Если получили возврат подоходного налога можно ли продавать квартиру
Содержание статьи
Имущественный вычет при продаже имущества
Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
^К началу страницы
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) — минимальный срок владения составляет 3 года.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
^К началу страницы
1 000 000 рублей — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 руб. -2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
Как получить вычет
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Перейти Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган — в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»
Источник
Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры
04 января 2021
57Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры
Наталья Юренко
Налоговый консультант
18372
В этой статье вы узнаете, когда вы обязаны заплатить налог при продаже квартиры, а в каких случаях можно этого избежать. Кто и как может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и какие существуют способы для того, чтобы уменьшить сумму налога и заплатить меньше.
Статьи
Бесплатно задайте вопросы
Бесплатный звонок для всей России
Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве
Поможем получить налоговый вычет
Рассчитаем налоговые вычеты,
на которые вы можете претендовать
Что такое налоговый вычет при продаже квартиры
От продажи квартиры вы получаете доход, с которого обязаны уплатить налог за проданную квартиру в размере 13%. Но существуют определенные «льготы», которые позволяют компенсировать часть расходов — это налоговые вычеты.
Налоговый вычет при продаже квартиры — это вычет из категории «имущественных», на который можно уменьшить свой доход, полученный при продаже недвижимости.
Разберемся, с какой именно продажи можно вернуть налог и как это сделать.
Кто имеет право на возврат НДФЛ
Обязательные условия для получения налогового вычета — это быть резидентом РФ — то есть проживать на территории России более 183 дней в году.
Что такое декларирование доходов при продаже квартиры
Следует детально разобраться, с продажи какой квартиры вы обязаны заплатить 13%, ведь существует ряд условий, когда продаваемое имущество не облагается НДФЛ.
Какая недвижимость не облагается налогом?
Для продажи недвижимости без налога, нужно, чтобы недвижимость находилась во владении предельный минимальный срок владения.
Минимальным предельным сроком считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:
- Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
- Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
- Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
- Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
- Продается единственная жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры.
Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.
Пример в жизни:
Иванов в 2015 году купил жилье за свои средства. И при продаже квартиры в 2019 году, Иванов налог не платил. Так как прошло более трех лет с момента покупки.
Пример в жизни:
В марте 2016 года Сидорову в порядке наследования от родителей досталась однокомнатная квартира, он ее продал в начале 2020 года. И налог он за нее не платил — предельный минимальный срок владения такой собственностью истек в марте 2019 г.
Вывод: нет необходимости платить налог при продаже квартиры, если вы владели ей более 3 лет (при соблюдении хотя бы одного из условий наследования/приватизации/пожизненного иждивения) или 5 лет.
Если квартира продана ниже кадастровой стоимости
Если квартира продана за сумму, ниже 70% ее кадастровой стоимости на 1 января текущего года, то налогооблагаемым доходом все равно считается 70% кадастровой цены.
Пример в жизни:
Петров продал квартиру за 1 200 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 2.2 млн. Петров, несмотря на фактическую сумму продажи, заплатит подоходный налог с 70% от кадастровой цены — т.е. с 1 540 000₽ (2 200 000*70%), но воспользоваться вычетом он сможет в полном объеме.
Как можно компенсировать часть расходов
Чтобы уменьшить налог к уплате, можно воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить сумму налога на расходы, которые были понесены при приобретении продаваемой недвижимости.
Налоговый вычет при продаже квартиры
Максимально возможная сумма налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход при продаже квартиры, это 1 000 000 рублей. Это максимальная сумма, которую вы можете заявить, как налоговый вычет. Неважно, как дорого вы продали жилье, максимальный вычет все равно составит 1 000 000₽.
Пример в жизни:
Петров продал квартиру, купленную два года назад, за 1 500 000 ₽. Так как она находилась в его собственности меньше предельного минимального срока, Петров обязан уплатить НДФЛ. Петров имеет право на получение налогового вычета, и при продаже квартиры он заплатит налог 13% не с 1.5 млн ₽, а с 500 000 руб. (1 500 000-1 000 000), воспользовавшись налоговым вычетом при продаже квартиры.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо того, чтобы оформлять налоговый вычет 1 млн при продаже квартиры, можно уменьшить величину дохода, полученного от продажи, на сумму расходов по приобретению этой квартиры, которые вы можете подтвердить документально.
В расчет берутся фактически произведенные траты, связанные с покупкой этого имущества. И вы заплатите налог с разницы между суммой продажи и покупки.
Пример в жизни:
Петров продал за 3 млн ₽ квартиру, которую покупал полтора года назад за 2.5 млн. Так как предельный минимальный срок владения не истек, Петров должен заплатить НДФЛ. Но вместо налогового вычета за продажу квартиры, Петров уменьшает полученный доход на расходы. То есть налогооблагаемой становится разница в суммах между продажей и покупкой квартиры — 500 000 ₽ (3000000₽ — 2500000₽).
Расчет налогового вычета при продаже квартиры
Есть несколько нюансов, которые следует учитывать при оформлении налогового вычета.
Долевая собственность
Налоговый вычет для владельцев долевой собственности делится пропорционально их долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи — как единый объект недвижимости. Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
Совместная собственность
В этом случае квартира продается как единый объект недвижимости, т.е. налоговый вычет на нее положен только один. Распределяется он между собственниками по договоренности.
Важно!
Даже если налоговые вычеты полностью покрывают сумму дохода и платить налог не требуется, налоговую декларацию все равно необходимо предоставить в налоговые органы.
Сроки предоставления налоговой декларации
Налогоплательщик обязан отчитаться о продаже квартиры по истечению года, в котором была осуществлена продажа и был получен доход. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить до 30 апреля. Если по итогам декларации необходимо уплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.
Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом
Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать неограниченное количество раз в течение всей жизни. Но 1 раз в течение года.
Документы для возврата налога при продаже квартиры
Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Теперь вам известно, как вернуть часть налога с продажи, а также то, что можно не только оформить налоговый вычет на продажу квартиры, но и использовать право на уменьшение дохода на расходы. В некоторых случаях такой подход более выгоден.
Приумножайте свои доходы!
Источник
Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана?
Последнее обновление: 24.02.2020
Вопрос:
Я купил квартиру и подал документы на получение имущественного вычета. Но тут пришлось срочно продать жилье. Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры, если она уже продана?
Ответ:
Если ответить коротко, то — да. В смысле, Покупатель жилья может продолжать получать имущественный налоговый вычет (возврат НДФЛ) за его покупку, даже если он уже продал свою квартиру. Более того, если Покупатель еще даже не обращался за налоговым вычетом, но уже продал купленную квартиру, он все равно может вернуть себе налог НДФЛ.
Установки Налогового кодекса РФ и практика применения налоговых вычетов здесь вполне однозначны.
Право на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку жилья (ст. 220 НК РФ) не ограничено сроками владения этого жилья. Это право возникает у налогоплательщика (у Покупателя) в момент приобретения квартиры и существует до тех пор, пока не будет полностью реализовано. То есть — до выплаты полной суммы, положенной к возврату, независимо от того, находится ли еще квартира в собственности налогоплательщика или уже нет.
Процесс получения налогового вычета (выплаты), как правило, растянут на несколько лет. И если в течение этого времени владелец продает свою квартиру, то право на возврат НДФЛ он не теряет. Имущественный вычет продолжает применяться до тех пор, пока не будет возмещена вся положенная к возврату сумма.
Поясним немного подробнее.
Особенности возврата НДФЛ, если квартира уже продана
Подавать декларацию 3-НДФЛ и заявление на возврат налога можно только в следующем году, после года покупки квартиры (т.е. по завершении налогового периода). А если Покупатель поторопился и продал эту квартиру раньше, чем обратился за положенным ему имущественным вычетом? Сможет ли он в этом случае вернуть себе налог?
Да, сможет. Налоговая и здесь оказалась на удивление благосклонна — подтверждением тому служит как реальная практика получения вычетов, так и эти официальные документы:
Письмо Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704
Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@
Для получения налогового вычета за покупку квартиры, Покупатель должен предоставить в свою ИФНС по месту жительства документы, подтверждающие факт приобретения жилья и факт понесенных затрат (пп.6, п.3., ст.220, НК РФ). Такими документами будут:
- на первичном рынке — Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования и Акт приема передачи квартиры:
- на вторичном рынке — Договор купли-продажи квартиры (ДКП) и Выписка из ЕГРН.
Дополнительно на вторичке могут потребовать Расписку в получении денег за квартиру, выданную Продавцом в подтверждение исполнения условий договора. А на первичке могут понадобиться платежные документы, подтверждающие перевод денег.
Все эти документы остаются на руках Покупателя и после продажи этой квартиры. Поэтому основания для получения налогового вычета он вполне может подтвердить.
Таким образом, даже для случая, когда человек купил квартиру и продал ее в том же году (в одном налоговом периоде), он вполне может на следующий год подать заявление на возврат налога за покупку этой квартиры (см. Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).
А если Покупатель успел оформить заявление на возврат НДФЛ, начал получать налоговый вычет, и в процессе выплат продал или подарил эту квартиру, то беспокоиться ему тем более не о чем. Остаток вычета он продолжит получать, несмотря на тот факт, что права собственности на недвижимость у него уже нет.
Например, Покупатель купил на вторичке квартиру и зарегистрировал право собственности на нее в сентябре 2016 года. Начиная с января 2017 года (по завершении отчетного 2016-го налогового периода), он имеет право подать заявление на имущественный налоговый вычет. Он так и сделал, оформив документы на вычет в марте 2017-го, и подтвердив свою собственность Выпиской из ЕГРН, а сумму своих затрат — Договором купли-продажи и Распиской о получении денег Продавцом.
Через 3-5 месяцев, после соответствующих проверок, налоговая выплатила ему первый транш положенной компенсации (возврат налога) за предыдущий 2016 год — например, четверть от максимального лимита. Остаток имущественного вычета предполагается к выплате в последующие годы — каждый раз за предыдущий год. Но летом 2017-го наш Покупатель продал свою квартиру. Что будет с остатком вычета?
Ничего особенного. Для получения остатка налогового вычета за уже проданную квартиру, Покупатель в начале 2018 года (в январе, например) снова подает заявление на возврат НДФЛ теперь за 2017 год. При этом, второй раз подтверждать собственность ему уже не надо. Достаточно представить декларации по форме 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Имущественный вычет будет продолжать действовать даже после того, как квартира продана.
Отдельные случаи в практике, когда налоговые инспекторы отказывают в выплате компенсаций после продажи жилья налогоплательщика, не имеют под собой законного основания. В таком случае, получив официальный отказ, следует обратиться в вышестоящие налоговые органы и обжаловать его. Продажа жилья не является основанием для прекращения права на получение имущественного налогового вычета.
На всякий случай напомним, что момент приобретения жилья (когда возникает право на вычет) разный для первичного и вторичного рынков. На первичном рынке — это подписание Акта приема-передачи квартиры. На вторичном рынке — это регистрация права собственности в Росреестре.
А максимальная сумма компенсации от государства за приобретенное жилье — это 260 000 руб. (если жилье куплено на свои деньги), плюс 390 000 руб. из выплат процентов по кредиту (если жилье куплено в ипотеку). Подробнее об этом — см. по ссылке в конце статьи.
Консультации и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налоговых вычетов — ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
А когда имущественный вычет за покупку жилья НЕ применяется?
Покупателю следует иметь в виду, что возврат НДФЛ за приобретение жилья применяется не всегда. Отказать в получении налогового вычета могут в трех случаях:
- Если Покупатель приобрел квартиру у своего близкого родственника (буквально — у «взаимозависимого лица», согласно п.5, ст. 220 НК РФ);
- Если на покупку были потрачены средства материнского капитала, субсидии от работодателя или из госбюджета — в той части расходов на жилье, которая была покрыта этими субсидиями (тот же п.5, ст. 220 НК РФ);
- Если Покупатель не получает официального дохода и, соответственно, не платит с него НДФЛ (в т.ч. в отдельных случаях с пенсионерами).
Подробнее о том, как применяется имущественный вычет за покупку жилья (в том числе с учетом процентов по ипотеке), с цифрами, нюансами и примерами рассказано в большой статье Глоссария — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник