Купили квартиру у родителей можно ли получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

08 января 2021

54Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Юлиана Полякова

Налоговый консультант

22444

В данной статье мы разберем, возможен ли налоговый вычет при покупке жилья у родственников и в каких случаях, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью налогового вычета при сделке между родственниками и как это все оформить.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России

Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,

на которые вы можете претендовать

Налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Самое главное, что стоит знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу, вычет не может быть предоставлен, если договор купли-продажи был заключен между взаимозависимыми лицами.

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

Сделка до 01.01.2012 года

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно — родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней — эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

Сделка после 01.01.2012 года

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

• Супруг/супруга
• Родители (усыновители)
• Опекуны/попечители
• Дети (усыновленные в том числе)
• Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:

Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Суммы налоговых вычетов

Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.

В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

Покупка за свои средства

Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы — 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

Пример:

Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

Покупка в ипотеку

Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками — обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.

То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

Сделка не по ДКП

Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.

НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.

То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки — вполне возможно.

Пример:

Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.

Продажа квартиры родственнику

Тут никаких ограничений Налоговая не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 руб. И неважно, между родственниками была сделка или нет, налоговый вычет при продаже квартиры родственнику, никак не ограничивается.

Как оформить налоговый вычет

Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами — через ФНС и через работодателя.

Через Налоговую инспекцию

Для этого нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности, и только потом подавать на возврат налога.

Вам понадобятся:

Заявление на возврат налога

• 3-НДФЛ (заполненная декларация)
• 2-НДФЛ (справка о доходах за год)
• Договор о приобретении недвижимости у родственника
• Документы, подтверждающие право собственности
• Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные поручения, квитанции, расписки и т.д.)

Если были заемные средства, то дополнительно понадобятся:

• Кредитный договор (ипотечный)
• Справка банка об уплаченных %

С этими документами вы должны обратиться в отделение Налоговой по месту прописки. После передачи документов, будет запущена камеральная проверка, которая обычно длится три месяца. И еще месяц уйдет на выплату средств на расчетный счет.

Через работодателя

Если не хотите ждать окончания календарного года, можно обратиться за вычетом на покупку жилья у родственника к работодателю. Это можно сделать в том же году, когда вы вступили в право собственности.

Вам будут нужны те же документы, кроме заявления, справки о доходах и декларации.

Аналогично нужно обратиться в ФНС, но в течение месяца вам выдадут уведомление о праве на налоговый вычет. Его нужно передать в бухгалтерию. И после этого с вашей зарплаты перестанут удерживать подоходный налог.

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а каких закон это запрещает.

Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Источник

Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственника? Узнаем можно ли законным путем получить льготы

Законодательные акты

Согласно статьям 220 и 222 НК РФ, при покупке объекта недвижимости налогоплательщики РФ вправе претендовать на имущественный возврат 13% стоимости приобретенного жилья. Однако если состоялась покупка квартиры у родственников, налоговый вычет может быть отменен.

НК РФ Статья 222. Полномочия законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации по установлению социальных и имущественных вычетов

В пределах размеров социальных налоговых вычетов, установленных статьей 219 настоящего Кодекса, и имущественных налоговых вычетов, установленных статьей 220 настоящего Кодекса, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей.

Лица, при покупке недвижимости, у которых нельзя притязать на налоговую льготу по причине родства, называются взаимозависимыми. Регламент действия данного ограничения в действующем налоговом законодательстве дан в статье 105.1 НК РФ, где в п.2 указан перечень таковых.

То же оглашается в положениях п. 5 статьи 220 НК РФ, которая регулирует правила и нормы предоставления имущественного возврата и запрещает применять налоговую льготу близким родственникам.

Основания п.7 статьи 105.1 НК РФ допускают обращения налогового органа в суд, для установления дополнительных параметров, предусматривающих признание факта взаимозависимости между лицами при совершении сделок.

Список близких родственников, действующий на текущий момент, определяется статьей 14 Семейного Кодекса РФ.

СК РФ, Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака

Не допускается заключение брака между:

• лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
• близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
• усыновителями и усыновленными;
• лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

Условия получения

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

• не работающим студентам дневного отделения;
• не работающим пенсионерам, в том числе — инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали здесь);
• иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали тут).

Так же вычет не полагается лицам, ранее воспользовавшимся предусмотренным преимуществом, так как его получение допускается единственный раз.

Покупка до 2012 года и после

В зависимости от срока приобретения жилья, установлены различные категории родственников, оформление сделки с которыми отменяет право на получение вычета. До 2012 года существовавшее в налоговом праве положение опиралось на отмену налоговых льгот для:

• взаимозависимых родственников;
• находящихся в отношении свойства родства.

К первой категории относились не только близкие родственники, но и те, родственные связи с которыми могли быть фактически прослежены. Ко второй категории относились родственники по линии мужа (жены), опосредованно принадлежащие к единой родовой ветви.

С принятием нового налогового законодательства в 2012 году, перечень взаимозависимых родственников существенно сузился, теперь в него входят лишь лица первого круга родства, а ограничения при покупке недвижимости у лиц, находящихся в отношениях свойства родства, были отменены.

Таблица близости родства

Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.

Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника?

Вариант 1

Иногда квартирные вопросы решаются через родственный обмен. К бабушкам и дедушкам, имеющим большую жилплощадь, переселяется молодая семья внуков или детей. А престарелые граждане переезжают в помещение поменьше.

В этом случае, имущественный возврат не предусмотрен.

Вариант 2

То же касается лиц, состоящих в родстве и передающих квартиры договором дарения. Здесь родство играет роль инструмента, отменяющего налог по усмотрению налогового органа, но возврат так же не полагается.

Вариант 3

В другом случае граждане проводят имущественную сделку, сопровождающуюся традиционным составлением купчей и ее регистрацией в Росреестре, но при подаче заявления в налоговую инспекцию, скрывают свое родство.

Многие покупатели, оказавшиеся в таких ситуациях, хотели бы понимать степень противозаконности таких действий и уровень ответственности, который может наступить в качестве правовых последствий.

К налоговым преступлениям данное действие относиться не будет в том случае, если заявитель добросовестно заблуждался. Если же он получил налоговый вычет при покупке квартиры родственниками и заявит, что скрыл родство намеренно, из корыстных побуждений, ответственность может перерасти в уголовную.

По решению суда с нарушителей могут быть взысканы штрафы за пользование не принадлежащими им деньгами (ст. 350 ГК РФ). В этом случае они рассчитываются в размере процентной ставки годовых, применяющихся Сбербанком РФ.

ГК РФ Статья 350. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке

1. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
2. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

   Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

Вариант 4

При определенных обстоятельствах допускается продажа квартиры зятю или снохе вместо собственной дочери или сына. В таком случае можно претендовать на вычеты при покупке квартиры у родственников в силу отмены положений старого законодательства об ограничении по свойствам родства.

Эта процедура будет полностью законна, при условии согласия налоговой инспекции с тем, что она проведена добросовестно и не имела целью притязание на налоговый вычет за покупку квартиры у родственников.

Независимо от того, кто из супругов является собственником приобретенной в браке квартиры, при разводе совместно нажитое имущество делится поровну (ст.35 СК РФ).

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

   Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

О том, как получить налоговый вычет за супруга, можно ознакомиться здесь.

Вариант 5

Оформление договора уступки — единственный вариант, согласно которому действия сторон укладываются в русло законодательных источников. Несмотря на то, что в данном случае используются основания, применимые к договору купли-продажи, согласно положениям п.4 ст. 454 ГК РФ, налоговое право не рассматривает данные виды сделок идентичными.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

• По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
• К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
• В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
• Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
• К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Основное различие в том, что при составлении договора цессии покупателю объекта передается лишь пакет бумаг, регулирующий правоспособность получения строящегося объекта.

Единственным недостатком этого способа приобретения квартиры в новостройке является его ограниченность и распространение только на строящееся жилье.

Переуступка по ДДУ допускается только до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Пошаговая инструкция переуступки вторичного жилья

Так как налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ у родственников является самым оптимальным, его целесообразно рассмотреть более подробно. Пошаговый алгоритм будет следующим:

1. Договорившись с близким родственником о покупке его квартиры, привлечь к процедуре третье лицо.
2. Между лицом, выступающим в роли продавца, и третьим лицом заключить предварительный договор (ПДКП) купли-продажи квартиры.
3. После этого оформить договор переуступки права покупки между третьим лицом и покупателем, на основании составленного ранее ПДКП.
4. Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, рассчитаться с продавцом.
5. Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
6. Вступить в права собственности.
7. Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета, или оформить его получение у работодателя.

Скачать заявление на предоставление налогового вычета при покупке квартиры: бланк, образец заполнения.

Образец заполнения заявления на получение налогового вычета

В данном гражданском действии не нарушены действующие законодательные нормы, которые могут повлечь юридические последствия.

Далее рекомендуем посмотреть видео о сделках между родственниками, если вы планируете получить налоговый вычет:

Представленные в данной статье положения, помогут ориентироваться при покупке квартиры у родственника, с последующим оформлением налоговой льготы.

Документы на тему статьи

Источник