я попросту не могу этого сделать, — рассказала «Известиям» жительница Краснодарского края, владелица гостевого дома в Геленджике Анастасия Хаустова. — Чтобы перевести свой дом под гостиницу, мне нужно выписать из него себя и всю свою семью, поменять все договоры и документы на дом: техплан, техпаспорт, все акты разграничения коммунальных ресурсов, и платить по коммерческим тарифам, то есть 1,5%. Сегодня кадастровая стоимость моей земли — 3,5 млн рублей, то есть за воду и землю я буду платить порядка 50-60 тыс. в год, а за дом получится и того больше — около 350 тыс. Если я заплачу всё это, мне попросту не на что будет обслуживать дом — это недешево.

В доме Анастасии Хаустовой девять комнат: четыре из них занимает она и члены семьи, сдают остальные пять. При этом высокий спрос на них есть лишь в курортный сезон — с мая по октябрь.

— Если сезон складывается хорошо, то удается заработать порядка 600 тыс. рублей, — рассказал «Известиям» владелец гостевого дома из поселка под Геленджиком, он сдает туристам четыре комнаты.

Фото: ТАСС/Александра Мудрац

Анастасия и ее соседи с лета добиваются вернуть им право на деятельность своих гостевых домов. В инициативной группе 19 человек. Сегодня на дом активистки наложен арест, сама она должна выплатить штраф в 19 тыс. рублей.

— Это большая сумма для меня, я пытаюсь оспорить ее в суде, равно как и арест. Гостевые дома в нашем регионе — часто единственный источник дохода. У нас мало производств, всё так или иначе крутится вокруг туризма. Твой доход зависит от того, остановится ли у тебя человек, купит ли он ракушку в качестве сувенира, пойдет ли на экскурсию и так далее, — пояснила она.

Многие соседи Анастасии предпочли в таких условиях распрощаться с бизнесом и теперь не знают, что им делать. У кого-то была возможность перевести помещение в нежилой фонд. Сама Анастасия зарегистрировалась как самозанятая и пытается отстоять свое микропредприятие.

Источник